W łazience mieszkania, które kupiłem od dewelopera, jest źle ułożona glazura. W związku z tym złożyłem reklamację sprzedawcy, żądając naprawy. Jednak deweloper odsyła mnie do zewnętrznej firmy, która, jak twierdzi, wykonywała te prace jako podwykonawca. Otrzymałem wszystkie dane kontaktowe i rzeczywiście mogę się z nią skontaktować (taki przedsiębiorca istnieje). Czy jednak deweloper ma prawo odsyłać mnie do podwykonawcy i czy nie powinien zająć się tą sprawą osobiście
– pyta czytelnik.
Odpowiadając na to pytanie, należy w pierwszej kolejności zastanowić się, kogo łączy umowa o budowę i sprzedaż mieszkania (lokalu mieszkalnego). Z pytania jednoznacznie wynika, że stronami tego kontraktu są deweloper i konsument. Zatem to ich łączy zobowiązanie, z którego wynika obowiązek wybudowania odpowiedniego mieszkania i udostępnienia go we wskazanym czasie, a z drugiej strony zapłacenia za to odpowiedniej ceny (wynagrodzenia). Osoba fizyczna, która w ten sposób kupuje mieszkanie, nie musi nawet wiedzieć przez kogo i w jakim zakresie zostały wykonane poszczególne prace. A przecież w praktyce bardzo często dochodzi do sytuacji, w której deweloper posiłkuje się innymi przedsiębiorcami przy wykonywaniu takiego zobowiązania. Tzn. wynajmuje podwykonawców, czyli firmy odpowiedzialne za realizację konkretnych zadań związanych np. z budową balustrad, montażem wind i innych instalacji, czy – jak w tym przypadku – układania glazury. Oczywiście bardzo wiele mieszkań oddawanych jest w tzw. stanie surowym. To nabywca sam decyduje, jak je wykończyć. Zdarza się, że deweloper proponuje wykonawców, z których konsument może, ale nie musi, skorzystać. Jednak zakładając, że w tym wypadku mieszkanie miało być w pełni wykończone, to nie konsument podpisuje z podwykonawcami dodatkowe umowy, ich wybór jest w rękach dewelopera.
Jak za własne działania
Tym samym to deweloper ponosi odpowiedzialność za jakość instalacji wykonanych przez firmy zewnętrzne, jeśli zatrudnia je do ich wykonania. Jest to oczywiste. To on negocjuje warunki, stawia wymagania, ma wpływ na to, co, gdzie i kiedy zostanie wykonane. Ma prawo kontroli, w tym badania jakości wykonanych prac. Powinien więc za nie odpowiadać. Uzasadnienie dla takiego twierdzenia przynosi zresztą art. 474 kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą wykonuje zobowiązanie, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. W opisywanym przypadku, dłużnikiem jest deweloper, którego zobowiązanie wiąże się z budową i udostępnieniem mieszkania. Osobami, którym powierza wykonanie tego zobowiązania (lub jego części), są niezależni przedsiębiorcy – podwykonawcy. Tym samym zgodnie z treścią zacytowanego przepisu to deweloper ponosi odpowiedzialność za jakość wykonanej przez nich pracy. Nie ma przy tym znaczenia, czy do zaniedbania jakości, w tym wypadku niestarannie położonej glazury, doszło z winy dewelopera, czy też bez jego winy. Z reguły konsumenci kupujący od dewelopera mieszkania nie mają przecież wpływu na wybór firmy wykonującej prace budowlane. Tym samym nie mogą jej realnie kontrolować. Ponadto zgodnie z przyjętym założeniem podwykonawcy nie są stronami umów z konsumentami.
Do kogo z roszczeniem
Podsumowując, niezależnie, czy problem miałby zostać rozstrzygnięty tak na zdrowy rozsądek, czy w duchu przepisów kodeksu cywilnego, odpowiedź jest ta sama. Konsument jest uprawniony do tego, aby wszystkie roszczenia wynikające z wad fizycznych kupionego mieszkania kierować na ręce dewelopera, a ten ma obowiązek je rozpatrzyć, a nie odsyłać do wybranego przez siebie podwykonawcy. Jeszcze raz należy podkreślić, że uzasadnienie dla takiego rozstrzygnięcia tej sprawy opiera się na założeniu, że umowa zawarta z deweloperem zakładała wykończenie mieszkania w postaci ułożenia glazury i koszt ten był wliczony w cenę lokalu. W sytuacji, w której konsument sam zawarłby umowę na położenie glazury, korzystając wyłącznie dla wygody z firmy współpracującej z deweloperem, umowa ta wiązałaby jego i tego podwykonawcę. A zatem w takim przypadku nie wpływałaby na obowiązki dewelopera i jego odpowiedzialność za źle wykonaną pracę.
