Kupując lokal na siedzibę firmy można zmienić jego przeznaczenie

Przed rozpoczęciem działalności gospodarczej warto zrobić biznesplan i sprawdzić, na jakie inwestycje nas stać. Jeżeli okaże się, że dysponujemy wystarczającym zasobem gotówki, to należy rozważyć zakupienie na własność lokalu, w którym ma funkcjonować firma.

Zakup nieruchomości obniży w przyszłości koszty funkcjonowania przedsiębiorstwa, bowiem nie trzeba będzie ponosić ceny najmu. Dodatkowo, jeżeli przedsiębiorca kupi większy lokal niż potrzebuje, to część powierzchni będzie mógł wynająć innemu podmiotowi.

W ten sposób czynsz z wynajmu zostanie przeznaczony na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, co dodatkowo obniży stałe koszty prowadzenia firmy. Między innymi z tych właśnie powodów zakup nieruchomości powinni również rozważyć przedsiębiorcy, którzy co prawda nie dysponują wystarczającą gotówką, ale mają dobrą zdolność kredytową.

Najważniejsze jest bezpieczeństwo

Kupując lokal na siedzibę firmy warto pamiętać o tym, że można dokonać zmiany jego przeznaczenia. Jeżeli zatem do tej pory przedsiębiorca w lokalu prowadził sklep spożywczy, to nie oznacza, że nie będzie mógł otworzyć w nim zakładu fryzjerskiego. Podobnie fakt, że poprzedni właściciel wykorzystywał lokal na piekarnię nie jest równoznaczne z tym, że nowy nie będzie mógł w nim prowadzić restauracji.

Nie w każdym jednak przypadku zmiana sposobu użytkowania lokalu stanie się możliwa. Niekiedy będzie można jej dokonać bez żadnych formalności, jednak w zdecydowanej większości przypadków jeszcze przed rozpoczęciem działalności gospodarczej trzeba dopełnić odpowiednich procedur.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania nieruchomości lub jej części polega w szczególności na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

W praktyce oznacza to, że przy zmianie sposobu użytkowania obiektu lub jego części ocenie podlega to, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w danym obiekcie budowlanym lub jego części określonej działalności wpływa na zmianę przypisanych obiektowi warunków, głównie odnoszących się do bezpieczeństwa jego dalszego użytkowania. Najważniejsze jest odniesienie się do wymogu zapewnienia odpowiednich warunków bezpieczeństwa.

Bez dodatkowych obowiązków

Wynika z tego, że nie każda działalność podjęta w obiekcie budowlanym będzie stanowiła zmianę sposobu jego użytkowania. Jak słusznie uznał Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z 5 maja 2011 r. (II OSK 785/10) nie każda działalność opiekuńczo-wychowawcza, w tym prowadzenie małego przedszkola w części domu jednorodzinnego czy mieszkania, powinna być zakwalifikowana jako zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Prowadzenie działalności opiekuńczej czy wychowawczej z niewielką grupką dzieci nie powoduje zaistnienia takich okoliczności, jakie są wymienione w art. 71 ust. 1 pkt 2, gdyż w domu jednorodzinnym czy mieszkaniu może zamieszkiwać liczna, nawet wielopokoleniowa rodzina.

Również utworzenie w lokalu mieszkalnym placówki socjalizacyjno-interwencyjnej dla mniejszej liczby dzieci aniżeli 14 nie zostało uznane przez sąd za prowadzące do zmiany warunków bezpieczeństwa, a tym samym do zmiany sposobu użytkowania lokalu (wyrok WSA w Gliwicach z 17 marca 2011 r., II SA/Gl 989/10).

W praktyce przyjmuje się również, że rozpoczęcie prowadzenia jednoosobowej działalności, szczególnie, gdy wykonywana praca ma charakter biurowej, w mieszkaniu, nie powinno wymagać dopełnienia procedur związanych ze zmianą sposobu użytkowania budynku lub jego części.

Zmiany użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie stanowi zmiana właściciela czy użytkownika obiektu oraz nazwy, pod jaką prowadzona jest ta sama działalność. Stanowisko takie zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z 20 lutego 2002 r. (II SA/Ka 1266/00).

Kiedy dopełnić formalności

Natomiast firmy prowadzące działalność na większą skalę, czy te zatrudniające choćby jednego pracownika, bezwzględnie powinny dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu. Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z 29 stycznia 1996 r. (II SA/Kr/337/96) w przypadku zmiany rodzaju prowadzonej w obiekcie działalności gospodarczej zgłoszenie będzie konieczne jedynie wówczas, gdy zmiana będzie wiązała się ze zmianą warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego, powodziowego lub pracy, warunków zdrowotnych, sanitarnohigienicznych lub ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń.

Wynika z tego, że jeżeli lokal był wcześniej wykorzystywany np. na biuro turystyczne, a nowy właściciel zechce otworzyć w nim zakład fryzjerski, to będzie musiał dopełnić procedur związanych ze zmianą sposobu użytkowania budynku. W lokalu zmienią się bowiem np. warunki pracy, sanitarnohigieniczne i ochrony środowiska.

Inne będą też warunki bezpieczeństwa przeciwpożarowego, bowiem w zakładzie fryzjerskim będzie wykorzystywanych szereg urządzeń elektrycznych, których nie było w biurze turystycznym. Procedur związanych ze zmianą sposobu użytkowania budynku będzie też musiał dokonać przedsiębiorca, który zechce otworzyć restaurację w budynku, w którym wcześniej była piekarnia.

Co powinien zawierać wniosek

Zgłoszenie o zmianie sposobu użytkowania budynku powinno być dokonane do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Co do zasady w pierwszej instancji organem tym jest starosta (w szczególnych przypadkach może być nim wojewoda).

Podmiotem uprawnionym do złożenia wniosku jest wyłącznie właściciel obiektu. Jak słusznie uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w swoim wyroku z 5 lipca 2004 r. (II SA/Wr 95/02) w przypadku współwłasności wniosek ten mogą złożyć wyłącznie wszyscy współwłaściciele, bowiem zmiana sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej według reguł kodeksu cywilnego należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Przepisy prawa budowlanego nie określają elementów, jakie powinien zawierać taki wniosek. Do prawidłowości tego wniosku wystarczy zatem, by zawierał on oświadczenie woli wnioskodawcy o chęci zmiany przeznaczenia obiektu lub jego części oraz określenie dotychczasowego oraz zamierzonego sposobu korzystania z obiektu >patrz ramka.

Co jest potrzebne

Do wniosku należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,

3) oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu,

5) w sytuacji, w której zmiana miałaby polegać na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń, wnioskodawca jest zobowiązany dodatkowo dołączyć ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,

6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami, np. przepisami ustawy o ochronie środowiska.

Kiedy organ może wnieść sprzeciw

Starosta sprzeciwi się zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części, jeżeli zamierzona zmiana:

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,

2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu,

3) może spowodować niedopuszczalne: