Ogólna zasada jest taka, że korzystać z lokali i budynków można zgodnie z ich przeznaczeniem.

Dom jednorodzinny lub mieszkanie powinny być więc wykorzystywane na cele mieszkaniowe a lokal użytkowy na działalność gospodarczą.

Prawo budowlane przewiduje od tej zasady odstępstwa.

Zmiana funkcji

Zawiera je art. 71 prawa budowlanego. Mówi on o możliwości zmiany sposobu użytkowania lokalu. Przepis stanowi, że polega on na „podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki”:

- bezpieczeństwa pożarowego,

- bezpieczeństwa powodziowego,

- pracy,

- zdrowotne,

- higienicznosanitarne,

- ochrony środowiska bądź

- wielkość lub układ obciążeń.

Oznacza to, że jeżeli przedsiębiorca planuje podjąć działalność, która nie ma wpływu na wymienione w tym przepisie warunki, niepotrzebne są żadne formalności budowlane. Natomiast gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie swojego zamiaru staroście.

Uwaga!

Przedsiębiorcy, który nie jest budowlańcem, trudno będzie samemu ustalić, czy planowana działalność wpłynie na wymienione w art. 71 warunki czy nie.

Dlatego najlepiej, gdy zapyta o to fachowca mającego uprawnienia budowlane bez ograniczeń lub rzeczoznawcę budowlanego. Jeśli odpowiedź będzie pozytywna, trzeba zlecić wykonanie ekspertyzy niezbędnej do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Jakie formalności

Przedsiębiorca, który planuje zmianę sposobu użytkowania obiektu, zgłasza to staroście i składa wymagane dokumenty.

Są to:

- opis i rysunek (mapa), określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i na sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

Uwaga!

Ten dokument trzeba dołączyć przy adaptacji garażu lub budynku gospodarczego, nie będzie on natomiast potrzebny w razie zmiany sposobu użytkowania lokalu. Ponadto niektóre starostwa wymagają projektu budowlanego, a nie prostego rysunku wraz z opisem. Robią to jednak z naruszeniem przepisów.

- zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń; dowody uzyskania wymaganych uzgodnień, pozwoleń i opinii (np. rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych, sanitarnohigienicznych, bezpieczeństwa i higieny pracy czy konserwatora zabytków);

Uwaga!

Jeżeli planujemy otworzyć sklep lub biuro, to musimy pamiętać o opinii rzeczoznawcy ds. bhp oraz sanitarnohigenicznych, a jeżeli planujemy większe przedsięwzięcie, to ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych.

- decyzja środowiskowa w niektórych przypadkach może okazać się konieczna; wystarczy, że nasz sklep będzie miał wpływ na obszar Natura 2000;

- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku osoby prawnej może podpisać je pełnomocnik, nie można wtedy zapomnieć o dołączeniu do oświadczenia oryginału lub urzędowo poświadczonego odpisu (w przypadku osoby prawnej wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego – aktualny odpis z KRS);

Uwaga!

Z uzyskaniem oświadczenia mogą mieć problemy osoby, które chcą zmienić sposób użytkowania lokalu. Takie oświadczenie może podpisać właściciel budynku, w przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego będzie to spółdzielnia mieszkaniowa, a w przypadku własności – wspólnota mieszkaniowa.

- ostateczna decyzja o warunkach zabudowy (w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);

- ekspertyza techniczna wykonana przez osobę mającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.

Po złożeniu zgłoszenia trzeba odczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać działalność. Gdy zależy nam na czasie, można złożyć wraz ze zgłoszeniem wniosek o wydanie zaświadczenia, że starosta przyjął zgłoszenie i nie wniesie sprzeciwu. Na jego wydanie ma siedem dni. Po otrzymaniu zaświadczenia można rozpocząć prace.

Uwaga!

Gdy starosta dojdzie do wniosku, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie, wówczas wnosi sprzeciw. Informuje, że trzeba uzyskać pozwolenie na budowę lub wykonanie robót.

Warto też pamiętać, że zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć zarówno całości budynku, jak i jego części.

Przedsiębiorca musi też wiedzieć o dość nietypowym przepisie prawa budowlanego, chodzi o zapis w art. 71 ust. 7. Mówi on, że dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania po faktycznej zmianie sposobu użytkowania „nie wywołuje skutków prawnych”.

Należy przez to rozumieć, że pomimo dokonania zgłoszenia, w przypadku udowodnienia przez powiatowy nadzór budowlany, że nastąpiło to po faktycznej zmianie, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie prowadził postępowanie w sprawie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania.

Legalizacja samowolnej zmiany

Bywa jednak, że inwestor łamie prawo i np. rozpoczyna działalność w mieszkaniu, bez wcześniejszego załatwienia formalności budowanych.

Wówczas powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (art. 71a prawa budowlanego z 1994 r.) ma prawo:

- wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego (lub jego części);

- nałożyć obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów. Są to na ogół takie same dokumenty, jakie są wymagane przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania.

Po upływie terminu określonego w postanowieniu lub na wniosek zobowiązanego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów i ich zgodność z przepisami.

Jeżeli nadzór dojdzie do wniosku, że wszystkie nałożone na inwestora obowiązki zostały zrealizowane, a zmiana sposobu użytkowania nie narusza przepisów, wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.

Wylicza się ją na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 10 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Przy czym jej wyliczenie nie jest już takie proste, jak w wypadku opłat za nielegalne budowy.

Pod uwagę bierze się bowiem współczynnik kategorii obiektu, którego dotyczy zmiana, ale współczynnik wielkości obiektu już inny, a mianowicie dotyczący części obiektu, w której będzie legalizowana zmiana sposobu użytkowania.

Uwaga!

Niewykonanie w terminie obowiązku przedłożenia dokumentów albo dalsze użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części pomimo jego wstrzymania skutkuje nakazem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Nie zawsze jednak zmiana sposobu użytkowania wymagała tylko zgłoszenia. Jeszcze całkiem niedawno, bo do 31 maja 2004, trzeba było uzyskiwać pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania.

Z przepisów przejściowych tej nowelizacji wynika, że do samowolnej zmiany sposobu użytkowania dokonanej przed tą datą stosuje się inne (poprzednio obowiązujące) zasady legalizacji – art. 51 prawa budowlanego z 1994 r.

Legalizując więc na jego podstawie, nadzór bada zgodność dokonanej zmiany z przepisami, w tym o zagospodarowaniu przestrzennym, a następnie nakazuje wykonanie czynności doprowadzającej do zgodności z przepisami.

Zobacz

przykładowy wzór zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania

 

Zobacz serwisy:

Nieruchomości » Prawo budowlane » Pozwolenie na budowę i użytkowanie

Nieruchomości » Prawo budowlane