Parametry planowanego obiektu budowlanego pełnią szczególną rolę w dokumentacji związanej z przygotowaniem inwestycji. Stanowią one niezbędny składnik projektu budowlanego, który – zgodnie z rozporządzeniem ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego – powinien w szczególności określać, w zależności od rodzaju obiektu, jego charakterystyczne parametry techniczne, tj. kubaturę, zestawienie powierzchni, długość, szerokość i liczbę kondygnacji. W projekcie budowlanym konieczne jest precyzyjne podanie powyższych parametrów. Stanowi on podstawę wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Prawo budowlane wskazuje, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, o ile nie dotyczy m.in. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji. Zmiana w zakresie tych parametrów powinna być kwalifikowana jako istotna i będzie wymagała uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Budowa budynku z istotnymi odstępstwami od projektu bez decyzji o zmianie pozwolenia jest samowolą budowlaną
Z jednej strony sądy uznają, że „zwiększone nieznacznie rozmiary obiektu budowlanego nie świadczą o istotnym odstępstwie" (wyrok NSA z 28 listopada 2012 r., II OSK 1375/11) oraz że „nie można (...) zgodzić się ze stanowiskiem, że automatycznie każda zmiana, nawet najmniejsza, któregokolwiek z podstawowych parametrów (...) stanowić będzie odstępstwo istotne, niezależnie od układu konkretnych okoliczności faktycznych zaistniałych w rozpoznawanej przez organ sprawie" – wyrok WSA w Warszawie ?z 17 stycznia 2013 r., VII SA/Wa 2069/12. Zgodnie z tym stanowiskiem kwalifikacja danego odstąpienia od projektu budowlanego jako istotnego będzie zależała od okoliczności stanu faktycznego. Dopiero więc analiza zmiany parametru technicznego, np. powierzchni zabudowy czy długości obiektu, pozwoli organowi lub sądowi na stwierdzenie, czy odstąpienie od projektu ma charakter istotny i wymaga zmiany pozwolenia na budowę.
Z drugiej strony w orzeczeniach sądów pojawia się opinia, że „bez znaczenia jest dla przyjęcia, że nastąpiło istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, w jakim rozmiarze nastąpiła zmiana charakterystycznego parametru obiektu budowlanego" – wyrok WSA w Rzeszowie z 17 stycznia 2013 r., II SA/Rz 737/12. Ponadto ustawa „nie przewiduje gradacji, która umożliwia zmianę charakterystycznego parametru w części inwestycji. Nie wskazuje, iż zmiana szerokości o charakterze niewielkim (np. o kilkadziesiąt centymetrów) już taką nie jest" – wyrok WSA w Warszawie z 5 maja 2010 r. (VII SA/Wa 145/10). Według tego stanowiska, bez względu na układ konkretnych okoliczności faktycznych w danej sprawie, każda zmiana charakterystycznego parametru technicznego jest istotna i tym samym wymaga wszczęcia postępowania w sprawie zmiany pozwolenia na budowę, a ustawa nie pozostawia żadnego pola organowi do oceny.
Spór koncentruje się wokół odpowiedzi na pytanie dotyczące roli stanu faktycznego, np. charakteru obiektu, lokalizacji, przeznaczenia w trakcie oceny odstępstw od projektu budowlanego.
Stanowisko sądów nie jest jednolite, a w praktyce, zwłaszcza ?z punktu widzenia inwestora, kwalifikacja dokonanego odstąpienia może mieć duże znaczenie. Budowa budynku z istotnymi odstępstwami od projektu bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę jest bowiem samowolą budowlaną ?w części dotyczącej tych odstępstw, co wiąże się z szeregiem uciążliwych obowiązków, np. sporządzeniem i przedstawieniem organowi zamiennego projektu.
Kwestia ta nabiera istotniejszego znaczenia, gdy weźmiemy ?pod uwagę, że ocenę, czy zamierzone przez inwestora odstąpienie ma charakter istotny, ustawa pozostawia projektantowi, a więc uczestnikowi procesu budowlanego związanemu z inwestorem. Dokonana przez projektanta ocena nie wiąże organów architektoniczno-budowlanych ani sądów. Stąd, zwłaszcza w doktrynie, pojawiają się postulaty, aby obowiązek kwalifikacji odstąpienia został powierzony samemu organowi, co niwelowałoby ryzyko po stronie inwestora.
Wobec niepewności co do kwalifikacji dokonywanego odstąpienia od projektu budowlanego przedsiębiorca powinien przyjąć rozwiązanie mniej ryzykowne i w przypadku każdej modyfikacji charakterystycznego parametru obiektu budowlanego złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę. Jeśli odstąpienie ?nie ma charakteru istotnego – organ odmówi wydania decyzji ?o zmianie pozwolenia na budowę, a inwestor uniknie ryzyka związanego z samowolą budowlaną.
—Diana Ilków, ?aplikant adwokacki Sójka & Maciak – Adwokaci sp.k.
