Nie ma w prawie budowlanym definicji reklamy. Powszechnie jednak używa się interpretacji Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, pochodzącej wprawdzie sprzed kilku lat. Jednak nie straciła ona na aktualności. Urząd powołuje się w niej na definicję reklamy z ustawy o drogach publicznych.

Wynika z niej, że reklama jest nośnikiem informacji wizualnej w jakiejkolwiek materialnej formie wraz z elementami konstrukcyjnymi i zamocowaniami, umieszczona w polu widzenia użytkowników drogi (art. 4 pkt 23 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, tekst. jedn. DzU z 2007 r. nr 19, poz. 115 ze zm.).

Natomiast gdy chodzi już o załatwienie formalności, to prawo budowlane wymienia już reklamę i traktuje ją różnie. Wszystko zależy od tego, w jaki sposób ją kwalifikuje. Są to więc: budowle (art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jedn., DzU z 2010 r., nr 243, poz. 1623 ze zm.), obiekty małej architektury (art. 3 pkt 4) lub tablice i urządzenia reklamowe (art. 29 ust. 2 pkt 6).

Tablice na budynku

Jeżeli przedsiębiorca chce powiesić tablicę na budynku z nazwą swojej firmy, czyli tzw. szyld, nie wymaga to od niego załatwiana żadnych formalności. Taka jest zasada główna, ale są od niej wyjątki. Chodzi konkretnie o budynki i inne obiekty wpisane do rejestru zabytków.

W ich wypadku jakakolwiek ingerencja w budynek wymaga zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków, co jest zrozumiałe. Inaczej sprawa wygląda przy montażu urządzeń reklamowych na budynkach. W tym wypadku niezbędne jest już zgłoszenie zamiaru montażu u starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu.

Uwaga!

Wymóg zgłoszenia obowiązuje zarówno w wypadku dużych, jak i małych urządzeń reklamowych. Jest więc zupełnie inaczej, niż przy innych urządzeniach montowanych na budynku. W ich wypadku zgłoszenia wymagają tylko te, które mają więcej niż 3 metry wysokości.

Takie zgłoszenie to w miarę prosta forma załatwiania formalności. Wniosek w tej sprawie składa się do starosty lub też prezydenta miasta na prawach powiatu. Nie można zapomnieć o załącznikach do niego. Niezbędne jest oświadczenie o tytule prawnym, jaki ma przedsiębiorca do dysponowania gruntem, na którym będzie usytuowana reklama, a więc przede wszystkim: prawie własności lub użytkowaniu wieczystym.

Poza tym trzeba dołączyć jeszcze szkice i rysunki, które określą wygląd reklamy oraz sposób jej montażu. Po złożeniu wniosku i dokumentów trzeba uzbroić się w cierpliwość i odczekać 30 dni. W tym czasie starosta zajmuje się sprawą. Jeżeli nie złoży sprzeciwu, można rozpoczynać prace montażowe. Starosta udzielił tzw. milczącej zgody. Natomiast jeżeliby zgłosił sprzeciw, oznacza to konieczność uzyskania pozwolenia na  budowę.

Ławki i dmuchańce

Prawo budowane traktuje wiele reklam jako małą architekturę. Zalicza się do niej niewielkie obiekty, przede wszystkim: kultu religijnego, figury, posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej lub użytkowej, służące codziennej rekreacji i utrzymaniu porządku. Wyliczenie w przepisie jest czysto przykładowe.

Oznacza to, że niektóre tablice i urządzenia reklamowe mogą być zakwalifikowane jako obiekty małej architektury – ale tylko wtedy, gdy ich funkcja nie jest jedynie reklamowa. Może to dotyczyć np. dużych siedzisk trwale związanych z gruntem. W takich przypadkach potrzebne jest zgłoszenie, zakładając, że takie obiekty są realizowane w miejscach publicznych, bo tylko wtedy spełnić mogą funkcję reklamową.

Uwaga!

Załatwiania formalności nie wymagają dmuchane reklamy, ponieważ nie są one trwale związane z gruntem, ani też montowane na budynku. Jednak z małym wyjątkiem. Dotyczy on tych, które znajdują się w pasie drogowym.

W pasie drogowym

Często reklamy umieszczane są w pasie drogowym albo nad drogą, np. pomiędzy budynkami. Wtedy nie można zapomnieć o zarządcy drogi.

Często potrzeba jest bowiem jego zgoda. Dużym problemem są także reklamy umieszczane na lawetach. Świadczy o tym bogate orzecznictwo sądowe. Większość jest podobna do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 7 czerwca 2011 r.

Zgodnie z nim, jeżeli tablica umieszczona na lawecie stanowiącej w rzeczywistości jej element konstrukcyjny, a zajmująca pas drogowy, stanowi dla jej odbiorców informację o rodzaju działalności gospodarczej i miejscu jej wykonywania, to ma na celu rozpowszechnianie danego produktu i tym samym zwiększenie liczby odbiorców. W takim wypadku jej właściciel ma obowiązek uzyskać zezwolenie zarządcy drogi (III SA/Wr 785/2010).

Kiedy z pozwoleniem

Wiele reklam wymaga jednak otrzymania pozwolenia na budowę. Dotyczy to reklam wolnostojących trwale związanych z gruntem. I w ich wypadku sądy administracyjne wielokrotnie musiały rozstrzygać spory, która reklama jest trwale związana z gruntem, a która nie. Większość wyroków jest jednak taka jak orzeczenie z 20 maja 2011 roku.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził w nim, że o tym, czy urządzenie reklamowe jest trwale związane z gruntem czy też nie, nie decyduje sposób i metoda związania z gruntem, nie decyduje również technologia wykonania fundamentu i możliwości techniczne przeniesienia nośnika reklamowego w inne miejsce, ale to, czy wielkość tego urządzenia, jego konstrukcja, przeznaczenie i względy bezpieczeństwa wymagają takiego trwałego związania (II OSK  883/10).

Pozwolenia na budowę wymagają też reklamy świetlne i podświetlane usytuowane poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 16 marca 2011 r., II SA/Gl 1140/10). Przedsiębiorca, który musi uzyskać pozwolenie na budowę, składa wniosek w  tej sprawie i  dokumenty do starosty lub prezydenta miasta na  prawach powiatu.

Jakie dokumenty są niezbędne

Do wniosku o pozwolenie na budowę trzeba dołączyć:

- cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz zaświadczenie projektanta (i sprawdzającego) o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego,

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: o prawie własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy wypełnić oświadczenie, nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów),

- bardzo często potrzebne są zgody różnych instytucji, na przykład w przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków – wojewódzkiego konserwatora zabytków, a w przypadku reklam w pasie drogowym – zarządcy drogi,

- upoważnienie udzielone osobie działającej w naszym imieniu, jeżeli sami nie mamy czasu biegać po urzędach.

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU nr 120, poz. 1127 ze zm.)

Ten sprawdza kompletność wniosku, ustala strony i zawiadamia o rozpoczęciu postępowania. W postępowaniu o pozwolenie na  budowę stronami są: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie. Starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. W praktyce bywa z tym różnie.

Uwaga!

Pozwolenia wymagają również reklamy świetlne i podświetlane usytuowane poza obszarem zabudowanym w  rozumieniu przepisów o ruchu drogowym. Jest nim obszar oznaczony odpowiednimi znakami drogowymi (art. 2 pkt 15 ustawy o ruchu drogowym). Chodzi o białe tablice z czarną panoramą.

Na ślepej ścianie

Trzeba też pamiętać, że od 19 grudnia 2009 r. bannery reklamowe mogą wisieć tylko na ślepych ścianach lub na oknach klatek schodowych.

Zakaz wieszania reklam na  oknach wprowadziła nowelizacja rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Ustaliła ona jednak okres przejściowy dla reklam, które zamontowano przed jej wejściem w życie (okres ten już minął). Obecnie można umieszczać reklamy na fasadach wielorodzinnych budynków mieszkalnych pod warunkiem, że nie będą ograniczać dziennego oświetlenia mieszkań.

Mogą więc wisieć na ścianach bez okien, na oknach klatek schodowych lub lokali użytkowych, a także w czasie remontów na elewacji budynku. Jeżeli do nadzoru budowlanego trafi informacja o reklamie na przykład zagrażającej bezpieczeństwu mieszkańców danego bloku, może on nakazać jej zdemontowanie. Jeżeli zarządca lub właściciel budynku nie będzie chciał zdjąć reklamy, to nadzór budowlany ma prawo wydać nakaz jej rozbiórki.

Następnie może on przymusić, gdy nakaz stanie się ostateczny, do jego wykonania, nakładając grzywnę w wysokości 50 tys. zł (spółdzielnie i wspólnoty) lub 10 tys. zł (osoby fizyczne). Takie same zasady obowiązują w przypadku reklam traktowanych jako mała architektura albo budowle trwale związane z gruntem. Możliwe jest także w skrajnych przypadkach tzw. wykonanie zastępcze, czyli demontaż na koszt zobowiązanego.

W parku kulturowym

Kraków jest pierwszym dużym miastem, który ustanowił park kulturowy. Obejmuje centrum miasta, a konkretnie rynek i dochodzące do niego ulice. Park jest jedną z form ochrony zabytków. Wynika to z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad nimi z 2003 r. Może być powoływany przez radę gminy (miasta) w formie uchwały, po zasięgnięciu opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Uchwała w tej sprawie zawiera nazwę parku, określa sposób ochrony oraz zakazy i ograniczenia związane z prowadzeniem robót budowlanych, różnego rodzaju działalnością, zmianami sposobu korzystania z zabytków nieruchomych oraz umieszczaniem znaków niezwiązanych bezpośrednio z samym parkiem. Gmina musi też uchwalić miejscowy plan w tej sprawie. W przypadku Krakowa uchwała w tej sprawie weszła w życie 7 grudnia 2011 r.

Półroczny okres dostosowania się do nich kupców, przedsiębiorców, a także właścicieli i zarządców kamienic i innych nieruchomości minął zatem 7 czerwca. W ciągu tych sześciu miesięcy musieli oni m.in. zmienić szyldy, tablice, wygląd swoich reklam, a także stoisk handlowych, zniknęły też niektóre ogródki piwne. Był to również czas na uzyskanie zezwoleń i  opinii.

Przepisy mają być ochroną dla Starówki przed  m.in. niekontrolowaną zabudową i zalewem brzydkich szyldów i reklam. Ze staromiejskich kamienic mają zniknąć szyldy, tablice i znaki reklamowe na wysięgnikach umieszczone niżej niż  2,5 m nad ziemią, a także wielkie bannery reklamowe zawieszone nad drogami publicznymi i placami. Co grozi za niezastosowanie się do przepisów? Pouczenie, mandat karny lub skierowanie sprawy do sądu.