- W praktyce często bywa tak, że najemca, w stosunku do którego zostało wszczęte postępowanie upadłościowe z możliwością zawarcia układu, nadal korzysta z zajmowanego przez siebie lokalu, nie wykonując jednocześnie podstawowego obowiązku najemcy, jakim jest comiesięczne płacenie czynszu. Czy w takiej sytuacji wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia takiemu najemcy umowy najmu? – pyta czytelnik.

Najemca, w stosunku do którego wszczęto postępowanie upadłościowe z możliwością zawarcia układu, to jeden z największych koszmarów wynajmującego. Z jednej strony ogłoszenie upadłości najemcy nie może być podstawą do rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego (z uwagi na art. 83 Prawa upadłościowego i naprawczego), z drugiej zaś upadłość układowa jest często traktowana jako forma ochrony najemcy, któremu po jej ogłoszeniu nic nie można zrobić.

Możliwość rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego po ogłoszeniu upadłości układowej najemcy budzi w praktyce wiele kontrowersji.

Powodem takiego stanu rzeczy jest kategoryczne brzmienie art. 90 prawa upadłościowego i naprawczego, zgodnie z którym w trakcie trwania postępowania upadłościowego z możliwością zawarcia układu (aż do jego umorzenia lub zawarcia układu lub zmiany sposobu prowadzenia postępowania upadłościowego z postępowania z możliwością zawarcia układu na postępowanie obejmujące likwidację majątku upadłego), wynajmujący nie może, bez zgody rady wierzycieli, wypowiedzieć umowy najmu lokalu lub nieruchomości, w których jest prowadzone przedsiębiorstwo upadłego. Ponadto, zawarty w postępowaniu układ może ustanowić zakaz wypowiadania takich umów do czasu wykonania układu.

Problem tkwi w przepisach

Już jednak z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że przewidziane w nim ograniczenie możliwości wypowiedzenia upadłemu umowy najmu nie jest całkowite. Przede wszystkim przepis ten dotyczy jedynie lokali lub nieruchomości, w których prowadzone jest przedsiębiorstwo upadłego.

Jeżeli zatem przedmiot najmu nie jest związany z prowadzeniem przedsiębiorstwa (np. jest nim lokal wynajmowany przez przedsiębiorstwo na cele mieszkalne swojego prezesa czy też sala sportowa przeznaczona dla rekreacji pracowników), to wspomniany przepis w ogóle nie ma zastosowania. Dodatkowo rozwiązanie umowy najmu jest możliwe za zgodą rady wierzycieli, a w razie nieustanowienia rady w danym postępowaniu upadłościowym albo niepodjęcia przez nią uchwały w terminie wyznaczonym przez sąd – za zgodą sędziego-komisarza.

Istotny cel uregulowania

Czysto literalna wykładnia wymienionego przepisu nie jest jednak wystarczająca. Prowadzi ona bowiem do wniosku, że poza sytuacjami opisanymi, istnieje całkowity zakaz rozwiązywania umowy najmu z upadłym najemcą. Takie rozumienie tego przepisu dawałoby upadłemu ochronę przed wypowiedzeniem umowy najmu, nie bacząc na inne okoliczności, w szczególności na to, czy prawidłowo wykonuje on wiążącą go umowę najmu m.in. w zakresie płatności czynszu.

Byłoby to sprzeczne z zasadami logiki, nie wspominając już o konstytucyjnej zasadzie demokratycznego państwa prawnego i wynikającej z niej równości podmiotów (wynajmującego i najemcy) wobec prawa.

Z tego też powodu przewidziane w ustawie ograniczenie w rozwiązywaniu umowy najmu, mające przecież wyjątkowy charakter, należy interpretować możliwie wąsko i z uwzględnieniem celu, dla którego zostało ono wprowadzone. Celem tym jest ochrona najemcy w trakcie postępowania upadłościowego przed nieuzasadnionym rozwiązaniem umowy najmu, wynikającym jedynie z samego faktu upadłości.

Przyjmując taką właśnie, celowościową wykładnię przepisów, uznać należy, że przewidziane w prawie upadłościowym i naprawczym ograniczenie nie wyłącza możliwości rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron, na skutek niewykonywania umowy najmu przez upadłego najemcę, czy też na skutek upływu czasu, na który została zawarta umowa (przy umowach terminowych).

W przypadku zatem, gdy po ogłoszeniu upadłości najemca przestaje płacić lub kontynuuje niepłacenie czynszu, wynajmujący jest uprawniony do rozwiązania takiej umowy, czy to na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, czy też postanowień samej umowy. Trzeba jednak pamiętać, że podstawą do rozwiązania umowy mogą być jedynie zaległości powstałe po ogłoszeniu upadłości, gdyż wcześniejsze wierzytelności wynajmującego są objęte układem.

Na koniec wskazać należy, że takie rozumienie tego przepisu nie jest bezsporne. W doktrynie znaleźć można głosy zarówno opowiadające się za ściśle literalną wykładnią tego przepisu, jak też przyjmujące jego celowościowe i zdroworozsądkowe rozumienie. Można mieć jedynie nadzieję, że sprawa ta trafi w końcu przed oblicze Sądu Najwyższego, który będzie mógł ustosunkować się do tego problemu. De lege ferenda warto byłoby także pomyśleć o doprecyzowaniu brzmienia tego przepisu.

—Robert Gorbaszewicz vel Gabrylewicz radca prawny, w kancelarii White & Case