Wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Zdolność procesowa wspólnoty mieszkaniowej

Działając jako tzw. ułomna (ustawowa) osoba prawna, opisana w kodeksie cywilnym jest bowiem podmiotem stosunków cywilnoprawnych i może posiadać majątek własny, odrębny od majątków właścicieli lokali. Należy jednak pamiętać, że przepisy ustawy o własności lokali ograniczają skład majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej jedynie do praw i obowiązków związanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Poglądy te nie budzą aktualnie wątpliwości i znajdują aprobatę w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Czytaj także: Niższa cena nieruchomości za brak obietnic dewelopera

Co do zasady, wspólnoty mieszkaniowe mają zdolność sądową i procesową, co pozwala im na bycie stroną postępowań cywilnych oraz aktywne w nich uczestnictwo. Niemniej jednak w zakresie omawianych roszczeń względem deweloperów, na gruncie wyroków Sądu Najwyższego można stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa ma legitymację czynną do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego (dewelopera), tylko, gdy właściciel lokalu przelał na wspólnotę przysługujące właścicielowi roszczenia.

Reasumując, dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną i tym samym nie mieści się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, z uwagi na fakt, iż są to roszczenia wynikające z umów sprzedaży lokali, indywidualnie zawieranych przez właścicieli. Z drugiej jednak strony, istnieje możliwość dochodzenia tych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, o ile zostaną one uprzednio przeniesione (cedowane) przez właścicieli lokali na wspólnotę.

Kwestie uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do bycia stroną (cesjonariuszem) umowy przelewu wierzytelności przysługujących właścicielom lokali, związanych z wadami nieruchomości wspólnej, skuteczności umowy przelewu oraz możliwości sądowego dochodzenia tych roszczeń na rzecz wspólnoty zostały jednoznacznie rozstrzygnięte i potwierdzone przez Sąd Najwyższy (postanowienie SN z 19 czerwca 2013 r., I CSK 576/12, niepublikowane).

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady

Stwierdzenie wystąpienia wad fizycznych nieruchomości wspólnej otwiera przed właścicielami lokali położonych w budynku oraz przed wspólnotą mieszkaniową, która nabyła roszczenia od właścicieli lokali w drodze umowy cesji wierzytelności, wachlarz prawnych możliwości prowadzących bądź do usunięcia powstałych wad przez sprzedającego (dewelopera), bądź do odstąpienia od umowy albo obniżenia ceny sprzedaży, czy wreszcie do zasądzenia kwoty odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej.

Najskuteczniejszym dla wspólnoty mieszkaniowej środkiem ochrony prawnej będą przede wszystkim roszczenia z tytułu rękojmi sprzedawcy za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. W tej kwestii kodeks cywilny stanowi, że jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący.

Dochodzenie roszczeń na podstawie przepisów dotyczących rękojmi wiąże się z niezaprzeczalnymi korzyściami dla strony powodowej. Przede wszystkim, roszczenia te są łatwiejsze do dochodzenia przed sądem – powód nie musi dowodzić wystąpienia wszystkich przesłanek odpowiedzialności sprzedającego, ponieważ sam fakt wystąpienia wad rodzi po stronie dewelopera zobowiązanie do ich usunięcia lub do innego działania zgodnego z uzasadnionym żądaniem kupującego – właściciela lokalu. Istotne jest także to, że do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli lokali. Do dokonywania czynności zachowawczych, których celem jest ochrona wspólnego prawa – a takimi są czynności związane z żądaniem usunięcia wad - upoważniony jest bowiem każdy z właścicieli.

W praktyce jednak, dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi przez wspólnotę mieszkaniową jest utrudnione, jeśli w ogóle nie wyłączone, co jest powodowane krótkim terminem na realizację tych uprawnień. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne, gdy chodzi o wady budynku wygasają po upływie lat pięciu (trzech lat w przypadku umów zawartych przed 25 grudnia 2014 r.), licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Oznacza to, że po upływie w/w terminu roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej w ogóle nie mogą być dochodzone przez właścicieli lokali ani przez wspólnotę mieszkaniową. Godzi się zauważyć, że stosunkowo krótki termin na dochodzenie w/w roszczeń jest ulega dodatkowemu skróceniu w związku z dokonywaniem czynności protokolarnego odbioru lokali na wiele miesięcy przed faktycznym wydaniem lokali nabywcom i koniecznością wykonania prac wykończeniowych, itp. Sprawia to, że w interesie właścicieli lokali jest możliwie jak najwcześniejsze ujawnienie wad lokali oraz nieruchomości wspólnej, aby zapewnić sobie czas niezbędny na sformułowanie roszczeń wobec dewelopera i przygotowanie odpowiedniej strategii procesowej.

Roszczenia odszkodowawcze

Upływ terminu przewidzianego na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi nie pozbawia jednak wspólnoty mieszkaniowej oraz zainteresowanych właścicieli lokali prawnego oręża do walki z nierzetelnym deweloperem. W przypadku cesji roszczeń przysługujących właścicielom lokali związanych z wystąpieniem wad fizycznych nieruchomości wspólnej, wspólnota mieszkaniowa będzie mogła dochodzić roszczeń odszkodowawczych, tj. usunięcia wad przez sprzedającego albo zapłaty odszkodowania za powstałe szkody.

Nabywcom lokali przysługuje bowiem roszczenie o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej. Roszczenia te przysługują nabywcy lokalu bez względu na to, czy jego uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasły, czy też nie. Okres przedawnienia roszczenia odszkodowawczego wynosi 10 lat od dnia wykrycia wady powodującej szkodę, co wprost potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13. Mimo niezaprzeczalnej zalety, jaką jest długi, dziesięcioletni termin przedawnienia opisanych roszczeń, należy mieć na względzie trudności związane z sądowym dochodzeniem tych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową.

Ponieważ reżim prawny przewidziany dla rękojmi za wady fizyczne nie będzie miał zastosowania, w toku postępowania sądowego wspólnota mieszkaniowa będzie miała obowiązek wykazania istnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie dewelopera, tj. niewykonania lub nienależytego wykonania przez dewelopera zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej, istnienia szkody w postaci uszczerbku majątkowego, nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera co do zasady i co do wysokości oraz istnienia związku przyczynowo-skutkowego między faktem nienależytego wykonania zobowiązania a poniesioną szkodą. W związku z tym, jest to postępowanie trudniejsze, wymagające od powoda większej aktywności, zwłaszcza w zakresie udowodnienia szeregu okoliczności i faktów, a tym samym bardziej kosztowne i czasochłonne.

Wreszcie, cesja takiego roszczenia jednego z właścicieli lokali na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia do żądania odszkodowania ograniczonego do ułamka we współwłasności nieruchomości wspólnej przysługującego właścicielowi lokalu, który dokonał takiej cesji swoich praw. W praktyce oznacza to, że wysokość możliwego do zasądzenia odszkodowania albo zakres wad możliwych do usunięcia przez dewelopera będzie uzależniony od tego, jaką część roszczenia odszkodowawczego w zakresie nieruchomości wspólnej nabyła wspólnota mieszkaniowa w drodze umów przelewu wierzytelności zawartych z właścicielami lokali.

Zdaniem autora

Kamil Karwacki, adwokat BCLA Bisiorek Cieśliński i Wspólnicy

Nie podlega kwestii, iż sądowe dochodzenie roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej, dochodzonych przez wspólnotę mieszkaniową w oparciu o roszczenia nabyte od właścicieli lokali na podstawie umów cesji jest procesem złożonym. Kumulacja roszczeń poszczególnych właścicieli lokali po stronie wspólnoty mieszkaniowej sprawia, że przyjmuje ona rolę reprezentanta właścicieli w procesie sądowym. W praktyce pozwala to na sprawne prowadzenie procesu przeciwko deweloperowi, co z kolei przekłada się na efektywną realizację uprawnień właścicieli lokali.