Z tego artykułu dowiesz się :
- Jakie są wstępne szacunki, jeśli chodzi o wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce
- Co może wpłynąć na ożywienie rynku inwestycji w nieruchomości w 2026 r.
- Jaki był udział rodzimego kapitału i czy trend się utrzyma
- Jakie rodzaje nieruchomości mogą cieszyć się największym zainteresowaniem
Około 2,5 mld euro (ponad 10 mld zł) wyniosła wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 r. To o kilka procent mniej niż rok wcześniej. W samym III kwartale na rynek popłynęło około 0,8 mld euro, co oznacza kilkunastoprocentowy spadek rok do roku i kwartał do kwartału. Tym samym w całym 2025 r. trudno będzie choćby powtórzyć wynik z 2024 r., czyli koło 5 mld euro. Jest jednak szczegół, który wyróżni 2025 r. od wszystkich poprzednich. To udział rodzimego kapitału w wartości transakcji, przekraczający 20 proc. wobec 10 proc. rok wcześniej i typowo dla wcześniejszych lat około 2 proc.
Co może przynieść 2026 r.?
Otoczenie makro i geopolityka. Spadek stóp wspiera powrót inwestorów na rynek nieruchomości
Najpierw kontekst. Po wejściu Polski do UE rynek nieruchomości komercyjnych z roku na rok przyciągał coraz więcej kapitału i w 2019 r. padł rekord wartości transakcji, prawie 8 mld euro. Pandemia spowodowała, że przez trzy kolejne lata inwestowano poniżej 6 mld euro. W 2023 r. ulokowano zaledwie 2 mld euro, ogólnoświatowa zapaść wynikała głównie z kryzysu wysokich stóp procentowych. Rok 2024 przyniósł, na fali obniżek stóp w eurozonie, odbicie: ulokowano u nas 5 mld euro. Zmieniła się jednak struktura inwestorów.
Czytaj więcej
Wartość inwestycji rodzimego kapitału w nieruchomości komercyjne w Polsce zdecydowanie rośnie. Moim zdaniem to początek długoterminowego trendu – m...
Dominowali gracze z większym apetytem na ryzyko, elastyczniejsi w podejmowaniu decyzji, nastawieni na popracowanie nad zwiększeniem wartości budynku (segment „value-add”) lub wręcz łowcy okazji (segment „opportunistic”), pochodzący często z naszego regionu Europy. Paliwa starczyło na krótko, o czym świadczy spadek wartości transakcji w 2025 r. Praktycznie do dziś nie wrócili na rynek gracze instytucjonalni z segmentu „core”, czyli najstateczniejsze fundusze emerytalne czy ubezpieczeniowe, szukające najlepszych nieruchomości dostarczających stabilnych wpływów z czynszów. Tacy inwestorzy, wraz ze spadkami stóp, zaczęli od działań na zachodzie kontynentu. Europa Środkowo-Wschodnia czeka. W tej układance nie można zapominać o napiętej sytuacji geopolitycznej, a w kontekście polskiego rynku – o trwającej kolejny rok rosyjskiej agresji na Ukrainę.
Eksperci przewidują ożywienie na rynku transakcji w 2026 r.
Marcin Purgal, starszy dyrektor w dziale inwestycyjnym w Avison Young, szacuje, że wartość inwestycji w całym 2025 r. sięgnie około 4,5 mld euro. Wartość się skurczy, choć liczba transakcji będzie zbliżona.
– Głównym czynnikiem spadku wartości jest stosunkowo niewielka liczba transakcji portfelowych i brak dużych inwestycji realizowanych przez kapitał „core”. Płynność rynku pozostaje stabilna i podobnie jak rok temu przełożyła się na około 150 sfinalizowanych umów. W przyszłym roku spodziewamy się dalszego wzrostu aktywności kapitału lokującego środki w mniejsze i średnie aktywa. Ciągle czekamy na powrót dużego kapitału instytucjonalnego, a obniżki stóp procentowych w strefie euro i w Polsce, czy też wygaszanie wojny na Ukrainie, powinny wspomóc aktywizację kapitału zagranicznego – mówi Purgal.
Czytaj więcej:
Pierwszy raz wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce była mniejsza niż w Czechach. To z jednej strony efekt kumulacji dużych transak...
Pro
Dorota Lachowska, dyrektorka działu badań rynku w Knight Frank, ocenia że rynek inwestycyjny w Polsce znajduje się obecnie w fazie ożywienia. – Choć wartość transakcji w 2025 r. nie przekroczy poziomu z 2024 r., to mimo wszystko kilka znaczących transakcji z udziałem dużych międzynarodowych graczy, zrównoważona struktura sprzedawanych aktywów oraz rosnący udział polskiego kapitału rysują pozytywny obraz rynku. Jednocześnie widoczny jest wyraźny wzrost apetytu inwestorów na osiągnięcie wysokich wyników w 2026 r. – zaznacza Lachowska.
Marcin Sulewski, szef działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych w JLL Polska, ocenia, że perspektywy, jeśli chodzi o horyzont 12 miesięcy, są dobre. – Nabywcy z Europy Środkowo-Wschodniej, w tym silna grupa inwestorów prywatnych, zachęceni atrakcyjnymi zwrotami z inwestycji w większości sektorów, będą w 2026 r. aktywni na naszym rynku. Obserwujemy także pierwsze oznaki powrotu zachodnich podmiotów instytucjonalnych. Bez wątpienia przyciąga ich szeroki wybór wysokiej jakości aktywów w Polsce, zwłaszcza w obliczu stabilizujących się kosztów finansowania, a także fakt, że nasz kraj nadal oferuje konkurencyjne premie za ryzyko w porównaniu z innymi rynkami europejskimi – mówi Sulewski.
– Prognozujemy, że wolumen inwestycyjny w Polsce w 2025 r. sięgnie ok. 4,5 mld euro, co oznaczałoby spadek o 13 proc. Przyczyną jest mniejsza liczba dużych transakcji powyżej 200 milionów euro. Mimo to obserwujemy, że sentyment wśród inwestorów jest pozytywny, a kwestią czasu jest, kiedy na rynek wrócą fundusze core, które ponownie przyglądają się możliwościom oferowanym przez polski sektor nieruchomości komercyjnych – mówi Marcin Kocerba, partner w Cushman & Wakefield z działu rynków kapitałowych.
Jakie nieruchomości komercyjne znajdą się na celowniku inwestorów?
Według wstępnych szacunków Cushman & Wakefield w 2025 r. największym zainteresowaniem cieszyły się biura (ponad 1,7 mld euro), magazyny (1,3 mld euro) i nieruchomości handlowe (0,9 mld euro).
Zdaniem Marcina Purgala, początek 2026 r. zapowiada się intensywnie, ponieważ dużo transakcji rozpoczętych w 2025 r. sfinalizuje się dopiero wtedy.
Rynek czeka m.in. na zamknięcie pierwszej takiej skali transakcji na rynku living, czyli zakup przez Vantage Rent od Resi4Rent 5,3 tys. wynajmowanych mieszkań za 565 mln euro. Z początkiem 2026 r. spodziewana jest też sprzedaż świeżo oddanego przez Ghelamco wieżowca The Bridge.
– Oczekujemy dalszej dużej aktywności w sektorze biurowym i transakcji obejmujących zarówno starsze budynki, jak i być może biurowce typu „prime”. W sektorze handlowym ponownie parki handlowe oraz mniejsze centra handlowe będą napędzać aktywność. Z kolei sektor magazynowy, który historycznie radził sobie bardzo dobrze, w 2026 r. powinien znacząco polepszyć wyniki – ocenia Purgal.
Dorota Lachowska zaznacza, że najbardziej poszukiwanymi aktywami są magazyny, cieszące się zainteresowaniem międzynarodowych inwestorów koncentrujących się na nieruchomościach o niskim profilu ryzyka i potencjale dalszego wzrostu wartości. – Świadczy to o bardzo dobrym postrzeganiu polskiego rynku. Spodziewamy się również dalszego ożywienia w sektorze biurowym. Polska, na tle rynków zachodnioeuropejskich, oferuje wiele wysokiej klasy obiektów w tym sektorze o atrakcyjnych wartościach kapitałowych, co skutecznie przyciąga inwestorów. Na rynku handlowym obserwujemy wysoką płynność, choć większość transakcji dotyczy niewielkich obiektów, głównie parków handlowych. Nie przekłada się to na wysoki wolumen, ale potwierdza odporność i stabilność również tego sektora – mówi Lachowska.
Czytaj więcej
To, że polskie REIT-y mają ułatwić polskim inwestorom kupowanie nieruchomości w kraju, to oczywistość. Potencjał jest większy – polski kapitał też...
Polski kapitał znakomicie wykorzystuje szansę
Eksperci są zgodni, że szczególnie istotnym czynnikiem charakteryzującym 2025 r. jest wzrost udziału rodzimego kapitału w transakcjach. W ciągu trzech kwartałów 2025 r. polski kapitał odpowiadał za ponad jedną piątą wartości zakupów. Rekordowy był nie tylko udział, ale i wartość nominalna. Mowa o blisko 0,6 mld euro, czyli 2,5 mld zł i to w sytuacji, kiedy nie mamy żadnych instrumentów zbiorowego inwestowania – ani REIT-ów, ani choćby zwykłych funduszy inwestycyjnych lokujących w nieruchomościach, jak Czesi.
Marcin Sulewski zwraca uwagę, że w segmencie biurowym rodzimy kapitał odpowiadał w 2025 r. za 40 proc. wartości transakcji. To około 550 mln euro (ponad 2 mld zł). Dużym wydarzeniem było przejęcie 50 proc. udziałów w warszawskim kompleksie Mennica Tower za 135 mln euro przez giełdową Mennicę Polską. – Na biurowe zakupy ruszyli zarówno inwestorzy nieinstytucjonalni (w tym podmioty prywatne), firmy kupujące nieruchomości na własny użytek, a nawet instytucje publiczne. Wszyscy wykorzystywali brak konkurencji i niższy popyt dużych funduszy zagranicznych. Duża liczba transakcji w 2025 r. – ponad 40 – w połączeniu z pozytywną dynamiką rynku najmu w Warszawie, gdzie obserwujemy spadające pustostany i rosnące stawki czynszów w najlepszych lokalizacjach, pozwala przewidywać, że sektor biurowy będzie liderem rynku inwestycyjnego w nadchodzącym roku – ocenia Sulewski.
– W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2025 r. większość transakcji z udziałem polskiego kapitału dotyczyła mniejszych obiektów na rynkach regionalnych, przede wszystkim w sektorze biurowym i handlowym – mówi Dorota Lachowska. – Polscy inwestorzy coraz skuteczniej identyfikują i wykorzystują okazje, a rynek nieruchomości komercyjnych został wyraźnie dostrzeżony jako atrakcyjna forma lokowania kapitału. Przewagą tych inwestorów jest szybkie podejmowanie decyzji oraz bardzo dobra znajomość rynków lokalnych, które obecnie oferują wiele interesujących możliwości. Prognozowane obniżki stóp procentowych przez NBP, a w konsekwencji większa dostępność i niższy koszt finansowania, powinny sprzyjać utrzymaniu tego trendu w kolejnych kwartałach – podsumowuje.
Zdaniem Marcina Purgala, polski kapitał w 2026 r. również będzie istotnym graczem, ponieważ tutejsi inwestorzy wciąż dysponują środkami i możliwościami inwestycyjnymi. – W polu ich zainteresowań znajdują się aktywa ze wszystkich sektorów rynku, jednak głównie te, które pozwalają na realizację wyższych zwrotów lub też mają w perspektywie wzrost wartości. Sporo transakcji z udziałem polskich inwestorów to były zakupy nieruchomości na własne potrzeby („owner occupier”), w szczególności w sektorze biurowym – i transakcji tego typu oczekujemy również w przyszłym roku – mówi Purgal. – Ponadto dalej spodziewamy się dużej aktywności inwestorów z krajów Europy Środkowo-Wschodniej, w dużej mierze z Czech, Węgier czy krajów bałtyckich, ale też kapitału z krajów Europy Zachodniej – podsumowuje.
