Dla różnych ludzi, rzeczy i dobra mogą mieć inną wartość, ale gdy ma znaczenie dla wyliczenia należnych opłat czy należności, w grę wchodzą już sztywne reguły prawne. A tam, gdzie do wyceny potrzebna jest wiedza specjalistyczna, kończą się kompetencje zwykłego urzędnika, a nawet sądu. O tym, że obywatel nie może od nich żądać weryfikacji operatu sporządzonego przez biegłego, przypomniał ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 maja 2021 r.
Czytaj także:
Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego a operat szacunkowy
Różna optyka
Spór w sprawie dotyczył wysokości opłaty adiacenckiej, czyli należności od wzrostu wartości nieruchomości związanej z jej podziałem. W styczniu 2018 r. prezydent zobowiązał właścicielkę działki do uiszczenia ponad 7 tys. zł opłaty adiacenckiej. Miało to związek z jej podziałem zatwierdzonym wcześniejszą decyzją prezydenta z października 2016 r.
Zmianę wartości rynkowej nieruchomości z powodu podziału urzędnicy ustalili zaś na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Nie mieli wątpliwości, że biegły prawidłowo określił przedmiot, zakres i cel wyceny oraz daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, jak również prawidłowo oznaczył przeznaczenie terenu zgodnie z planem miejscowym dla danego rejonu. Ponadto w ocenie urzędników biegły dokonał prawidłowej analizy rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę. Podstawą analizy były transakcje sprzedaży prawa własności uzyskane z aktów notarialnych. Z akt sprawy wynikało, że wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale biegły określił przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, a w wycenie uwzględnił wszystkie pozytywne i negatywne jej cechy rynkowe mające wpływ na jej wartość. A ponieważ operat szacunkowy wykazał wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału, urzędnicy mieli prawo do naliczenia opłaty adiacenckiej. Podstawą jej wyliczenia była uchwała rady miejskiej, którą stawkę opłaty w przypadku wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału na wniosek właściciela ustalono na 30 proc. różnicy wartości przed podziałem i po podziale.
Właścicielka działek nie zgadzała się z takimi wyliczeniami. Jej zdaniem wartość nieruchomości nie uległa zmianie pomiędzy rokiem 2015, kiedy była właścicielką dwóch nieruchomości, a rokiem 2016 r., kiedy stała się właścicielką trzech nieruchomości.
Ta argumentacja nie przekonała samorządowego kolegium odwoławczego. Jego zdaniem w sprawie nie ma znaczenia, że działka powstała w 2015 r. ze scalenia dwóch. Wyliczenia też były przekonujące. Rzeczoznawca wyjaśnił, że poziom cen nieruchomości w obrocie nie wykazuje trendów spadkowych ani wzrostowych. Wszystkie trzy działki posiadały optymalny kształt, wielkość i były zlokalizowane przy drogach publicznych wyposażonych w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową. Jego zdaniem były szczególnie poszukiwane przez potencjalnych nabywców, czego dowodem jest ich sprzedaż w krótkim czasie.
Kobieta zaskarżyła decyzję o opłacie, ale przegrała. Najpierw racji nie przyznał jej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, który zwrócił m.in. uwagę, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. A ocena operatu szacunkowego przez organ administracji – której domagała się skarżąca – nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. WSA przypomniał, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, to może wystąpi o jego ocenę przez organizację zawodową. To jednak zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.
Ocena formy, nie meritum
Tak samo do sprawy podszedł NSA. Zauważył, że organ przeanalizował konkretne fragmenty operatu, jego założenia, przyjętą metodykę oraz wnioski w ramach własnych kompetencji, niewymagających posiadania specjalistycznej wiedzy, którą ma rzeczoznawca. Nie można więc uznać, że jedynie ogólnie wskazały, czy opinia jest prawidłowa. Sąd przypomniał, że operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Co prawda operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych, jest dowodem i podlega ocenie tak jak każdy inny. Jednak ani sąd, ani też organ nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi.
Jak podkreślił NSA ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa, gdy prosta analiza jego treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W spornym przypadku ich jednak nie było.
Sygnatura akt: I OSK 4120/18.
