Podatek od nieruchomości: Jak ustala się powierzchnię użytkową

- Posiadam liczne budynki wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W budynkach tych nie dokonano wyodrębnienia lokali. W złożonej deklaracji na podatek od nieruchomości, jako podstawę opodatkowania budynków, wykazałem powierzchnię użytkową wynikającą z dokumentacji budowlanej. Organ podatkowy zakwestionował powierzchnię z deklaracji i ustalił wysokość zobowiązania podatkowego biorąc pod uwagę dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zdaniem organu podatkowego dane z ewidencji gruntów i budynków są wiążące i jeśli podatnik uznaje je za nieprawidłowe, to powinien w pierwszej kolejności dokonać aktualizacji ewidencji i dopiero od tego momentu deklarować niższą podstawę opodatkowania. Czy możliwe jest ustalenie prawidłowej wysokości zobowiązania podatkowego bez wcześniejszej zmiany w ewidencji? Czy w przypadku budynków przemysłowych ewidencja może być w ogóle źródłem informacji o powierzchni użytkowej?

– pyta czytelnik.

Ewidencja gruntów i budynków zawiera wiele istotnych danych o nieruchomościach, jednak ustalenie, które z nich są wiążące w procesie wymiaru podatku od nieruchomości, jest przedmiotem licznych sporów między organami podatkowymi a podatnikami. W szczególności istotne znaczenie dla opodatkowania nieruchomości mają dane dotyczące klasyfikacji gruntów czy też rodzaj budynku (mieszkalny, niemieszkalny itp.).

Tylko przy wyodrębnieniu lokali

Zasadniczo wysokość zobowiązania podatkowego jest ustalana przez organ podatkowy na podstawie złożonej przez podatnika informacji o posiadanych nieruchomościach. Może się jednak zdarzyć, że organ podatkowy zakwestionuje zadeklarowaną przez podatnika powierzchnię budynków z uwagi na odmienne zapisy w ewidencji gruntów i budynków. Zdarza się bowiem, że w ewidencji wprowadzone zostały dane dotyczące powierzchni użytkowej.

W takiej sytuacji powoływanie się przez organ podatkowy na dane wynikające z ewidencji jest jednak działaniem nieprawidłowym. Przepisy regulujące zasady prowadzenia ewidencji gruntów i budynków wyraźnie wskazują, że powierzchnia użytkowa jest elementem składowym ewidencji wyłącznie w przypadku wyodrębnionych lokali. Ewidencja nie może zatem zawierać informacji o powierzchni użytkowej budynku. W praktyce żaden budynek przemysłowy nie posiada wyodrębnionych lokali, ale gdyby taka sytuacja miała miejsce, to i tak w ewidencji wskazana byłaby wyłącznie powierzchnia poszczególnych lokali, a nie powierzchnia użytkowa całego budynku. W zasadzie zatem umieszczenie w ewidencji gruntów i budynków informacji o powierzchni użytkowej budynku jest nieprawidłowe i nieważne z mocy prawa. Organ podatkowy nie może zatem twierdzić, że w tym zakresie dane te są wiążące.

W zakresie wynikającym z przepisów

Choć na podstawie ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne dane z ewidencji gruntów i budynków są wiążące dla organów podatkowych, to jednak mogą być one wiążące wyłącznie w tym zakresie, w jakim zawarte w ewidencji dane wynikają bezpośrednio z przepisów prawa. Skoro rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków wyklucza możliwość wpisania do ewidencji powierzchni użytkowej budynku, to w tym zakresie dane te nie są wiążące dla organu podatkowego.

Czasami trzeba przeprowadzić dowód

Gdyby jednak teoretycznie założyć, że ewidencja może zawierać informację o powierzchni użytkowej budynku, nie oznaczałoby to, że organ podatkowy mógłby bezwarunkowo odwoływać się do tych danych. Organ podatkowy prowadzący postępowanie jest bowiem zobligowany do podjęcia wszelkich niezbędnych działań służących dokładnemu wyjaśnieniu sprawy.

Oznacza to m.in., że w przypadku istotnej rozbieżności pomiędzy powierzchnią użytkową deklarowaną przez podatnika a powierzchnią użytkową wynikającą z ewidencji gruntów i budynków, organ powinien przeprowadzić dodatkowe czynności dowodowe, które pozwolą mu na dokładne zbadanie stanu faktycznego. Co istotne, organ podatkowy jest uprawniony do przeprowadzenia dowodu przeciwko dokumentom urzędowym, a więc m.in. przeciwko danym zawartym w ewidencji gruntów i budynków. Powszechne założenie organów podatkowych, że dane z ewidencji są dla nich wiążące, jest błędne, gdyż organ ma pełne prawo pominąć taki dowód w sprawie, jeśli jest on sprzeczny z ustaleniami faktycznymi. Organ podatkowy powinien zatem przeprowadzić inne czynności dowodowe (np. zlecić dokonanie pomiarów biegłemu) i jeśli w ich efekcie okaże się, że dane w ewidencji nie odpowiadają rzeczywistości, to jest zobligowany oprzeć się na swoich ustaleniach, pomijając zapisy w ewidencji.

Pomiar i dokumentacja budowlana

Odpowiadając zatem na pytanie podatnika należy wskazać, że w świetle obowiązujących przepisów możliwe jest ustalenie zobowiązania podatkowego na podstawie dowodów potwierdzających rzeczywistą powierzchnię użytkową budynków, bez wcześniejszej zmiany w ewidencji. Oczywiście warunkiem jest przedstawienie przez podatnika odpowiednich dokumentów, którymi mogą być w szczególności:

—Paweł Banasik jest doradcą podatkowym, menedżerem w Deloitte Doradztwo Podatkowe sp. z o.o.

—Adam Kałążny jest starszym konsultantem w Deloitte Doradztwo Podatkowe sp. z o.o.