Umowa dożywocia, czyli mieszkanie za opiekę

Umowa ta dotyczy w znacznej mierze osób starszych, które w zamian za opiekę wyzbywają się własności nieruchomości. Opiekunem może zostać ktoś z rodziny bądź osoba niespokrewniona. Dzięki temu mają zapewnioną pomoc osoby trzeciej w sytuacji braku w pobliżu członków rodziny mogących ją sprawować. 

Umowa o dożywocie jest umową uregulowaną w przepisach kodeksu cywilnego, w artykułach od 908 do 916. Umowy o dożywocie popularne były przede wszystkim na terenach wiejskich z czym wiąże się także ich alimentacyjny charakter. Starsza osoba, często członek rodziny, przekazywała własność nieruchomości innemu, młodszemu członkowi rodziny w zamian za dożywotnią opiekę, dach nad głową czy utrzymanie. Zmiany demograficzne spowodowały, że wzrosła liczba umów, w których przedmiotem rozporządzenia nie jest nieruchomość rolna, ale inne nieruchomości, jak mieszkania czy domy. Umowa o dożywocie może stanowić również jeden z mechanizmów prawnych zabezpieczenia interesów osób żyjących w związku partnerskim. 

Szczególny charakter umowy dożywocia 

Przez dożywocie należy rozumieć umowę, w efekcie której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy – dożywotnikowi – dożywotnie utrzymanie. Dalej powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Zakres świadczeń

To na co trzeba zwrócić uwagę to bardzo szeroki zakres obowiązku po stronie nabywcy. Kodeks cywilny mówi wprost o przyjęciu jako domownika. W literaturze tematu wyrażone jest zdanie, że zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wyłączającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł. Prawo dożywocia to prawo osobiste, które wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego jako prawo niedziedziczne. W przypadku gdy nabywca nieruchomości zmarł, spadkobiercy przejmują własność nieruchomości, ale również obowiązek kontynuowania świadczeń na rzecz dożywotnika. Oznacza to, że muszą zapewniać dożywotnikowi utrzymanie, opiekę i inne świadczenia, zgodnie z umową. Po stronie uprawnionych do świadczeń z umowy dożywocia, może być kilka osób, to jest małżonkowie bądź rodzeństwo. 

Przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego znacząca regulacja znajduje się w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Powyższe oznacza, że osoba która korzysta z lokalu jest jego posiadaczem, a nie właścicielem. Pomiędzy osobą dysponującą spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a nabywcą może zostać zawarta „umowa przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za opiekę”. Umowy tej nie można jednak nazwać dożywociem, choćby obowiązki nabywcy odpowiadała tym określonym w artykule 908 kodeksu cywilnego regulującego umowę dożywocia. Potwierdził to Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 15 października 2014 roku sygn. akt V CSK 653/13 gdzie przyjął, że „można w zamian za utrzymanie do końca życia oddać innej osobie nie tylko własność nieruchomości, ale też inne prawa lub rzeczy. Ale wtedy takiej umowy nie należy nazywać dożywociem”. Sąd w uzasadnieniu orzeczenia przyjął, że nie ma przeszkód prawnych, aby osoba nie dysponująca nieruchomością, ale posiadająca inną rzecz lub prawo o określonej wartości ekonomicznej przeniosła je na rzecz innej osoby, która zapewni jej niezbędną pomoc i opiekę. 

Zatem w takim przypadku jak powyższy, rekomendowane jest uprzednie przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Wynika to z tego, że przy umowie przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za opiekę ograniczona jest ochrona praw dożywotnika. W efekcie zobowiązany do opieki może zbyć lokal, a kupująca osoba nie przejmuje obowiązków wynikających ze stosunku opieki. 

W umowach przenoszących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w zamian za opiekę można, a nawet wskazane jest zawieranie zobowiązania nabywcy do niezbywania prawa do lokalu, do określonego terminu, na przykład do chwili śmierci zbywcy. Jest to jednak zobowiązanie obowiązujące pomiędzy stronami umowy, bezskuteczne wobec osób trzecich. Niewykonanie tego zobowiązania może skutkować co najwyżej odszkodowaniem.  

Od umowy dożywocia nie trzeba płacić zachowku 

Od umowy dożywocia nie trzeba płacić zachowku, a to dlatego że umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem, w przeciwieństwie do darowizny. W zamian za otrzymaną nieruchomość jesteśmy zobowiązani do świadczeń. W tym znaczeniu jest ona zbliżona do umowy sprzedaży. Dlatego też spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytej w drodze tej umowy, tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny. Wartość nieruchomości zbytej w drodze umowy dożywocia nie będzie brana pod uwagę przy wyliczaniu substratu zachowku.  

Co w sytuacji, gdy umowa nie jest realizowana w sposób właściwy?

W sytuacji, gdy świadczenia w naturze zapisywane w umowie dożywocia nie są realizowane a dożywotnik (osoba z zapisanym dożywociem) wyraża wolę zmiany ich charakteru może podjąć starania o zamianę świadczeń w naturze na świadczenie w pieniądzu, tzw. rentę.

Postępowanie przed sądem w tym przedmiocie nie jest wysoce sformalizowane. Należy złożyć pozew o zamianę świadczeń w naturze na rentę.  Sąd w toku postępowania – za pośrednictwem biegłego – dokona wyceny świadczeń zapisanych w umowie i oznaczy ich łączną wartość w pieniądzu. Kolejno określi wartość miesięczną świadczenia (po podzieleniu wartości łącznej świadczeń przez liczbę miesięcy w roku) i kwotę tą zobowiązany będzie musiał uiszczać co miesiąc do rąk uprawnionego dożywotnika. W przypadku gdy świadczenia w naturze nie były realizowane w przeszłości można domagać się zapłaty ich wartości za okres 3 lat wstecz. Zamiana na rentę części świadczeń w naturze wchodzących w skład prawa dożywocia przy zachowaniu prawa do zamieszkiwania wydaje się przekształcenie treści umowy najbardziej korzystnym dla dożywotnika.

Kodeks cywilny przewiduje również możliwość rozwiązania umowy o dożywocie w wyjątkowych wypadkach. Za taką sytuację należy uznać uporczywe, czyli długotrwałe i zamierzone niespełnianie przez zobowiązanego świadczeń, nieprawidłowe relacje, brak traktowania dożywotnika jak domownika, brak zainteresowania jego losem, opuszczenie i zerwanie kontaktu z dożywotnikiem. W związku z tym, że omawiana konstrukcja prawna stanowi istotny wyłom od zasady pacta sunt serwanta (zawartych umów należy dotrzymywać), ustawodawca przyjął, że może mieć on zastosowanie jedynie w wyjątkowych okolicznościach, kiedy to trudne a wręcz niemożliwe będzie utrzymywanie stosunku dożywocia w pierwotnym kształcie. W związku z tym przyznał każdej ze stron umowy dożywocia uprawnienie do wystąpienia o zmianę świadczeń na dożywotnią rentę, albo rozwiązanie umowy, zastrzegając jednocześnie, że może to nastąpić tylko w wyjątkowych wypadkach. Wyjątkowość ta wyraża się przede wszystkim w fakcie, że zamiana dożywocia na rentę nie doprowadzi do należytego rezultatu, zgodnego z interesem dożywotników i zapewniającego im właściwą ochronę.