Sposób inwestora na niesolidnego wykonawcę

[b]Andrzej Lulka, radca prawny, partner odpowiedzialny za Departament Prawa Nieruchomości w kancelarii Gide Loyrette Nouel[/b]

Deweloperzy często mają do czynienia z niesolidnymi wykonawcami, którzy nie dotrzymują warunków umowy o roboty budowlane, a szczególnie terminu ukończenia robót. Inwestor może w takich wypadkach skorzystać ze środków prawnych chroniących jego interesy.

[srodtytul]Kara umowna: kwota czy procent[/srodtytul]

Jednym z najskuteczniejszych rozwiązań służących dyscyplinowaniu wykonawców robót budowlanych jest przewidziana w art. 483 § 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] możliwość zastrzeżenia w umowie kar umownych na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań z niej wynikających o charakterze niepieniężnym (a takim zobowiązaniem jest niewątpliwie realizacja robót budowlanych przez wykonawcę), za które wykonawca ponosi odpowiedzialność.Karę umowną najczęściej zastrzega się na wypadek zaistnienia konkretnych uchybień w zakresie wykonania zobowiązania. Nie ma jednak żadnych przeszkód, aby w każdym przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, bez względu na jego przyczynę, zastrzec karę umowną. Za taką możliwością opowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 27 czerwca 2000 r. (sygn. akt I CKN 791/98).

Opóźnienia w realizacji robót budowlanych będących przedmiotem umowy między inwestorem a wykonawcą, które skutkują przekroczeniem określonego w tej umowie terminu oddania obiektu, mogą więc dać inwestorowi prawo dochodzenia od wykonawcy zapłaty kary umownej. Mimo że, co do zasady, wysokość kary umownej powinna być, zgodnie z art. 483 § 1 k.c., określona kwotowo, dopuszcza się także ustalenie wartości kary w postaci procentu całości lub części świadczenia albo według stawki stanowiącej iloczyn procentowej wartości świadczenia i liczby dni lub tygodni opóźnienia (np. 0,1 procent wartości wynagrodzenia wykonawcy za każdy dzień opóźnienia w zakończeniu robót budowlanych przez wykonawcę). Za taką możliwością opowiada się również orzecznictwo (wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2007 r., sygn. akt I CSK 420/06).

[srodtytul]Odszkodowanie a kara[/srodtytul]

Należy pamiętać, że kara umowna – jako akcesoryjne zastrzeżenie umowne – zastępuje odszkodowanie należne wierzycielowi. Dochodzenie przez niego roszczeń na zasadach ogólnych jest wykluczone, chyba że inaczej postanowiono w umowie. Zastrzeżenie kary umownej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania nie pozbawia jednocześnie inwestora możliwości żądania od wykonawcy dokończenia robót budowlanych. Dochodzenie roszczeń z tytułu kary umownej jest przy tym łatwiejsze niż dochodzenie zapłaty odszkodowania na zasadach ogólnych. Inwestor, jeśli tylko wykaże, że doszło do zdarzenia uzasadniającego zapłatę kary umownej, tj. np. opóźnienia w realizacji robót budowlanych, będzie miał prawo domagać się zapłaty kary według stawki ustalonej w umowie z wykonawcą bez względu na rzeczywistą wartość poniesionej szkody.

Gdyby nieuczciwy wykonawca uchylał się od zapłaty kary umownej, inwestor ma prawo dochodzić jej zapłaty na drodze sądowej. W takiej sytuacji inwestor na podstawie art. 484(1) § 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C656EF54F4621CBAF197048884E3EAC5?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.)[/link] może wystąpić do sądu z pozwem o wydanie nakazu zapłaty. Wcześniej jednak inwestor powinien podjąć próbę dobrowolnego wyegzekwowania należnej mu kary umownej. Aby sąd mógł wydać inwestorowi nakaz zapłaty, musi on – stosownie do postanowień art. 485 § 1 pkt 3 k.p.c. – przedstawić wraz ze składanym pozwem wezwanie dłużnika do zapłaty i pisemne oświadczenie dłużnika o uznaniu długu z tytułu kary umownej.

[srodtytul]Lepiej zrezygnować[/srodtytul]

Nie zawsze jednak dochodzenie od wykonawcy kar umownych ma sens z punktu widzenia interesów inwestora. Jeżeli bowiem wykonawca opóźnia się z zakończeniem robót budowlanych tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w terminie ustalonym w umowie, inwestor ma prawo bez wyznaczania inwestorowi dodatkowego terminu lub odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu zakończenia robót objętych przedmiotem umowy (art. 635 k.c. w związku z art. 656 k.c.).Inwestor może z tego przywileju skorzystać, nawet jeśli wykonawca nie popadł jeszcze w zwłokę ze spełnieniem świadczenia. Jak ustalił bowiem Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 23 kwietnia 2008 r. (sygn. akt V ACa 130/08), w świetle unormowania art. 635 k.c. nie są istotne przyczyny, dla których wykonawca opóźnia się z wykonaniem robót, co oznacza, iż możliwe jest skorzystanie przez inwestora z tego uprawnienia nawet wtedy, gdy wykonawca nie popada w zwłokę.

Natomiast gdy wykonawca popadnie w zwłokę, nie dochowując terminu przewidzianego na realizację robót budowlanych, deweloper będzie mógł bez wyznaczania dodatkowego terminu lub po jego bezskutecznym upływie zażądać od niego wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki (art. 491 § 1 k.c.).

Inwestor może też przyjąć inną metodę postępowania: może wyznaczyć wykonawcy stosowny termin na dokończenie robót budowlanych z zastrzeżeniem, że po jego bezskutecznym upływie odstąpi od umowy i zażąda naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 k.c.). Z uwagi na podzielność świadczenia wykonawcy przewidzianego w umowie o roboty budowlane inwestor w razie zwłoki wykonawcy nie będzie mógł jednak odstąpić od umowy w odniesieniu do zrealizowanej przez wykonawcę części robót. Powyższy wniosek znajduje potwierdzenie w wyroku Sądu Najwyższego z 20 kwietnia 2006 r. (sygn. akt. III CSK 11/06), z którego wynika, że świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane jest podzielne, bowiem z reguły może być ono spełnione bez istotnej zmiany przedmiotu świadczenia. W rezultacie podzielny charakter świadczenia wykonawcy może prowadzić do zastosowania przepisu art. 491 § 2 k.c. przewidującego możliwość odstąpienia zamawiającego od umowy w zakresie pozostałej części niespełnionego świadczenia, jeżeli istnieją usprawiedliwione podstawy do takiego odstąpienia (bez wyznaczania terminu dodatkowego).

[srodtytul]A jednak odstąpienie[/srodtytul]

Inwestor będzie mógł od umowy odstąpić w całości tylko wtedy, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce (art. 491 § 2 zd. 2).Prawo do odstąpienia od umowy w przypadku nieterminowego wykonania określonych w niej robót może być również zastrzeżone w samej umowie między stronami. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 16 listopada 2005 r. (sygn. akt V CK 350/05) dopuszczalne jest zastrzeżenie na rzecz inwestora w umowie o roboty budowlane uprawnienia do częściowego odstąpienia od tej umowy.

W takim wypadku strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego (art. 492 k.c.). Należy pamiętać, że dopóki w sposób wyraźny strony nie wyłączą prawa skorzystania przez inwestora z ustawowego prawa odstąpienia od umowy, inwestor ma prawo od niej odstąpić korzystając nie tylko z umownego, ale także ustawowego prawa odstąpienia (wyrok Sądu Najwyższego z 5 października 2006 r.).

Należy jednocześnie zaznaczyć, że skorzystanie przez inwestora z prawa odstąpienia od umowy nie pozbawia go możliwości dochodzenia od wykonawcy kar umownych z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (jeżeli zostały zastrzeżone w umowie). Powyższy wniosek znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. Jak przyjął Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 października 2006 r. (sygn. akt IV CSK 157/06), wykonanie przez inwestora prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane nie pozbawia go roszczenia o zapłatę kary umownej zastrzeżonej na wypadek przekroczenia terminu oddania obiektu.

[srodtytul]Trzy lata na roszczenia[/srodtytul]

Jeśli jednak w umowie o roboty budowlane nie zastrzeżono kar umownych, inwestor zawsze będzie miał prawo dochodzić na drodze sądowej (w trybie określonym w art. 479 (1) – 479 (21) k.p.c.) odszkodowania na zasadach ogólnych określonych w art. 471 k.c. Zgodnie ze wskazanym artykułem dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Dochodząc odszkodowania, inwestor będzie musiał jednak udowodnić, że z powodu niewywiązania się wykonawcy z umowy poniósł szkodę (np. gdy musiał zapłacić karę umowną na rzecz firmy, która miała się zająć pracami wykończeniowymi w budynku, ale nie mogła do nich przystąpić z uwagi na opóźnienia głównego wykonawcy). Poza tym między poniesioną szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania musi istnieć związek przyczynowy. Inwestor ma prawo na drodze sądowej domagać się od wykonawcy także naprawienia szkody, jakiej doznał w wyniku opóźnień w realizacji robót budowlanych spowodowanych przez nierzetelnych i opieszałych podwykonawców, z którymi zawarł umowę wykonawca. W myśl bowiem art. 474 k.c. dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą wykonuje zobowiązanie, a także osób, którym wykonanie zobowiązania powierza (np. na podstawie umowy o roboty budowlane zawartej z podwykonawcą).

Roszczenia inwestora w stosunku do niesolidnego wykonawcy z tytułu opóźnień w realizacji prac budowlanych objętych umową ulegają przedawnieniu w terminie ustalonym na zasadach ogólnych. W tym bowiem zakresie nie znajdą zastosowania w odniesieniu do umowy o roboty budowlane odpowiednie przepisy regulujące umowę o dzieło (a contrario art. 656 k.c.).

Za takim stanowiskiem konsekwentnie opowiada się orzecznictwo. Z powyższego wynika, że roszczenia inwestora powstałe na gruncie zawartej z wykonawcą umowy o roboty budowlane (które bez wątpienia mają charakter roszczeń związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą), przedawniają się w terminie trzech lat.

[ramka][srodtytul]Warto wiedzieć[/srodtytul]

• Zgodnie z art. 647 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny[/link] (k.c.) w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, który powinien zostać zrealizowany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

• Na inwestorze natomiast ciąży obowiązek dokonania niezbędnych i wymaganych przez właściwe przepisy (m.in. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, DzU nr 156 z roku 2006 r., poz. 1118 z późn. zm.[/link]) czynności związanych z przygotowaniem robót oraz obowiązek odebrania wykonanego obiektu i zapłaty ustalonego w umowie wynagrodzenia.

• Strony mogą w umowie o roboty budowlane wprowadzić regulacje chroniące je przed negatywnymi konsekwencjami niewłaściwego wywiązywania się drugiej strony z postanowień umowy, np. przekroczenia ustalonego terminu ukończenia robót.

• Konieczność ochrony interesów inwestora w procesie budowlanym została przy tym wyraźnie potwierdzona na gruncie orzecznictwa. Jak ustalił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 19 marca 2007 r. (sygn. akt VI ACa 1137/2007), nawet w kontraktach między profesjonalistami (a więc np. pomiędzy inwestorem a wykonawcą) to wykonawca jest profesjonalistą i to na nim ciążą większe obowiązki.[/ramka]

[ramka][b]O tym, jak dyscyplinować wykonawców robót budowlanych, eksperci będą mówić w czasie szkolenia „Nieruchomości: zawirowania na rynku a wykonywanie umów”.[/b] Spotkanie – organizowane przez Dział Szkoleń i Konferencji „Rzeczpospolitej” oraz kancelarię Gide Loyrette Nouel – odbędzie się 6 maja. Zgłoszenia i szczegółowe informacje: [link=www.rp.pl/szkolenia]www.rp.pl/szkolenia[/link].[/ramka]