Posiadanie nieruchomości położonej w sąsiedztwie obiektu negatywnie oddziaływującego na otoczenie wiąże się zwykle z uciążliwościami. Jeśli mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych uciążliwości te nie zostaną zniwelowane, to dla takich obiektów – m.in. lotnisk – tworzy się obszar ograniczonego użytkowania.
Dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie obszar ograniczonego użytkowania został ustanowiony uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z 20 czerwca 2011 r. W uchwale tej obszar ograniczonego oddziaływania został podzielony na strefy: Z1 (hałas na poziomie do 55 dB w porze nocnej) oraz Z2 (hałas na poziomie do 50 dB w porze nocnej). W ślad za ustanowieniem stref wprowadzono ograniczenia w zagospodarowaniu położonych w ich obrębie nieruchomości. I tak w strefie Z1 uchwała wprowadza zakaz m.in. przeznaczania nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową oraz mieszkaniowo – usługową, lokalizowania takich budynków oraz zmiany funkcji budynków istniejących. Natomiast w obrębie strefy Z2 zakazane jest m.in. przeznaczanie nieruchomości pod szpitale, domy opieki społecznej czy placówki dla dzieci i młodzieży, lokalizowanie takich budynków i zmiana funkcji budynków już istniejących na budynki o wspomnianych funkcjach.
Uchwała wprowadza też wymagania techniczne dotyczące budynków objętych obszarem ograniczonego użytkowania. W nowo projektowanych budynkach nakazuje zapewnić izolacyjność akustyczną ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów oraz stropodachów (zgodnie z przepisami ustawy – Prawo budowlane i przepisami wykonawczymi do tej ustawy). Jeśli natomiast chodzi o budynki już istniejące, to należy w nich zastosować zabezpieczenia zapewniające klimat akustyczny w pomieszczeniach zgodnie z powołaną ustawą i przepisami wykonawczymi do niej (tzw. rewitalizacja akustyczna).
Zakaz zmiany przeznaczenia terenu, lokalizowania budynków oraz zmiany ich funkcji spowoduje istotne ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, co stanowi potencjalną przyczynę spadku wartości nieruchomości. W przypadku budynków już istniejących do tak opisanej szkody należy jeszcze dodać koszt robót w ramach wspomnianej rewitalizacji akustycznej (gdy budynek dopiero projektujemy, będziemy musieli ponieść dodatkowe koszty związane z zapewnieniem jego odpowiedniej izolacyjności akustycznej, zgodnie z uchwałą).
W celu ustalenia wysokości szkody w postaci obniżenia wartości nieruchomości czy też kosztów rewitalizacji akustycznej należy sporządzić stosowne ekspertyzy. W pierwszym przypadku będzie to operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, w drugim – ekspertyza rzeczoznawcy budowlanego.
Znając już wysokość odszkodowania, którego możemy zażądać (równego wysokości poniesionej szkody), należy wystąpić wobec lotniska z roszczeniem o jego zapłatę albo wykupienie nieruchomości przez lotnisko (można wybrać tylko jedno z powołanych roszczeń, nie można wystąpić z obydwoma). Przykładowo, po wejściu w życie uchwały nie możemy zabudować nieruchomości gruntowej o przeznaczeniu mieszkalnym, położonej w strefie Z1, zgodnie z przeznaczeniem. Wartość takiego gruntu musi więc spaść. A zatem z tej przyczyny wejście w życie uchwały wyrządza w naszym majątku szkodę, której naprawienia możemy żądać od lotniska. Jeśli spotkamy się z odmową zaspokojenia roszczenia, powinniśmy wystąpić do sądu z powództwem przeciwko lotnisku.
Możliwość skutecznego zaspokojenia wspominanych roszczeń wobec lotniska można utracić bezpowrotnie, jeśli nie skieruje się ich na drogę postępowania sądowego przed 3 sierpnia 2013 r. Okres przedawnienia roszczeń (2 lata od wejścia w życie uchwały sejmiku) wynika z ustawy – Prawo o ochronie środowiska.
Autor jest doktorem prawa, radcą prawnym, prezesem zarządu Akademii Prawa Budowlanego
