Działalność gospodarcza: najpierw pozwolenie na użytkowanie budynku, potem korzystanie

Prawo budowane przewiduje, że pozwolenie na użytkowanie jest niezbędne, gdy dany obiekt zalicza się do kategorii: V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, a jego budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę patrz ramka. Jest ono także niezbędne, gdy przystąpiło się do korzystania z budynku (innego obiektu) przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

O pozwolenie trzeba się także starać, gdy w trakcie budowy zostały dokonane istotne odstępstwa od projektu budowlanego. Jest ono wymagane także,  gdy w trakcie budowy powiatowy inspektor miał zastrzeżenia i nałożył obowiązek jego uzyskania.

Jakie formalności

Pozwolenie na użytkowanie wydaje powiatowy nadzór budowlany (rzadziej wojewódzki nadzór). Zanim jednak to zrobi, przeprowadza się postępowanie administracyjne. Jedyną stroną w tym postępowaniu jest inwestor. Jak długo się na nie czeka? Prawo budowlane na ten temat milczy. Oznacza to, że stosuje się kodeks postępowania administracyjnego. Przewiduje on, że na wydanie decyzji nie powinno się czekać dłużej niż dwa miesiące. W praktyce bywa z tym różnie.

Zanim jednak przedsiębiorca wystąpi z wnioskiem do nadzoru o jego wydanie, musi zwrócić się o zajęcie stanowiska do m.in.: Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży Pożarnej. O tym jednak czyje stanowisko jest potrzebne w danym konkretnym wypadku, decyduje rodzaj zrealizowanej inwestycji.

Uwaga!

Dana instytucja czy urząd na zajęcie stanowiska ma 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia. Jeżeli w tym czasie nie zgłosi swojego sprzeciwu ani nie wniesie uwag, oznacza to  udzielenie milczącej zgody.

Na tym jednak nie koniec. Przed wydaniem  pozwolenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego obowiązkowo przeprowadza kontrolę. Realizuje się ją na wezwanie budującego w ciągu 21 dni.  Czasami jednak trzeba na nią dłużej poczekać.

Pod lupą inspektora

Inwestor nie płaci za  kontrolę. Inspektor nadzoru sprawdza, czy obiekt został wybudowany zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

Ponadto sprawdza: kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji budynku oraz jak zostały wykonane widoczne elementy nośne układu konstrukcyjnego. Bada też geometrię dachu oraz wykonanie urządzeń budowlanych, np. przejazdów, placów postojowych, ogrodzenia.

Nie może też zapomnieć o instalacjach: wodno-kanalizacyjnych, elektrycznej, centralnego ogrzewania. Do obowiązków inspektora należy też sprawdzenie, czy stosowano wyroby budowlane szczególnie istotne dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego oraz uporządkowano teren budowy.

Z takiej kontroli sporządza się protokół. Trzeba go  przechowywać przez cały okres istnienia obiektu.

Jeżeli w trakcie obowiązkowej kontroli okaże się, że doszło do istotnych naruszeń projektu budowlanego, inspektor nadzoru może nałożyć kary pieniężne.

Wysokie sankcje

Inspektor nadzoru budowlanego ustala karę na podstawie wzoru z art. 59f prawa budowlanego. Stawkę 500 zł pomnoży przez 10 oraz odpowiedni współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).

Zapłaci ten, kto nie dopełnił formalności. Karę nakłada się w formie postanowienia. Wpłaca się ją do kasy właściwego urzędu wojewódzkiego. Termin jest bardzo krótki. Trzeba ją wpłacić w ciągu siedmiu dni od doręczenia postanowienia (art. 59g prawa budowlanego).

Może się  zdarzyć, że w skład nielegalnie użytkowanego obiektu wchodzą elementy budowlane odpowiadające różnym kategoriom obiektów. Na przykład obok magazynu wybudowano też sklep. Wtedy nadzór nakłada karę, która stanowi sumę kar dla obu kategorii tych obiektów.

Przedsiębiorca może się jednak bronić. Przysługuje mu zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Inwestor ma prawo je złożyć w ciągu 14 dni od otrzymania postanowienia nakładającego karę.

Jeżeli wojewódzki inspektor utrzyma postanowienia swojego poprzednika w mocy, to można się skarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Z wokandy

- Jeżeli obiekt stanowiący jedną całość funkcjonalną składa się  z kilku części, to przystąpienie do użytkowania którejkolwiek z nich wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie zastrzeżonego dla całego obiektu.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 747/2010.

- Art. 57 ust. 7 ustawy Prawo budowlane nie przewiduje żadnych wyjątków od obowiązku wymierzenia przez właściwy organ kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Kara taka powinna być wymierzona w każdym przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i art. 55 ustawy.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 1 września 2010 r., sygn. akt IV SA/Po 227/2010.

- Regulacja przyjęta przepisami ustawy Prawo budowlane nie przewiduje wyjątków od obowiązku wymierzenia przez właściwy organ kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, przewidzianej przepisem art. 57 ust. 7. Kara taka powinna zostać wymierzona w każdym przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i art. 55 ustawy Prawo budowlane, tj. między innymi w sytuacji zaniechania zawiadomienia właściwego organu przed przystąpieniem do użytkowania tego obiektu o zakończeniu jego budowy.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 grudnia 2010 r., sygn. akt II OSK 2044/2009.

Jakie obiekty

Pozwolenia na użytkowanie wymagają m.in.:

-hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe,

-budynki biurowe i konferencyjne,

-budynki handlu, gastronomii i usług, hale targowe,

- budynki przemysłowe (produkcyjne, obiekty magazynowe), stacje paliw,

-place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi,

- budynki szkolne, przedszkolne, żłobki,