Rynek najmu instytucjonalnego, tzw. PRS (skrót angielskiego terminu Private Rented Sector) jest jednym ze stosunkowo nowych zjawisk w Polsce, ale niewątpliwie staje się on coraz bardziej dojrzały i rozwinięty.

Czym charakteryzują się inwestycje PRS?

W Polsce, podobnie jak w krajach Europy Zachodniej, w których tego typu inwestycje realizowane przez duże podmioty instytucjonalne funkcjonują od lat, „PRS-y” wymykają się tradycyjnemu podziałowi na obiekty mieszkaniowe i usługowe. Jako budynki o charakterze mieszkalnym służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i wynajmowane są przede wszystkim na okres średnio- lub długoterminowy. Z kolei ich charakter usługowy może przejawiać się w przypadku wykorzystania na najem krótkoterminowy, tj. do jednego roku, a także gdy świadczone są w nich usługi hotelarskie, bądź też do takich zbliżone.

Rynek PRS niejako wychodzi naprzeciw znacznemu zapotrzebowaniu w obszarze mieszkalnictwa w Polsce i stanowi alternatywę dla nabywania mieszkań na własność przez osoby fizyczne, jak również wynajmu lokali od prywatnych właścicieli.

Pomieszczenia w inwestycjach typu PRS, w przeciwieństwie do tradycyjnych obiektów mieszkaniowych, nie są sprzedawane przez dewelopera pojedynczo, ale w pakietach (obejmujących wszystkie lub znaczną część lokali w danej inwestycji), którymi następnie zarządza jeden podmiot – podobnie ma to miejsce w przypadku innych nieruchomości komercyjnych (np. biurowców, magazynów i centrów handlowych).

Pierwsze większe obiekty tego typu powstały zaledwie kilka lat temu, ale z każdym rokiem jest ich coraz więcej, oraz realizowane są na gruntach o różnym przeznaczeniu planistycznym – zarówno mieszkaniowym, jak też komercyjnym (usługowym czy też hotelowym). Czynnikami zachęcającymi inwestorów są m.in. wysoki poziom i szybkość wynajmu lokali. Inwestycje PRS okazały się też dobrą alternatywą dla deweloperów mieszkaniowych w okresie obniżonej sprzedaży mieszkań w latach 2022-2023 związanej z wysokimi stopami procentowymi i małą dostępnością kredytów dla osób fizycznych.

Obecnie „PRS-y” szybko rozwijają się niezależnie od formuły ich realizacji (tj. usługowej/hotelowej, bądź „mieszkalnej”). Warto zatem przyjrzeć się prawnym uwarunkowaniom udostępniania osobom fizycznym pomieszczeń w tego typu inwestycjach.

Różne formy umów

Przede wszystkim należy zauważyć, że rodzaje wykorzystywanych umów, na podstawie których inwestorzy udostępniają lokale różnią się w  zależności od charakteru danej inwestycji PRS – do obiektów o charakterze mieszkalnym zwykle zastosowanie mają umowy najmu instytucjonalnego, natomiast do tych o charakterze usługowym – umowy najmu, umowy zakwaterowania, czy też umowy o świadczenie usług hotelarskich (lub podobne).

Jedną z przyczyn takiego zróżnicowania jest między innymi wyłączenie zastosowania ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (u.o.p.l.) do pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, co z reguły odpowiada modelowi wynajmu pomieszczeń w obiektach PRS o charakterze usługowym. Z kolei postanowienia u.o.p.l. będą miały z reguły zastosowanie przy modelu „mieszkaniowym” inwestycji PRS, czyli takim który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych oraz realizowany jest na gruntach o mieszkaniowym przeznaczeniu planistycznym.

Zastosowanie wyżej wspomnianych przepisów nakłada w takim przypadku na właścicieli pewne ograniczenia praw, przejawiające się na przykład w obostrzeniach w zakresie eksmisji lokatorów. Podwyższony poziom ochrony lokatorów wynikający z u.o.p.l. mógł stanowić czynnik zniechęcający inwestorów do podejmowania się inwestycji PRS realizowanych w formule „mieszkaniowej” na większą skalę. Już sama długotrwałość, a w  praktyce często także brak przewidywalności procedury eksmisyjnej w podstawowym trybie u.o.p.l. mogą bowiem uniemożliwiać prawidłowe oszacowanie przepływów pieniężnych projektów i wpływać na jego opłacalność, a w konsekwencji podwyższać ryzyko biznesowe.

Niejako wychodząc naprzeciw oczekiwaniom inwestorów oraz dążąc do zwiększenia dostępności mieszkań do wynajmu dla osób fizycznych, w 2017 roku ustawodawca wprowadził do porządku prawnego najem instytucjonalny, który modyfikuje niektóre postanowienia u.o.p.l. oraz Kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokali mieszkalnych w sposób zasadniczo korzystny dla profesjonalnych wynajmujących.

Najem instytucjonalny dla profesjonalistów

Najem instytucjonalny ma zastosowanie jedynie do profesjonalistów – tj. podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Pozwala to takim podmiotom na lepsze zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy przez najemcę m.in. poprzez inkorporowanie do realiów najmu mieszkalnego niektórych rozwiązań umownych wykorzystywanych w praktyce komercyjnych umów najmu.

- Poddanie się przez najemcę egzekucji

Koniecznym elementem zawarcia umowy najmu instytucjonalnego jest uprzednie poddanie się przez najemcę egzekucji – w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego z uwzględnieniem przepisów u.o.p.l. – co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu oraz jednoczesne przyjęcie przez niego do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego. Zastosowanie tego mechanizmu niewątpliwie ułatwia eksmisję lokatorów bezprawnie zajmujących najmowane wcześniej pomieszczenia oraz zmniejsza związane z tym ekonomiczne ryzyko właścicieli. Minusem takiego rozwiązania, jest operacyjna kwestia konieczności osobistego stawienia się przez najemcę u notariusza, celem złożenia powyższego oświadczenia o  poddaniu się egzekucji (co może być szczególnie problematyczne względem cudzoziemców, często niemających doświadczenia w ramach swojego systemu prawnego z praktyką notarialną oraz nieposługujących się językiem polskim).

- Maksymalna wysokość kaucji

W przypadku najmu instytucjonalnego maksymalna wysokość kaucji, która może być pobrana przez wynajmujących (sześciokrotność miesięcznego czynszu) jest co prawda niższa niż przy „standardowym” najmie mieszkaniowym przewidzianym przez przepisy u.o.p.l. (dwunastomiesięczny czynsz), ale za to w przypadku zaległych płatności najemcy wynajmujący ma prawo do skorzystania z kaucji już w trakcie trwania okresu najmu, a nie dopiero po jego zakończeniu. Po takim pociągnięciu depozytu najemca ma obowiązek jego uzupełnienia do pełnej wysokości określonej w umowie. Jednocześnie, praktyka rynkowa wskazuje na stosowanie depozytów w wysokości od 1- do 3-miesięcznego czynszu, czyli w każdym wypadku niższym niż maksimum na jakie pozwala ustawa.

- Umowa tylko na czas oznaczony

Nie przewidziano możliwości zawierania umów najmu instytucjonalnego na czas nieoznaczony. Strony jednak mają bardzo duży zakres swobody w kształtowaniu długości okresu trwania umowy, czego przejawem jest modyfikacja reguł wynikających z Kodeksu cywilnego i umożliwienie zawierania umów na czas określony przekraczający dziesięć lat.

- Wypowiedzenie umowy z większymi ograniczeniami

Przepisy dotyczące najmu instytucjonalnego jeszcze bardziej ograniczają katalog przesłanek umożliwiających wynajmującemu wypowiedzenie umowy niż ma to miejsce przy klasycznym najmie mieszkaniowym, nie pozwalając też na dowolne kształtowanie takich przesłanek przez strony umowy. Zaliczają się do nich np. używanie przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, zwłoka z zapłatą opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności lub podnajem albo oddanie do bezpłatnego używania przedmiotu najmu bez pisemnej zgody właściciela.

Brak możliwości rozszerzenia przez strony katalogu przesłanek wypowiedzenia z u.o.p.l. wpływa na zwiększenie trwałości i pewności stosunku prawnego – wyjątkowo istotnej w odniesieniu do instytucji stanowiącej alternatywę dla kupna mieszkań na własność.

PRS-y usługowe

Jak zauważyliśmy wyżej przepisy u.o.p.l. nie dotyczą wynajmu inwestycji o charakterze niemieszkalnym, przez co nie znajdą zastosowania do usługowych obiektów PRS. Oznacza to, że właściciele tego typu inwestycji nie mogą wykorzystać instytucji najmu instytucjonalnego.

Strony mają oczywiście możliwość zawarcia „zwykłej” umowy najmu nieuwzgledniającej przepisów u.o.p.l. przy czym w praktyce jest ona stosowana rzadko, zaś rynek wychodząc naprzeciw oczekiwaniom lokatorów wykształcił rozwiązanie, które wydaje się lepiej dostosowane do usługowego, w tym często turystyczno-hotelowego, charakteru takich obiektów. Są to tak zwane „umowy zakwaterowania” (lub podobne) będące umowami nienazwanymi łączącymi w sobie elementy najmu, zlecenia lub umowy o świadczenie usług hotelarskich.

Co do zasady oprócz podstawowej usługi polegającej na udostępnieniu pomieszczeń w celu pobytu stosunki prawne tego typu przewidują też obowiązek świadczenia przez wynajmującego dodatkowych usług takich jak sprzątanie, concierge, ofertę gastronomiczną, korzystanie z siłowni, strefy basenowej, usługę przechowania itp.

Zwykle warunki umów zakwaterowania nie odbiegają znacząco od najmu mieszkaniowego czy instytucjonalnego w takich zakresach jak przesłanki wypowiedzenia, zabezpieczenie wykonania umowy przez najemcę czy płatność opłaty z tytułu świadczenia usług. Strony nie są co prawda związane uregulowaniami u.o.p.l., jednak ochrona najemcy (korzystającego) wynika z innych właściwych ustaw, do których można zaliczyć (w zależności od przypadku) ustawę o usługach hotelarskich oraz przepisy dotyczące ochrony praw konsumentów, w szczególności w zakresie klauzul abuzywnych.

Sam charakter umowy pozwala również za bardziej elastyczny model jej zawarcia, niż w przypadku klasycznego najmu, czy też najmu instytucjonalnego – często umowy takie zawierane są w ramach platform online obsługujących dane inwestycje, pozwalając finalizację umowy w wygodny oraz szybki sposób dla najemcy.

W cyklu „Umowy najmu” opublikowaliśmy:

1 marca – „Nieuniknione zmiany na rynku najmu komercyjnego”;

22 marca – „Najem powierzchni logistycznych i produkcyjnych – aktualne kierunki”.

Zdaniem autorów

Paweł Śliwka, adwokat, senior associate w praktyce Nieruchomości i Budownictwa kancelarii CMS

Michał Gruza lawyer w praktyce Nieruchomości i Budownictwa kancelarii CMS

Inwestycje PRS wymykają się tradycyjnemu podziałowi na obiekty mieszkaniowe i usługowe, a co za tym idzie – w zależności od swojego charakteru i uwarunkowań planistycznych – pozwalają na zastosowanie różnych form udostępniania lokali zainteresowanym osobom. Z pewnością rynek PRS będzie dalej ewoluował. Można spodziewać się, że w przypadku coraz większej popularności i powszechności tego typu inwestycji, szczególnie realizowanych w ramach funkcji usługowych, mogą pojawić się dalsze rozwiązania regulacyjne, pozwalające na wypracowanie nowego modelu wynajmu, uszytego na miarę oferowanych przez inwestorów PRS rozwiązań.