Lokalny plan zagospodarowania przestrzennego są to miejscowe przepisy. Ich naruszenie ma taki skutek, że prowadzona inwestycja jest nielegalna i może zostać potraktowana jako samowola budowlana. Co zatem zrobić, gdy przedsiębiorca zamierza wybudować przychodnię lekarską czy sklep spożywczy o nieznacznie większych parametrach powierzchni zabudowy od tych przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?

Przepisy nie przewidują możliwości nawet najmniejszego odstępstwa od zasad uchwalonych w planie. Praktyka orzecznicza kwestionuje nawet takie uchwały lokalnych samorządów, które możliwość pewnych indywidualnych odstępstw przewidziały w planie zagospodarowania przestrzennego. Alternatywą, która może umożliwić realizację inwestycji jest zmiana planu. Procedura zmiany miejscowego planu jest analogiczna jak przy jego uchwaleniu.

Konieczne uzasadnienie

Procedurę zmiany planu zagospodarowania można zainicjować składając wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (patrz wzór). Musi być on dobrze uzasadniony. W zależności od skali zmian – korzyści z tego płynące musi odnieść nie tylko inwestor, ale również społeczność lokalna. Nie ma gwarancji, że każdy wniosek zostanie uwzględniony. Kwestia ta bowiem została pozostawiona swobodnemu uznaniu wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Od negatywnego rozpatrzenia wniosku nie można się odwołać. W praktyce lokalny włodarz ponosi jedynie odpowiedzialność polityczną. W konsekwencji nierespektowanie wniosków mieszkańców, czy miejscowych inwestorów może oznaczać to, że w następnych wyborach samorządowych nie zostanie on ponownie wybrany.

Negatywnie rozpatrzony wniosek można jeszcze przedłożyć radzie gminy i każdemu radnemu z osobna. Rada miasta lub gminy może z własnej inicjatywy zmienić uchwałę o planie. Do rozpoczęcia prac nad zmianą planu niezbędna jest bowiem uchwała rady gminy o przystąpieniu do jego zmiany.

Zgodnie ze studium

Po podjęciu takiej uchwały wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt zmiany planu, zgodnie z zapisami studium oraz odrębnymi przepisami (np. prawem ochrony środowiska). O rozpoczęciu prac nad zmianami szef samorządu ogłasza w miejscowej prasie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. W ogłoszeniu powinien on podać opis granic obszaru objętego uchwałą o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego oraz zamieścić informację o możliwości składania przez zainteresowanych wniosków do tego planu.  Wszystko po to, aby każdy zainteresowany mógł przedstawić uwagi do tego dokumentu.

Na zgłaszanie uwag zainteresowani mają czas oznaczony w ogłoszeniu, nie krótszy niż 21 dni. Na rozpatrzenie tych wniosków wójt, burmistrz, prezydent miasta ma maksymalnie 21 dni od dnia upływu terminu ich składania. Następnym obowiązkiem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta jest zawiadomienie, na piśmie, o podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania zmiany planu miejscowego, skierowane do instytucji i organów właściwych do uzgadniania i opiniowania planu. Po ostatecznym opracowaniu projektu zmiany planu wykładany jest on do publicznego wglądu na co najmniej 21 dni. W tym czasie organizowane są dyskusje publiczne nad przyjętymi w nim rozwiązaniami. Zainteresowani w ciągu co najmniej 14 dni od zakończenia okresu wyłożenia projektu planu mogą wnosić do niego uwagi.

Po zakończeniu tej procedury finalny projekt zmian w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego przedkładany jest radzie gminy celem jego uchwalenia.  Jeżeli rada stwierdzi zgodność projektu z ustaleniami studium oraz rozstrzygnie o sposobie rozpatrzenia uwag do niego i sposobie realizacji zapisanych w nim inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej oraz zasadach ich finansowania, to podejmuje uchwałę o przyjęciu planu. Uchwała rady gminy wchodzi w życie w terminie nie krótszym niż 14 dni od ogłoszenia jej w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Alternatywą odszkodowanie

Szerokie uprawnienia planistyczne gmin powodują, że ponoszą one odpowiedzialność za konsekwencje podejmowanych przez siebie działań, szczególnie w przypadku, gdy wpłynęły one negatywnie na zakres korzystania z nieruchomości lub obniżyły jej wartość. W praktyce taka sytuacja wystąpi, gdy wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany spowoduje, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub z dotychczasowym przeznaczeniem jest niemożliwe lub istotnie ograniczone (np. w starym planie obszar przeznaczony był pod tereny inwestycyjne, a w nowym planie nieruchomość została przeznaczona pod tereny zabudowy jednorodzinnej).

Podobnie będzie, gdy na skutek wejścia w życie aktów planistycznych gminy wartość nieruchomości zostanie obniżona. W takiej sytuacji ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości obniżyła się, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z wyżej wskazanych praw, może wtedy żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Takie roszczenia mogą być zgłaszane w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Ich realizacja może nastąpić przez wypłatę odszkodowania w gotówce lub przez zaoferowanie właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.

podstawa prawna: ustawa z 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 ze. zm.)