Postępowanie egzekucyjne: Jak przebiega egzekucja z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości następuje w drodze przymusowej sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnika i pokrycia jego długu w stosunku do wierzyciela/wierzycieli z uzyskanej ceny.

Prowadzi ją komornik działający przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Jeżeli nieruchomość położona jest w okręgu kilku sądów – egzekucję prowadzi komornik wybrany przez wierzyciela.

Poza wierzycielem i dłużnikiem uczestnikami postępowania egzekucyjnego są również osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości.

Egzekucję wszczyna się na wniosek wierzyciela. Wówczas komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości.

Uwaga!

Komornik, równocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania do zapłaty, przesyła sądowi wieczystoksięgowemu wniosek o dokonanie w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości wpisu o wszczęciu egzekucji.

Tytuł wykonawczy

Celem egzekucji jest zaspokojenie wierzyciela zgodnie z treścią tytułu wykonawczego, czyli tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności.

Również w przypadku osoby pozostającej w związku małżeńskim taki tytuł wykonawczy stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków. Jednak wówczas dalsze czynności egzekucyjne możliwe są na podstawie nowego tytułu wykonawczego, wystawionego przeciwko obojgu małżonkom.

W praktyce zdarza się bardzo często, że małżonek dłużnika sprzeciwia się zajęciu nieruchomości wchodzącej w skład wspólności majątkowej małżeńskiej na podstawie tytułu niewystawionemu przeciwko niemu. Wówczas komornik zawiadamia o tym wierzyciela, który pod rygorem umorzenia egzekucji w terminie tygodniowym powinien wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności także przeciwko małżonkowi dłużnika.

Doręczenie wezwania

Nieruchomość uznaje się za zajętą w stosunku do dłużnika od chwili doręczenia mu wezwania. Natomiast w stosunku do osób trzecich oraz dłużnika, któremu nie doręczono wezwania – od chwili dokonania wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej nieruchomości. Jednak w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą powzięcia tej wiadomości, chociażby wezwanie do zapłaty nie zostało dłużnikowi jeszcze wysłane ani nie został dokonany wpis w księdze wieczystej.

Natomiast obciążenie nieruchomości oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym dokonane przez dłużnika po zajęciu nieruchomości jest nieważne. W przypadku wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

W przypadku gdy dłużnik nie zapłaci w terminie wskazanym w przesłanym mu wezwaniu do zapłaty długu, komornik przystępuje do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości i sporządza z tej czynności protokół. Zajęta nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji. Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego, a sam przetarg odbywa się ustnie. Po zamknięciu przetargu sąd na posiedzeniu jawnym wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.

Po przybiciu wezwanie

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi (w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania) złożonej w gotówce.

Natomiast po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, na które przysługuje zażalenie. Takie prawomocne postanowienie przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest jednocześnie tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości.

W ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Ponadto jeśli w prawomocnym postanowieniu o przysądzeniu własności stwierdzono zapłacenie przez nabywcę gotówką całej ceny nabycia – wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość.