To sedno najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego. Rozpatrywał on spór wynikły między dwoma spółkami na tle rozliczenia umowy nazwanej "zleceniem" sprzedaży stosunkowo dużej działki przemysłowej. Rozliczenia takiego domagała się spółka zaangażowania do jej przeprowadzenia. Wobec zastrzeżeń co do skuteczności działań tej ostatniej spółka właścicielka nieruchomości wypowiedziała umowę, jakby to była umowa zlecenia (ze skutkiem natychmiastowym), a po rozwiązaniu umowy przystąpiła do rozmów z potencjalnym nabywcą, który ostatecznie nabył nieruchomość.
Czytaj więcej
Sprzedaż mieszkania po spadku i sprzedaż części mieszkania po darowiźnie to skomplikowane zagadnienia. Skutki podatkowe sprzedaży części mieszkania nabytej w spadku mogą być zupełnie inne niż otrzymanej w darowiźnie.
Czy agencji nieruchomości zawsze przysługuje zapłata?
Firma, której wypowiedziano umowę twierdziła, że to ona wskazała (uzyskała) nabywcę działki i wystąpiła do sądu o zasądzenie jej wynagrodzenia za pośrednictwo w sprzedaży. Sąd rejonowy zasądził jej wynagrodzenie (ponad 60 tys. zł) uznając, że między stronami w istocie doszło do zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Sąd Okręgowy w Katowicach werdykt utrzymał. Pozwana spółka nie dała za wygraną i w skardze kasacyjnej do SN powoływała się na odmienny charakter umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomościami oraz umowy zlecenia. W jej ocenie sądy błędnie zakwalifikowały stosunek prawny jako umowę pośrednictwa, co skutkowało przyjęcie odmiennego reżimu w zakresie wypowiedzenia. Zdaniem pełnomocnika pozwanej spółku adwokata Pawła Szadorskiego z Kancelarii Adwokackiej HAJDUK & PARTNERS, kwestia rozróżnienia tych dwóch stosunków prawnych oraz określenie elementów istotnych umowy pośrednictwa stanowiło istotne zagadnienie prawne, które powinien rozstrzygnąć Sąd Najwyższy. Tym bardziej, że prawo mówi tylko, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Czytaj więcej
W jaki sposób w Hiszpanii nabywa się nieruchomość od dewelopera, a jak z „drugiej ręki”? Czy i jak płaci się zadatek? Kiedy podpisuje się akt notarialny? Co należy sprawdzić, aby uniknąć dodatkowych kosztów? Hiszpańska adwokat tłumaczy formalności krok po kroku.
Działanie agencji i zapłatę określa umowa pośrednictwa
Sąd Najwyższy oddalił skargę uznając, że okoliczności wskazane przez pozwaną nie usprawiedliwiają wzruszenia zaskarżonego orzeczenia. Jednocześnie wyjaśnił istotę umowy pośrednictwa.
Sędzia Grzegorz Misiurek wskazał w uzasadnieniu, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, prawa najmu lub dzierżawy nieruchomości. Przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Zakres czynności pośrednictwa oraz sposób ustalenia wysokości wynagrodzenia za nie określa sama umowa. Co ważne pośrednictwo polega na dokonywaniu czynności faktycznych a nie prawnych. Bezpośrednim celem pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy jest możliwe (oczywiście już tylko z udziałem samych zainteresowanych). Pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównego kontraktu. To na nim więc spoczywa ryzyko gospodarcze, z reguły nie ma nawet prawa do zwrotu poniesionych wydatków. Wszystko to sprawia, że do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami trudno stosować, nawet odpowiednio, przepisy dotyczące umowy zlecenia.
Sygnatura akt I CSK 789/23
