Rozbudowa to jest także budowa

Spór dotyczył pozwolenia na budowę budynku usługowego. Inwestycja nie spodobała się właścicielce sąsiedniej działki. Zwróciła się więc do wojewody o uchylenie pozwolenia. Jej zdaniem inwestycja utrudni dostęp do jej budynku. Żądała też odsunięcia planowanej budowy na odległość co najmniej 1,5 m od granicy jej działki. Po rozpoznaniu odwołania wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję starosty i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Same błędy

Wojewoda nie pozostawił na staroście suchej nitki. Stwierdził, że decyzja o udzieleniu pozwolenia została wydana na rzecz nie tego podmiotu, co trzeba. Skutkuje to jej niewykonalnością. Inwestor prowadził on działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Oznacza to, że stroną postępowania administracyjnego, a zatem adresatem decyzji o pozwoleniu na budowę, powinien być wnioskodawca jako osoba fizyczna, a nie firma, pod którą prowadzi działalność. Wojewoda uznał też, że projekt budowlany (w szczególności zagospodarowania terenu) nie przystaje do standardów określonych w rozporządzeniu ministra transportu, budownictwa ?i gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zgodnie z § 10 tego rozporządzenia projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien być sporządzony na mapie w skali dostosowanej do rodzaju i wielkości obiektu lub zamierzenia budowlanego i zapewniającej jego czytelność. Tymczasem projekt przedsiębiorcy jest nieczytelny, co nie pozwala na kompleksową kontrolę jego zgodności z decyzją o warunkach zabudowy oraz z przepisami techniczno-budowlanymi.

Wojewoda dopatrzył się też rozbieżności pomiędzy pozwoleniem na budowę a warunkami zabudowy. Warunki zabudowy dotyczą bowiem rozbudowy istniejącego budynku usługowego o funkcji gastronomiczno-hotelowej, która po rozbudowie nie ulegnie zmianie. Natomiast pozwolenie na budowę – rozbudowy budynku usługowego. Ponadto projekt jest niekompletny. Nie zawiera przekrojów obrazujących powiązanie projektowanego budynku ?z budynkami przyległymi.

Wszystko jest w porządku

Przedsiębiorca nie pogodził się ?z decyzją wojewody i wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie. Jego zdaniem projekt zagospodarowania planowanej rozbudowy budynku usługowego sporządzono na aktualnej mapie do celów projektowych w skali 1:500, czyli zgodnie z rozporządzeniem ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 21 lutego 1995 r., w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących ?w budownictwie. Określa ono skalę map do celów projektowych w zależności od rodzaju i wielkości obiektu lub całego zamierzenia budowlanego, przy czym skala map działek budowlanych nie powinna być mniejsza niż 1:500. W razie potrzeby organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę określa inną skalę mapy. W tym przypadku nie narzucił sporządzenia mapy zagospodarowania w innej skali. Dlatego projekt zagospodarowania sporządzono na mapie w jedynej możliwej skali pozwalającej na maksymalnie dokładne i czytelne zaprojektowanie inwestycji – utrzymywał skarżący.

Przedsiębiorca uważał też, że nie ma rozbieżności pomiędzy warunkami zabudowy a pozwoleniem na budowę. Pierwsza decyzja ustala sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku usługowego o funkcji gastronomiczno-hotelowej. Nie ma więc wątpliwości, że dokumentacja projektowa ?inwestycji niezbędna do wydania pozwolenia sporządzona została ?w sposób zgodny z zapisami warunków zabudowy – kontynuował przedsiębiorca.

Chybione zarzuty

Wojewódzki sąd administracyjny przyznał rację przedsiębiorcy, uchylił decyzję wojewody i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Zdaniem WSA kluczowe znaczenie ?w sprawie ma art. 35 prawa budowlanego. Określa on zakres działania organu administracji architektoniczno-budowlanej przy zatwierdzaniu projektu budowlanego i wydawaniu pozwolenia na budowę. Sprawdza on jedynie zgodność projektu ?budowlanego (a więc projektu zagospodarowania działki i projektu ?architektoniczno-budowlanego) ?z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wymaganiami ochrony środowiska.

Projekt nie ma braków

Projekt zagospodarowania działki lub terenu podlega sprawdzeniu tylko pod kątem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Do obowiązków organu administracji należy również sprawdzenie kompletności projektu budowlanego, m.in. tego, czy posiada on wszystkie wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia (art. 35 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego), a także zbadanie, czy projekt został sporządzony przez osobę mającą właściwe uprawnienia budowlane.

W tej sprawie – stwierdził sąd ?– organ pierwszej instancji uznał, że złożony przez inwestora projekt budowlany jest kompletny, a zamierzenie inwestycyjne nie narusza żadnego z przepisów prawa budowlanego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Konsekwencją tego stanowiska było wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku usługowego – rozbudowę wraz z przyłączami.

Kompletny i czytelny

Według sądu projekt zagospodarowania jest zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi oraz kompletny i czytelny. Zawiera wymagane opinie, uzgodnienia, takie jak: opinia w zakresie wymagań sanitarnych, koordynacyjna, uzgodnienie wydane przez przedsiębiorstwo wodociągów i kanalizacji, pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Ponadto projekt budowlany został sporządzony prawidłowo, w czytelnej formie graficznej, zgodnie z wymaganiami rozporządzenia z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego,  przez osoby mające odpowiednie uprawnienia. ?Z tych powodów zarzuty wojewody, że doszło do naruszenia § 10 cytowanego rozporządzenia (skala mapy), nie są słuszne.

Bezzasadny jest także argument, że projekt jest niekompletny. Z materiału dowodowego wynika bowiem – uznał sąd – że przekroje obrazujące połączenie projektowanego budynku z budynkami przyległymi zostały ujęte w części konstrukcyjnej projektu budowlanego. Sąd rozprawił się również z zarzutem rozbieżności pomiędzy warunkami a pozwoleniem. Zgodnie z art. 3 pkt 6 prawa budowlanego przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Dlatego, według sądu, należy uznać, że w pojęciu budowy mieści się pojęcie rozbudowy. Wynika to z literalnej wykładni tego przepisu. Skoro przez budowę rozumie się rozbudowę, to nie można stawiać zasadnego zarzutu, że decyzja o pozwoleniu na budowę dotycząca budowy jest sprzeczna ?z decyzją o warunkach zabudowy posługującej się pojęciami przebudowy i rozbudowy. Sąd wskazał też, że kwestię prawidłowego oznaczania stron rozstrzygnął Sąd Najwyższy ?w uchwale z 18 grudnia 1992 r. (III CZP 152/92), stwierdzając, ze zdolność sądową ma osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, a nie nazwa (firma), pod jaką występuje ona ?w obrocie. Natomiast stosowane ?w praktyce organów administracyjnych dopisywanie przy nazwisku adresata – osoby fizycznej będącej przedsiębiorcą – nazwy prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa służy wyeksponowaniu, że sprawa ma związek z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą (wyrok SN z 7 maja 1996 r., II CRN 54/96). Umieszczenie zatem obok nazwiska skarżącego nazwy prowadzonej przez niego firmy nie nadaje podmiotowości temu przedsiębiorstwu i nie zmienia faktu, ze podmiotem jest osoba fizyczna. Prawidłowe zatem jest ustalenie jako adresata decyzji przedsiębiorcy, a dodatkowe określenie prowadzonej przez niego firmy nie wpływa na prawidłowość oznaczenia strony.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 23 grudnia 2013 r. (II SA/Ol 992/13).

Kto jest stroną

W postępowaniu o pozwolenie na budowę stronami są: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie. Obszar wyznacza się według obiektu, który będzie realizowany. W tym celu starostwo musi korzystać z przepisów odrębnych. Ich lista jest długa. ?Znajdują się na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane oraz tzw. ochroniarskie, dotyczące np. ochrony zabytków, środowiska. Jednym z najważniejszych aktów na tej liście jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. ?w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Często stroną w postępowaniu ?o pozwolenie na budowę nie jest nawet sąsiad inwestora. Wystarczy, że planowany obiekt usytuowany jest w odległościach przewidzianych w tym rozporządzeniu i w inny sposób nie wpływa na zagospodarowanie działki sąsiedniej, np. nie przesłania domu, nie zabiera światła. Gdyby jednak obiekt budowlany był usytuowany w tzw. ostrej granicy sąsiedniej działki, to jej właściciel lub użytkownik będzie już stroną.

Zanim starosta wyda pozwolenie

Inwestycje budowlane przeprowadza się na podstawie pozwolenia na budowę. Jednocześnie prawo budowlane zawiera listę obiektów i robót budowlanych, na które nie jest ono wymagane (art. 29 prawa budowlanego). Na niektóre wystarczy zgłoszenie, wymienia je art. 30 prawa budowlanego. Niektóre nie potrzebują nawet tego. Pozwolenie na budowę wydaje starosta, czasami wojewoda. Jeżeli inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, trzeba złożyć:

- ?wniosek o pozwolenie na budowę,

- ?cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem projektanta (i ewentualnie sprawdzającego) o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego,

- ?oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,