Wprawdzie galerie handlowe już działają, ale ich otwarcie nie zakończyło problemów firm w nich działających. Sklepy odnotowują znacznie mniejsze obroty niż przed epidemią i nie zawsze stać je na płacenie czynszów za powierzchnię handlową. Z kolei właściciele galerii chcą powetować sobie straty wywołane tym, że nie inkasowali czynszów za czas zamknięcia. Wtedy bowiem tzw. tarcza antykryzysowa przymusowo wygasiła umowy najmu.

Sprzeczne interesy

Napięcia doprowadziły w ubiegły czwartek do akcji protestacyjnej. W warszawskiej Galerii Północnej część sklepów zamknęła się na kilka godzin, a w kilku innych galeriach wywieszono plakaty informujące o niezadowoleniu najemców.

Okazało się, że to po części efekt niedoskonałości tarczy. Dotyczyła tylko okresu zamknięcia galerii. Sklepy nie musiały płacić czynszu samym galeriom, zagwarantowała nierozwiązywanie umów przez osiem miesięcy od odmrożenia handlu, pod rygorem zapłaty całego czynszu za okres zamknięcia. Niestety, wbrew wcześniejszym rządowym zapowiedziom nie wprowadziła regulacji wspierających sklepy w sześciomiesięcznym okresie rozruchu po otwarciu galerii.

Czytaj także: Wątpliwe przepisy specustawy ws. najmu w galeriach handlowych

Teraz sklepy działają na pół gwizdka, bo wiele osób zrezygnowało z odwiedzin w galeriach.

– Ten okres jest dla nas niezwykle trudny – przyznaje Marcin Ochnik, prezes firmy produkującej odzież i galanterię skórzaną, członek zarządu Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług. Według obliczeń jego organizacji galerie, zwłaszcza w większych miastach, odwiedza nawet 75 proc. mniej klientów niż przed epidemią. Spadki sprzedaży wynoszą w nich ok. 50 proc., a gdzie indziej ok. 36 proc. Dla większości najemców taki wynik oznacza straty i duże trudności z zapłatą czynszu. – Ostatnio objechałem około 40 galerii i widzę, że wiele działających w nich poprzednio punktów handlowych się już zamknęło. Problem zatem pozostaje i być może wymaga prawnych rozwiązań w skali całego kraju – sugeruje przedsiębiorca.

Sprawa nie jest prosta od strony prawnej. Skoro tarcza antykryzysowa już nie działa, to stronom pozostaje użycie argumentów z przepisów ogólnych. Dotychczas tam, gdzie negocjacje najemców z galeriami przyniosły porozumienie, czasem dochodziło do odstąpienia od umowy na podstawie art. 495 kodeksu cywilnego. Pozwala on na takie działanie, gdy dochodzi do niemożności świadczenia, za którą nie odpowiada żadna strona. Zaraz potem galerie nawiązywały ze sklepami nowe umowy, już przewidujące warunki odpowiadające dzisiejszej sytuacji.

Najem bywa dzierżawą

A co, gdy nie ma dobrej woli obu stron? Jak zauważa prof. Michał Romanowski, adwokat w kancelarii Romanowski i Wspólnicy, umów należy dotrzymywać, ale mogą zajść okoliczności, w których są „dławiące" dla jednej ze stron.

– Takie dławienie jest niedopuszczalne, bo obie strony powinny odnosić z umowy korzyści. Na nadzwyczajne okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi winy, jest przeznaczona w kodeksie cywilnym tzw. klauzula rebus sic stantibus pozwalająca sądowi zmienić umowę – przypomina prof. Romanowski.

Niestety, zastosowanie tej klauzuli wymaga złożenia pozwu i kilku lat oczekiwania na rozstrzygnięcie. Sad może wydać wyrok, jeśli umowa wciąż obowiązuje, a przecież w tym czasie sklep z galerii handlowej może upaść.

Prof. Romanowski wskazuje jednak inne wyjście. Otóż w pewnych sytuacjach stosunek najmu może być uznany de facto za dzierżawę. Ta tym się różni od najmu, że pozwala na pobieranie pożytków z przedmiotu umowy.

– Ulokowanie w galerii jest pewną korzyścią dającą zwykle dostęp do wielu klientów. W obecnej sytuacji, gdy galerie opustoszały, te korzyści są mniejsze, a zatem pożytki z dzierżawy też – zauważa ekspert. I zaznacza, że w takiej sytuacji, zgodnie z art. 700 k.c. i orzecznictwem sądowym, dzierżawca ma roszczenie z mocy prawa wobec galerii o obniżenie czynszu. – Może je przeciwstawić roszczeniu galerii o zapłatę czynszu w wysokości dotychczasowej, nie czekając na wyrok sądowy – sugeruje prof. Romanowski.