Polski system prawny mocno komplikuje sytuację właścicieli nieruchomości, którzy muszą mierzyć się z problemem eksmisji najemców.
Skuteczne wypowiedzenie zawartej umowy najmu to dopiero początek niełatwej drogi do odzyskania lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego. Niniejszy tekst koncentruje się wyłącznie na uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, o którym sąd orzeka na podstawie art. 14 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego – wobec małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej.
Lokal socjalny
Zgodnie z powołanym przepisem sąd, uwzględniając powództwo o eksmisję (wydając wyrok nakazujący opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego), obligatoryjnie zamieszcza w wyroku rozstrzygnięcie, orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.
Jeśli sąd wyda orzeczenie o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, obowiązek jego zapewnienia spoczywa na gminie właściwej według miejsca położenia lokalu, którego dotyczy eksmisja.
Jednocześnie sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Oczekiwanie na taką ofertę może trwać nawet kilka lat, a w niektórych przypadkach – w zależności od dostępności lokali (np. dostosowanych dla osób z niepełnosprawnościami) – jeszcze dłużej. Wydawać by się mogło, że w przypadku najemców, czyli rodzin z małoletnimi dziećmi, właściciel stoi na straconej pozycji. Jest jednak pewna furtka, która daje właścicielowi szansę na szybsze odzyskanie nieruchomości i ponowne jej zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem.
Wyjątki
Obowiązek zapewnienia małoletniemu i jego opiekunom umowy najmu socjalnego lokalu jest wyłączony, jeżeli osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.
O ile sąd z urzędu dokonuje ustalenia, czy pozwanym w sprawie o eksmisję przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, o tyle w przypadku żądania ustalenia, że pozwani takiego uprawnienia nie posiadają, inicjatywa dowodowa spoczywa na właścicielu nieruchomości (powodzie). Należy jednak zaznaczyć, że uzyskanie w toku procesu o eksmisję orzeczenia, w którym sąd uzna, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu – mimo że wprost z ustawy wynika ochrona małoletniego i jego opiekunów – nie należy do zadań łatwych.
Z doświadczenia naszej kancelarii wynika jednak, że jest to możliwe. Warto podkreślić, że sytuacji małoletniego nie rozpatruje się w oderwaniu od sytuacji jego opiekunów, jako że małoletni co do zasady nie zaspokajają samodzielnie swoich potrzeb mieszkaniowych.
Ochrona lokatora
W sprawie o eksmisję prowadzonej dla jednego z naszych klientów pozwanymi była trzyosobowa rodzina – rodzice i małoletnie dziecko – posiadająca znaczne zadłużenie wobec właściciela nieruchomości z tytułu czynszu. Pozwani przedstawiali swoją sytuację materialną i finansową jako trudną, jednak twierdzenia te pozostały gołosłowne.
Właściciel nieruchomości zaproponował pozwanym zamianę zajmowanego lokalu na nieco mniejszy, o niższej stawce czynszu, korzystniejszej dla rodziny deklarującej problemy z domowym budżetem. Pozwani odmówili przeprowadzki, mimo iż zwolnienie zajmowanego lokalu uwolniłoby do ich dyspozycji znaczną kwotę partycypacji – blisko 90 000 zł – wpłaconą przed zawarciem umowy najmu.
Kwota ta wystarczyłaby na spłatę zadłużenia wobec właściciela nieruchomości, pokrycie partycypacji i kaucji nowego lokalu, a nawet pozostawiłaby pewną sumę do dalszej dyspozycji rodziny. Oczywiście pozwani nie mieli obowiązku zamieszkać w lokalu zaproponowanym przez powoda, jednak uzyskane środki pieniężne pozwoliłyby na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku.
Pozwani, zapewne świadomi zarówno swojego prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jak i długości terminów oczekiwania na ofertę ze strony gminy, zachowywali się biernie przez cały proces, spodziewając się korzystnego dla siebie orzeczenia.
Tymczasem pełnomocnik właściciela nieruchomości zgromadził obszerny materiał dowodowy dotyczący aktywności zawodowej pozwanych, ich możliwości zarobkowych oraz posiadanego zadłużenia. W toku procesu wykazano, że pozwani są w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie.
W wyroku, który zapadł 15 stycznia 2025 r., sąd ustalił, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Wyrok jest prawomocny.
Agnieszka Kaźmierczak
radca prawny, Kancelaria Prawna Goldwin Stępień i Wspólnicy S.K.A
