Termin na usunięcie wad można deweloperowi przedłużyć

W praktyce bywa tak, że dom bądź lokal wybudowany przez dewelopera ma wady fizyczne. Przypadki, gdy wady zostały dostrzeżone przez nabywcę w chwili protokolarnego odbioru domu/lokalu, jak również obowiązki nabywcy, jak i dewelopera w takich przypadkach określa ustawa.

I tak deweloper powinien wówczas usunąć wady w określonym ustawowo terminie 30 dni. Może on zostać przedłużony na podstawie jednostronnego i uzasadnionego oświadczenia dewelopera. Należy jednak zwrócić deweloperom uwagę, że owo wydłużenie terminu powinno być dokonane z bardzo dużą rozwagą.

W przypadku, gdy deweloper życzy sobie, aby usunięcie wad nastąpiło w terminie dłuższym niż 30 dni i należycie to uzasadnia, a nie dokona napraw w ciągu tego wydłużonego terminu, to nabywca ma podstawę do odstąpienia od umowy zgodnie z ogólnymi zasadami instytucji rękojmi za wady fizyczne.

Gdy wady takie zostały wykryte przez nabywcę po dokonaniu odbioru lokalu, ich usunięcie odbywa się według zasad określonych w kodeksie cywilnym. Ustawa zawiera w tej materii odesłanie do ogólnych przepisów o rękojmi (art. 27 ust. 6).

W sytuacji gdy lokal ma wady, nabywcy przysługuje prawo do żądania od dewelopera obniżenia ceny nabycia albo odstąpienia od umowy. Odstąpienie jest jednak możliwe w takich przypadkach po bezskutecznym upływie wyznaczonego uprzednio deweloperowi terminu na usunięcie wad lokalu czy budynku.

30 dni

tyle czasu ma deweloper na usunięcie wad

Zasadniczo, w przypadku złożenia przez nabywcę oświadczenia o odstąpieniu od umowy, aktualizują się wszelkie warunki, od których zależy jego skuteczność. Oczywiście, deweloper jest uprawniony do  kwestionowania skuteczności oświadczenia o odstąpieniu przez nabywcę od umowy z powodu niezrealizowania przez dewelopera obowiązków wynikających z przepisów o rękojmi.

Co ważne, w przypadku wad lokalu/budynku – nabywcy zawsze przysługuje roszczenie o naprawienie szkody, poniesionej na skutek wady. Ciężar dowodu jest jednak w takim wypadku przeniesiony na dewelopera, gdyż – zgodnie z art. 566 § 1 kc – może on uchylić się od odpowiedzialności za szkodę w sytuacji, gdy jest ona następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

Trudno jednak wskazać praktyczne przypadki, gdy sytuacja taka będzie miała miejsce. Przede wszystkim należy pamiętać o  standardach staranności, których winien przestrzegać deweloper. Jego obowiązkiem jest wybudowanie lokalu lub budynku tak, aby nie miał on wad fizycznych. Niezwykle istotne jest przede wszystkim:

- wybranie materiałów odpowiedniej jakości,

- określenie odpowiednich parametrów budynku,

- wreszcie samo wykonanie budynku zgodnie z zasadami sztuki i co najmniej należytą starannością.

Naruszenie każdego z tych obowiązków przez dewelopera oznacza niestety poważne trudności w wykazaniu przed sądem, że powstanie szkody było przez niego niezawinione.

W przypadku, gdy deweloper dopuszcza się zwłoki w usunięciu wad lokalu czy budynku, wydaje się, że nie może on skutecznie ograniczyć umownie prawa nabywcy do dokonania napraw na własny rachunek. Jakkolwiek można zasadnie oczekiwać, że w praktyce umowy deweloperskie będą zakazywały takich praktyk. Teoretycznie, może się jednak zdarzyć, że deweloper notorycznie ignoruje nabywcę, żądającego napraw, a ten drugi nie jest z kolei zainteresowany odstąpieniem od  umowy po  upływie terminu do usunięcia wad przez dewelopera.

Oczywiście, uprawnienie do samodzielnego usunięcia wad przez nabywcę nie może zostać przez niego zrealizowane tylko na tej podstawie, że ma on taką wolę. Jest natomiast możliwe by nabywca został upoważniony do dokonania takich napraw na koszt dewelopera przez sąd (art. 480 kc).

Co więcej, zachowuje przy tym roszczenie o naprawienie szkody wynikłej ze zwłoki dewelopera. Instytucja tzw. zastępczego wykonania czynności pociąga za sobą dodatkowe ryzyko dla dewelopera. Mianowicie, nabywca nie będzie potrzebował upoważnienia sądu w tzw. nagłych wypadkach. Także wtedy zachowuje on względem dewelopera roszczenie o naprawienie szkody.