Fuszerki w świeżo wybudowanych i oddanych do użytkowania budynkach niestety się zdarzają. Nie oznacza to jednak, że kupujący musi je zaakceptować. Ma prawo domagać się ich usunięcia. Może to zrobić na dwa sposoby: skorzystać z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej lub z prawa gwarancji.
Co to takiego rękojmia za wady
Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje wad: prawne i fizyczne. Wada prawna, zgodnie z określeniem zawartym w art. 556 § 2 kodeksu cywilnego, polega na tym, że sprzedawana rzecz stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem takiej osoby.
Dziś jednak zajmijmy się przede wszystkim wadami fizycznymi. Rękojmia za wady fizyczne przysługuje z mocy prawa i nie można jej w żaden sposób wyłączyć czy ograniczyć, nie trzeba też zapisywać w umowie kupna lokalu (budynku).
O odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne mówi art. 556 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem sprzedający na przykład deweloper odpowiada za usterki zmniejszające wartość i użyteczność lokalu lub budynku.
Protokół to podstawa
Zanim przedsiębiorca otrzyma klucze do świeżo wybudowanego lokalu (budynku), podpisuje protokół odbioru. Ma więc okazję, żeby dokładnie obejrzeć lokal (budynek) i wytknąć wszystkie niedoróbki przedstawicielowi sprzedawcy.
Powinien także przypilnować, żeby informacja o nich znalazła się w protokole. Jest to tym ważniejsze, że zbywający musi go podpisać, a to oznacza, że zobowiązuje się do usunięcia usterek.
Gdy w protokole nie zostaną odnotowane niedoróbki, powstaje domniemanie, że z lokalem było wszystko w porządku. Trudniej więc będzie przedsiębiorcy wywalczyć w sądzie naprawienie usterek.
Przedsiębiorca musi jeszcze pamiętać o jednym. To, że kupujący podpisał protokół, nie oznacza, że nie może później reklamować wad. Bardzo często przecież wiele z nich pojawia się po jakimś czasie.
Przykład
W sprzedanym przedsiębiorcy lokalu ściany są nie dość, że krzywe, to jeszcze zagrzybione. Z rękojmi można także skorzystać, gdy rzecz nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewniał kupującego, np. okno miało być uchylne, a można je otworzyć tylko na oścież, albo lokal (lub budynek) został wydany w stanie niezupełnym.
Uwaga! Trzeba jednak pamiętać, że sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy. Wtedy sprzedawca może odmówić usunięcia wad.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od podniesienia przez kupującego argumentu, że doznał szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. Ciężar tego wykazania spoczywa na kupującym (wyrok Sądu Najwyższego z 28 listopada 2007, V CNP 124/07).
Jak postępować
Zasady dochodzenia swoich praw z tytułu rękojmi są następujące. Wadę należy zgłosić sprzedającemu i to w ciągu miesiąca. Jego upływ liczy się od dnia ujawnienia się wady w trakcie użytkowania.
Żeby zachować ten wymóg, wystarczy powiadomić sprzedawcę listem poleconym przed upływem jednego miesiąca. Uprawnienia do zgłaszania wad wygasają po trzech latach od wydania lokalu (budynku).
Przykład
Jan Lis kupił nowy lokal usługowy od dewelopera. Planuje otworzyć w nim pralnię wodną. Okazało się jednak, że lokal ma liczne usterki, nie ma gładzi na ścianach, okna są źle wstawione, nie działa wentylacja. Wszystkie wady zostały wytknięte przy odbiorze lokalu i wpisane do protokołu zdawczo-odbiorczego.
Deweloper zobowiązał się, że je usunie. I faktycznie to zrobił. Jan Lis wykończył lokal i pralnia zaczęła działać. Po dwóch latach okazało się, że na ścianach pojawił się grzyb. Ekspert, który obejrzał lokal, stwierdził, że winna jest zła wentylacja.
Przedsiębiorca wystąpił więc do dewelopera z żądaniem jej poprawienia. Deweloper wcale nie odpowiedział na jego list. Prowadzący pralnię postanowił więc wystąpić na drogę sądową. Wynajął prawnika, który ma przygotować mu pozew.
Uwaga!
Termin ten nie dotyczy wad, które sprzedawca podstępnie zataił. Kupujący, korzystając z rękojmi, ma prawo nawet odstąpić od umowy, tzn. zwrócić lokal (budynek) w zamian za zwrot pieniędzy.
Nie ma jednak szans na odstąpienie, gdy kwestionowane wady zostaną niezwłocznie usunięte, np. okna wymienione, ściany odgrzybione albo też wadliwa rzecz zostanie wymieniona na nową, np. niezamykające się drzwi zostaną zastąpione nowymi.
Zrezygnować z kupna można też wtedy, gdy sprzedający usunął poważną wadę (taką, która znacznie utrudnia korzystanie), ale pojawiła się ona ponownie.
Osoba, która kupiła lokal (budynek), ma prawo żądać również obniżenia ceny. Jeśli sprzedawca i kupujący nie dojdą do porozumienia, pozostaje już tylko długa i kosztowna droga sądowa.
Nabywca może żądać od sprzedawcy między innymi naprawienia szkody z racji nienależytego wykonania zobowiązania, czym niewątpliwie jest sprzedaż z wadami (art. 471 k.c.). Ale musi spełnić jeden warunek: taką wymierną szkodę potrafi wskazać.
Ze swoimi żądaniami do sprzedającego trzeba występować tylko na piśmie. W razie sporu wszelkie listy i pisma posłużą jako dowód na poparcie żądań.
W sytuacji gdy sprzedawca i kupujący nie dojdą do porozumienia, pozostaje proces sądowy. Pokrzywdzony przedsiębiorca ma prawo dochodzić na podstawie art. 471 k.c. naprawienia szkody z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania, czyli nierzetelnego wykonania umowy sprzedaży.
W takiej sytuacji właściciel lokalu zobowiązany jest do udowodnienia swej szkody, tj. przedstawienia dowodów wskazujących na zaistniałą wadę lokalu i poniesione koszty związane z jej usunięciem. W tym celu przedsiębiorca powinien do pozwu dołączyć na przykład korespondencję z deweloperem, w której domagano się usunięcia wady lokalu.
Sprzedaż rzeczy (w tym wypadku nieruchomości) przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne, może on jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia wolnej od wad rzeczy, w tym wypadku nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego z 5 lutego 2004, III CZP 96/03).
Kiedy korzystamy z gwarancji
Bywa, że nabyty budynek przedsiębiorca musi wykończyć. Zakupione do tego celu wyroby budowlane mają najczęściej gwarancję producenta. Zazwyczaj określa się w niej: kiedy można z niej skorzystać; jakich wad nie obejmuje; jak długo trwa, np. rok, dwa lata, a nawet więcej.
Jeśli z gwarancji nie wynika, jaki okres obejmuje, przyjmuje się, że trwa rok od dnia wydania rzeczy. Dokument gwarancyjny powinien również wskazywać, w jakim czasie zostanie rozpatrzona reklamacja.
Od kupującego lokal (budynek) zależy też, czy skorzysta z rękojmi czy z gwarancji. Może także na zmianę korzystać z tych dwóch trybów. Musi po prostu ocenić, co będzie dla niego bardziej korzystne.
Uwaga!
W sytuacji gdy doszło do realizacji uprawnienia w ramach gwarancji i np. producent dostarczył nowe drzwi, to bieg terminu gwarancji rozpoczyna się od nowa (art. 580 k.c.).
Z wokandy
- Sprzedawcy nieruchomości nie może obciążać ryzyko istnienia przyłączy wodno-kanalizacyjnych i energetycznych poza sprzedawaną nieruchomością, jeżeli taki stan rzeczy znany był kupującemu a strony w umowie sprzedaży nie porozumiały się co do ewentualnego sposobu eksploatacji takich przyłączy przez nabywcę nieruchomości.
Innymi słowy ryzyko niezbadania stanu prawnego wspomnianych przyłączy nie może obciążać sprzedawcy nieruchomości.
Nie można zatem mówić w takiej sytuacji o wadzie fizycznej sprzedawanej nieruchomości w rozumieniu art. 560 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z 30 października 2008, IV CSK 259/08).
- Oświadczenie o odstąpieniu od umowy, aczkolwiek nie wymaga formy szczególnej, to zważywszy na jego charakter, powinno być złożone w taki sposób, aby nie nasuwało żadnych wątpliwości, a ponadto, zgodnie z art. 77 § 2 k.c., jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, powinno być stwierdzone pismem.
Podkreślić należy, że do przyjęcia w przedmiocie odstąpienia od umowy nie wystarczy sama intencja, wola powrotu do stanu sprzed zawarcia umowy, ale musi być złożone oświadczenie w taki sposób, żeby sprzedawca mógł się zapoznać z jego treścią, odczytać wolę kupującego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 5 marca 2009, V ACa 484/08).
- W polskim systemie prawa zbywca przedsiębiorstwa nie ponosi odpowiedzialności gwarancyjnej (lub z tytułu rękojmi) za wady zbywanego przedsiębiorstwa rozumiane jako brak zakładanych obrotów na bazie nabytego przedsiębiorstwa.
W konsekwencji wypłata kwestionowanej kwoty wynikała jedynie z zobowiązania umownego, które trudno uznać za pozostające w związku z przychodem, nawet rozumianym jako działanie zmierzające do ograniczania strat (wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego z 24 lipca 2007, ISA/Kr 1483/05).
-W praktyce wiele wątpliwości pojawia się co do tego, w jakim czasie sprzedawca powinien usunąć wady. Przepisy mówią, że niezwłocznie, pojęcie to nie jest zdefiniowane, jednak powszechnie przyjmuje się, że jest to krótki czas, którego ramy wyznaczają okoliczności konkretnego przypadku (orzeczenie SN z 10 stycznia 2002, II CKN 564/99).
Czytaj również:
Inwestor musi sprawdzić polisy OC projektanta i wykonawcy
Kto odpowiada za pękający sufit: deweloper czy ekipa wykończeniowa?
Zobacz serwis:
