Rynek nieruchomości w Polsce stoi w obliczu rekordowo niskiej podaży nowych biur. Spowolnienie aktywności deweloperskiej, problem absorbcji nowej powierzchni w świetle tendencji do renegocjacji istniejących umów najmu oraz rosnące koszty eksploatacji stanowią główne wyzwania dla najemców i inwestorów. Jednakże, wraz z dynamicznymi zmianami na rynku, oczekiwaniami interesariuszy oraz rosnącą świadomością w zakresie zrównoważonego rozwoju standardy najmu komercyjnego na rynku biurowym ewoluują.

Rekordowo niska podaż nowych biur

Długo zapowiadana luka podażowa na rynku biur stała się rzeczywistością. W 2023 roku podaż powierzchni biurowej w Warszawie osiągnęła najniższy poziom w historii. Na stołeczny rynek trafiło jedynie nieco ponad 60 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego w centrum miasta tylko 30 proc. To niewiele w porównaniu do poziomów ok. 235 tys. mkw. w roku 2022 czy ok. 315 tys. mkw. w 2021.

Spowolnienie aktywności deweloperskiej odnotowano również na rynkach regionalnych, takich jak Gdańsk, Katowice, Łódź i Poznań. Przyczyniły się do tego czynniki ekonomiczne takie jak wysoka inflacja, koszty finansowania, ceny usług i materiałów budowlanych, mediów, zwłaszcza energii elektrycznej, oraz wzrost wynagrodzeń, dostępność gruntów, a także nastroje inwestorów i presja budżetowa po stronie najemców. W regionach na rynek trafiło mniej niż 330 tys. mkw. nowej powierzchni, co z kolei jest drugim najniższym wynikiem w ostatnim dziesięcioleciu.

Polska panorama nie jest wyjątkiem. Ubiegłoroczny wynik całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej (480 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej) jest o 30 proc. niższy w porównaniu do roku 2022. Przewiduje się, że trend niższych poziomów nowej podaży utrzyma się w kolejnych dwóch latach.

Struktura dostępności biur

Całkowite zasoby biurowe w Polsce na koniec 2023 roku wyniosły ponad 12,8 mln mkw., z czego blisko połowa znajduje się w Warszawie. Wskaźnik pustostanów w stolicy Savills oszacował na poziomie 10,5 proc, w porównaniu do 12,1 proc. w analogicznym okresie 2022 roku. Poza Służewcem, który ze współczynnikiem na poziomie ponad 20 proc. zawyża statystykę, w pozostałych strefach biurowych w stolicy znajduje się mniej niż 10 proc. wolnych biur. W ujęciu nominalnym wolumen nieużywanej powierzchni biur uplasował się na poziomie niespełna 650 tys. mkw., osiągając zarazem najniższą wartość na tle ostatnich ośmiu kwartałów.

Inaczej wygląda sytuacja rynków regionalnych, których większość odnotowała wzrost niewykorzystanej powierzchni biurowej. Ogólna dostępność biur na ośmiu głównych rynkach wzrosła do około 17 proc. Niektóre miasta, takie jak Kraków, Łódź i Katowice, zgłosiły jeszcze wyższe wskaźniki pustostanów – około 20 proc. W tym kontekście wyzwaniem staje się zagospodarowanie dostępnej przestrzeni w budynkach młodszych niż dwa lata, która oczekuje na wchłonięcie przez rynek, jak również powierzchni w starzejących się budynkach.

Zachowania najemców

Dostępność i podaż powierzchni biurowej znajdują odzwierciedlenie w podejściu najemców do renegocjacji i zawierania nowych umów najmu. Średni udział renegocjacji i przedłużeń obowiązujących umów najmu w ostatnich kilku latach wynosił około 35 proc. Ostatnie trzy lata zintensyfikowały ten trend. Reaktywnie wysokie koszty przeprowadzki i wyposażenia wnętrz, a także widmo niepewności gospodarczej dodatkowo motywowały najemców do przedłużenia istniejących umów najmu. Według danych JLL w 2023 roku renegocjacje istniejących umów najmu stanowiły 42 proc. wszystkich transakcji. Największą popularnością zaś cieszyły się przestrzenie w budynkach w wieku od 3 do 10 lat.

Pandemia i przyjęcie przez większość firm elastycznych zasad pracy wpłynęły z kolei na wielkość lokali wynajmowanych na rynku komercyjnym. Średnia powierzchnia najmu biurowego w ostatnich latach spadła o 20-30 proc. Po post-pandemicznym okresie niepewności firmy są jednak bardziej skłonne do zabezpieczania powierzchni biurowej na dłuższy okres.

Płatności z umów

Kolejnym wyzwaniem, z którym musi mierzyć się rynek, jest wysoka inflacja, obecna również w strefie euro (odpowiednio 5,4 proc. za rok 2023 i 8,4 proc. za rok 2022), która przyczyniła się do rekordowych indeksacji czynszów w ubiegłym roku.

Jeszcze wyższe były podwyżki opłat eksploatacyjnych. Z analizy Colliers wynika, że średni wzrost opłat eksploatacyjnych w budynkach biurowych w 2024 roku wynosi odpowiednio 6 proc. dla Warszawy i 7 proc. dla kluczowych miast regionalnych. To wprawdzie mniej niż ubiegłoroczne podwyżki (odpowiednio 30 proc. dla Warszawy i 21 proc. dla regionów), ale wciąż wzrost wysokości opłat eksploatacyjnych wpływa na koszty prowadzenia działalności najemców bardziej niż waloryzacja czynszów.

Aktywność transakcyjna

Powyższe dane korelują z obrazem rynku inwestycyjnego, na którym nastąpił gwałtowny wzrost liczby oportunistycznych transakcji.

W 2023 roku zanotowano wzrost zainteresowania inwestorów starszymi budynkami i oportunistycznymi transakcjami, stanowiącymi ponad 60 proc. ogólnego wolumenu transakcji na polskim rynku inwestycji biurowych. Niedobór gruntów pod zabudowę skłania do rozważenia wyburzenia lub zmiany funkcji takich budynków. Inwestycje takie są poszukiwane przez inwestorów dążących do wysokich zwrotów w relatywnie krótkim czasie. Wg raportu AXI IMMO właśnie takich aktywów dotyczyły dwie trzecie transakcji biurowych w 2023 roku, w porównaniu z dominacją transakcji typu core i core\plus w roku 2022.

Warszawa odpowiadała za 97 proc. całkowitego wolumenu sektora, z czego 76 proc. transakcji miało miejsce poza centrum miasta. Trend ten ściśle korespondował z charakterem nabywanych nieruchomości.

Całkowity wolumen inwestycyjny sektora w 2023 wyniósł 429 mln euro, co stanowi tylko ułamek wyniku z roku 2018 – 7 mld euro.

Nastroje inwestorów

Kapitał zagraniczny dominujący na polskim rynku transakcyjnym wyczekuje na stabilizację gospodarczą oraz większą przewidywalność, które zagwarantowałyby zmniejszenie ryzyka dla inwestorów oraz spadek kosztów finansowania.

Obecna polityka Europejskiego Banku Centralnego odnośnie do stóp procentowych pozostaje zachowawcza, co może wydłużyć horyzont czasowy dla wzrostu aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości. Przewiduje się, że pierwsze obniżki stóp procentowych mogą mieć miejsce nie wcześniej niż w połowie 2024 roku.

Perspektywy na przyszłość

W nadchodzących miesiącach branża nieruchomości w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej będzie musiała stawić czoła wyzwaniu odbudowy aktywności rynkowej w kontekście utrzymującej się globalnej niestabilności i rosnącej presji regulacyjnej na zrównoważony rozwój. Prognozuje się, że czynniki geopolityczne, gospodarcze oraz zmienność na rynkach finansowych nadal będą miały istotny wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości, decydując o jego przyszłym rozwoju. Coraz większą uwagę przywiązuje się do roli, jaką pełnią nieruchomości ze względu na ich wpływ na środowisko naturalne i społeczne. Wraz ze znaczącymi zmianami w dzisiejszej gospodarce nasze oczekiwania wobec nieruchomości ewoluują, co rodzi zarówno wyzwania, jak i możliwości dla branży, wymagając od uczestników rynku większej odpowiedzialności i świadomości zachodzących zmian.

Era transformacji

Według badania Emerging Trends in Real Estate® Europe 2024, przeprowadzonego przez PwC i Urban Land Institute, wiodącym motorem napędowym rynku nieruchomości w najbliższych latach będą czynniki środowiskowe, społeczne i dotyczące ładu korporacyjnego (ESG), które pociągają za sobą także zmiany w zakresie preferencji uczestników rynku.

Co więcej, zgodnie ze wspomnianym badaniem, niemal 80 proc. graczy rynkowych uznaje, że obecny stan wycen aktywów nieruchomościowych nie jest wiarygodny, a kryteria ESG będą miały istotny wpływ na ich urealnienie w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy. Może to oznaczać przetasowanie na rynku.

Realizacja celów klimatycznych postawionych przez Unię Europejską wymaga bowiem podejmowania radykalnych działań. Przykładowo, od 2030 roku wszystkie nowe budynki muszą być zeroemisyjne w okresie ich eksploatacji, a do 2050 roku celem jest osiągnięcie neutralności klimatycznej przez wszystkie obiekty, także te starsze. W założeniu to wspólny interes wynajmującego i najemcy, a nawet banku finansującego i innych interesariuszy rynku.

Znaczenie ESG w nieruchomościach

W tym kontekście niezwykle istotne znaczenie ma świadomość, jak wynajmowana przez nas powierzchnia oddziałuje na środowisko, ale też na budżet najemcy i właścicieli nieruchomości. Przykładowo instalacja klimatyzacji, ogrzewania i wentylacji (HVAC) odpowiada w typowym biurowcu za 40 czy nawet 50 proc. zużycia energii elektrycznej. Agencje nieruchomościowe podają, że ok. 40 proc. z tej wartości podlega utracie ze względu na nieefektywne ustawienie systemu zarządzania budynkiem (BMS) lub nieprawidłowe korzystanie z instalacji przez jej użytkowników. Innymi słowy, typowy budynek biurowy mógłby zużywać o przynajmniej 15-20 proc. energii elektrycznej mniej, gdyby o to zadbać. Jak widać optymalizacja emisji i zużycia mediów to nie tylko ekologia, ale wymierne korzyści, zwłaszcza, że sektor nieruchomości i budownictwa odpowiada za blisko 40 proc. globalnego zużycia energii i niemal taki sam udział w ogólnej emisji gazów cieplarnianych całej gospodarki. Pole do poszukiwania optymalizacji jest zatem ogromne.

Adaptacja standardów rynkowych

Trend zrównoważonego rozwoju idzie w parze z transformacją technologiczną i zmianą oczekiwań pracowników, wynikającą z demografii. Samo przejście na hybrydowy model pracy zmotywowało właścicieli nieruchomości i najemców do bardziej świadomego określania swoich potrzeb w zakresie powierzchni biurowej. Sytuacja gospodarcza wyczuliła zaś strony na kwestie opłat eksploatacyjnych wskaźników finansowych. Wszystko to powoduje, że adaptacjom do nowych standardów ulegają też umowy najmu na rynku biurowym, a nowym trendem w umowach są tzw. „zielone klauzule”.

W cyklu „Umowy najmu” opublikowaliśmy:

22 marca – „Najem powierzchni logistycznych i produkcyjnych – aktualne kierunki”,

5 kwietnia – „PRS-y to nie tylko najem”,

19 kwietnia – „Umowy najmu na rynku hotelowym: modele, aktualne trendy i wyzwania”.