Na jakiej podstawie nabywca nieruchomości może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Andrzej Olaś: Najogólniej mówiąc, tzw. ustawa deweloperska (ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego; DzU z 2011 r. nr 232, poz. 1377; obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r.) wiąże uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy z naruszeniem przez dewelopera obowiązków, które ona przewiduje. Generalnie powstaje ono z chwilą zawarcia umowy pomiędzy deweloperem i nabywcą.

A więc w jakich konkretnie sytuacjach nabywcy przysługuje to prawo do odstąpienia?

Ustawa wylicza przesłanki odstąpienia stosunkowo precyzyjnie w art. 29. W zasadzie można je podzielić na trzy kategorie. Po pierwsze odstąpienie wchodzi w grę, gdy wadliwa jest sama umowa deweloperska, czyli nie zawiera któregokolwiek z elementów, jakie stosownie do art. 22 ustawy powinna zawierać. Względnie, jeżeli zawiera informacje niezgodne z tymi zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach.

Po drugie, gdy deweloper nie wykonał lub nienależycie wykonał obowiązki informacyjne przewidziane w ustawie, czyli nie doszło do prawidłowego doręczenia przez dewelopera nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, zachodzi niezgodność informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej oraz gdy prospekt informacyjny będący podstawą umowy nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.

No i wreszcie trzecia przesłanka, tj. niewykonane zostało zobowiązanie podstawowe, czyli nie doszło do przeniesienia na nabywcę prawa własności w ustalonym przez strony w umowie deweloperskiej terminie.

Co praktycznie musi zrobić nabywca, by skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej?

Aby odstąpić od takiej umowy, nabywca musi złożyć stosowne oświadczenie woli deweloperowi. Ze względu na formę umowy deweloperskiej powinno być ono złożone w formie pisemnej, jednak wyłącznie dla celów dowodowych.

Należy pamiętać, że w przypadku gdy został złożony wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości, skuteczność oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej uzależniona będzie od wyrażenia w nim zgody na wykreślenie tego roszczenia. Zgoda taka musi zostać złożona w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi pod rygorem nieważności.

Czy są jakieś terminy?

Owszem. Należy bezwzględnie o nich pamiętać. W przypadku, gdy podstawą odstąpienia jest wadliwość umowy deweloperskiej lub naruszenie obowiązków informacyjnych, nabywca może wykonać prawo odstąpienia wyłącznie w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, a zatem z punktu widzenia nabywcy istotna jest szybka weryfikacja otrzymanych dokumentów pod kątem ich poprawności oraz zgodności ze stanem faktycznym.

W wypadku opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność warunkiem dopuszczalności odstąpienia jest natomiast wyznaczenie deweloperowi dodatkowego, 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa oraz niewykonanie zobowiązania przez dewelopera w tym terminie.

Jakie skutki pociąga za sobą odstąpienie od umowy?

W przypadku odstąpienia od umowy poczytywana jest ona za niezawartą. A zatem strony zobowiązane są zwrócić sobie nawzajem wszystko, co świadczyły w jej wykonaniu. Tak więc oznacza to po stronie nabywcy bezpośrednie roszczenie do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który nabywca wpłacał zaliczki na poczet ceny kupna, o wypłatę przypadających mu środków i to niezwłocznie po otrzymaniu przez bank oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Ponadto, jeżeli deweloper zapewnił nabywcy dodatkowe zabezpieczenie w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (co w obowiązującym brzmieniu ustawy jest niestety– z punktu widzenia interesu nabywcy – tylko opcjonalne), to w przypadku odstąpienia od umowy z powodu nieprzeniesienia własności nieruchomości nabywca może domagać się zwrotu wpłaconych zaliczek od banku gwaranta w części pomniejszonej o kwoty otrzymane z rachunku powierniczego.

Czy w przypadku odstąpienia od umowy deweloper może zatrzymać wpłacony przez nabywcę zadatek lub potrącić ewentualną karę umowną zastrzeżoną w kontrakcie?

Nie, gdyż ustawa wyklucza uzależnienie przez dewelopera skuteczności odstąpienia od umowy od zapłaty przez nabywcę jakichkolwiek kwot. Odstąpienie spowodowane naruszeniem zobowiązań dewelopera ma odbywać się dla nabywcy bezkosztowo, a zatem należy wykluczyć dopuszczalność jakichkolwiek potrąceń lub obciążeń kosztem nabywcy. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że nie zawsze tak będzie.

Ustawa uprawnia dewelopera do odstąpienia od umowy w przypadku braku terminowej zapłaty przez nabywcę należnych mocą umowy kwot, mimo wezwania w formie pisemnej do uiszczenia zaległych sum w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że brak zapłaty spowodowany był działaniem siły wyższej.

Ponadto, deweloper może odstąpić od umowy również w razie niestawienia się nabywcy do odbioru nieruchomości lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego jej własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy zostało spowodowane działaniem siły wyższej. W obu sytuacjach zastrzeżenie przez dewelopera obowiązku zapłaty kar umownych w związku z odstąpieniem wydaje się w pełni dopuszczalne z zastrzeżeniem, że nie mogą one przenosić kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Umowa deweloperska może też przewidywać na rzecz nabywcy dodatkowe (umowne) prawo do odstąpienia od umowy, bez konieczności powoływania się na żadne szczególne przesłanki. W takim jednak wypadku, na ogół, wykonanie tego prawa uzależnione będzie od zapłaty przez nabywcę na rzecz dewelopera stosownego odstępnego. Na ogół jest to od 5 do 10 procent ceny nieruchomości.

Czy nabywca może dochodzić jakiejkolwiek rekompensaty w przypadku, gdy odstąpi on od umowy z powodu naruszenia obowiązków przez dewelopera?

Tak, nabywca może dochodzić od dewelopera naprawienia szkody, jaką poniósł w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej na zasadach ogólnych. Wymaga to jednak wykazania wszystkich przesłanek odpowiedzialności dewelopera, w szczególności zaś wysokości poniesionej szkody oraz adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem zobowiązania przez dewelopera a wystąpieniem szkody.

Dochodzenie ewentualnych roszczeń będzie ułatwione, jeżeli umowa przewidywała kary umowne za określone naruszenia – w takim przypadku w granicach zastrzeżonej kary nabywca nie będzie musiał dowodzić wysokości poniesionej szkody oraz jej związku z działaniem czy zaniechaniem dewelopera.