Wycena gminnej nieruchomości to nie jest tajemnica

Dlaczego przedsiębiorcy mogą się interesować wycenami nieruchomości komunalnych albo tych należących do Skarbu Państwa? Informacje o wartości rynkowej działek, stawkach najmu oraz trendach na lokalnym rynku nieruchomości mogą być pomocne w prowadzeniu biznesu. Przypadki, kiedy w różnych sprawach jednym z istotnych dowodów są operaty szacunkowe, to np. wywłaszczanie działek pod drogi publiczne, naliczanie opłaty adiacenckiej (z powodu rozbudowy infrastruktury) albo renty planistycznej (po sprzedaży nieruchomości, której cena wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) oraz inne.

Przykład

Przedsiębiorca posiada lokal użytkowy (sklep połączony?z częścią biurową) w kamienicy stojącej na gruncie należącym do miasta i będącym w użytkowaniu wieczystym. Otrzymał on wysoką podwyżkę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i chce zakwestionować ją, odwołując się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Ma więc prawo zapoznać się z operatem szacunkowym, zrobić sobie notatki, a nawet poprosić urzędników o możliwość wykonania kserokopii. Jest bowiem stroną w postępowaniu o ustalenie wysokości stawek rocznych.

Prawo strony postępowania

Przedsiębiorcy – zarówno osoby prawne (np. spółki z o.o.), jak i osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą – mają dwa sposoby, aby zapoznać się z operatami szacunkowymi, którymi dysponują urzędnicy. Po pierwsze – jest to możliwe, gdy są stronami postępowania administracyjnego lub podobnych. Dostęp do operatów szacunkowych przez strony postępowań administracyjnych gwarantuje art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przepis ten przewiduje, że organ administracji musi umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy treść operatu szacunkowego, przeglądanie tego dokumentu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Można też wtedy żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów lub wprost wydania takich odpisów przez urzędników, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby. Wtedy też nie ma znaczenia, czego dotyczy operat – czy jest wycena mienia publicznego (komunalnego bądź Skarbu Państwa).

Bez interesu prawnego

Część firm może być zainteresowana dostępem do operatów szacunkowych poza postępowaniami administracyjnymi, czyli wtedy, gdy nie mogą wykazać swojego interesu prawnego. Przepisy dają taką możliwość, choć ma znaczenie, jakich nieruchomości dotyczy wycena.

Podstawą prawną do żądania dostępu do treści operatów szacunkowych dotyczących mienia publicznego jest ustawa o dostępie do informacji publicznej. Operaty szacunkowe dotyczące mienia publicznego, a nie prywatnych lokali bądź gruntów, są uznawane za informację publiczną. Tak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ?w Opolu z 11 października 2012 r. (sygn.?II SAB/Op 34/12). Wyceny te zostały sporządzone, aby określić wartość nieruchomości lub użytkowania wieczystego dla potrzeb np. ich sprzedaży, dzierżawy, najmu, naliczenia opłat za użytkowanie wieczyste.

Z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej może wystąpić każdy obywatel. Od strony domagającej się dostępu do informacji publicznej nieprzetworzonej nie można żądać wykazywania interesu prawnego (art. 2 ust. 2 ustawy z 2001 r.). Prowadząc działalność jednoosobową, wystąpimy więc z reguły sami, natomiast zamiast spółki wniosek może złożyć ktoś z jej zarządu bądź jeden z pracowników. W praktyce nie powinno to mieć większego znaczenia. Urzędnicy mają co do zasady 14 dni, aby udostępnić informację albo nam jej odmówić, tylko wyjątkowo termin ten można wydłużyć, lecz nie może on przekroczyć dwóch miesięcy.

Gdy spotkamy się ?z odmową

Urzędnicy często odmawiają wglądu do operatów szacunkowych, które są w ich posiadaniu. Padają różne argumenty – naruszenie prawa autorskiego, kwestionowanie, że operat jest informacją publiczną, niewykazanie interesu prawnego w dostępie do informacji itp.

Przykład

Jeden z warszawskich przedsiębiorców chciał zakwestionować wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Wystąpił nie tylko o operat dotyczący zajmowanej przez siebie nieruchomości, ale również sąsiedzkich gruntów będących w użytkowaniu wieczystym. W tym ostatnim przypadku uzasadniał to dostępem do informacji publicznej. Urzędnicy odmówili, powołując się na brak interesu prawnego. Ostatecznie sąd uznał, że byli w błędzie i biznesmen dostał żądane wyceny.

Odmowa najczęściej ma dwie formy – dostajemy pismo, w którym np. gmina stwierdza, że żądany operat nie jest informacją publiczną i nam go nie udostępni, bądź np. chce, abyśmy wykazali tzw. interes prawny. Sądy surowo oceniają takie działania urzędników, kwalifikując je jako bezczynność i nakazują udostępnić operaty. Działanie urzędników w niewłaściwej formie nie niweczy ich bezczynności. Pogląd ten podzielają też sądy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 maja 2011 r., sygn. II SAB/Wa 17/11). Skarga na bezczynność wymaga wpisu ?w wysokości 100 zł, a składa się ją za pośrednictwem organu, któremu zarzucamy bierność.

Druga opcja stosowana przez urzędników jest rzadsza – to oficjalna odmowa w formie decyzji administracyjnej. Wtedy też zainteresowany może się od niej odwołać ?– ostatecznie jego sprawę będą badać sądy administracyjne.

podstawa prawna: Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tekst jedn. DzU. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.

podstawa prawna: Ustawa z 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej DzU nr 112, poz. 1198 ze zm.

podstawa prawna: Ustawa z 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych tekst jedn. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 904 ze zm.

Operaty a prawo autorskie

Michał Kosiarski, radca prawny

Operaty szacunkowe sporządzają rzeczoznawcy majątkowi. Nierzadko muszą w nie włożyć wiele wysiłku zbierając potrzebne dokumenty, dokonując skomplikowanych wyliczeń, badając sytuację na rynku nieruchomości i sprawdzając dokonane wczesnej transakcje. Urzędnicy – odmawiając udostępnienia informacji publicznej – nie mogą się jednak zasłaniać argumentem, że treść operatów jest chroniona prawem autorskim. Takiej ochronie nie podlegają m.in. urzędowe dokumenty, materiały, znaki i symbole. Katalog tych wyjątków zawiera art. 4 ustawy z 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Sądy także jednoznacznie orzekają, że argument o prawach autorskich jest nieuprawniony (wyrok WSA w Gdańsku z 21 lutego 2006 r., sygn. II SA/Gd 897/05 oraz wyrok WSA w Opolu z 17 stycznia 2008 r., sygn. II SAB/Op 20/07).