Nieruchomość w dalekiej Azji kupię

Stosunkowo nowym odkryciem jest znacznie bliższa lokalizacja, np. położona tuż za miedzą Słowacja.

– Inwestując w nieruchomości poza Polską, zawsze powinniśmy kierować się dokładnymi analizami ekonomicznymi. Dotyczy to zarówno prognoz dotyczących wzrostu wartości takiej konkretnej nieruchomości, jak i ewentualnych zysków z wynajmu. Pamiętajmy, że analizy takie muszą się opierać na danych dotyczących konkretnej lokalizacji, a nie średnich wartości wzrostu całego rynku, które często wykorzystują sprzedający lub pośrednicy – przestrzega Paweł Majtkowski z Expandera.Taki potencjał zysków dla danej inwestycji trzeba skonfrontować z zagrożeniami. Jeśli decydujemy się kupić nieruchomość poza Unią Europejską, zawsze powinniśmy być pewni, że możliwy do osiągnięcia zysk rekompensuje nam ponoszone ryzyko. Na przykład dom w Mołdawii nad Morzem Czarnym blisko granicy z Rumunią powinien być kilka razy tańszy niż podobny dom w Rumunii. Ważne są także procedury związane z zakupem domu czy mieszkania. Jeśli zakup nieruchomości wymaga wielu skomplikowanych formalności, cena nieruchomości powinna być znacznie niższa niż tam, gdzie zakupy jest łatwiejszy.

Zdaniem Katarzyny Kłodzińskiej z redNetu, gdy rozważamy inwestycje zagraniczne, należy brać pod uwagę potencjał rozwojowy danego kraju i wybrać taki, który znajduje się przed boomem mieszkaniowym.– Na przykład: nie tak dawno Bułgaria i Rumunia weszły do UE i w związku z tym stały się bardzo popularne wśród inwestorów. Jednak szybko się okazało, że ceny nieruchomości startowały już z bardzo wysokiego pułapu przy dużej podaży mieszkań, co nie dawało tak dużych zwrotów z nieruchomości jak w Polsce – mówi Katarzyna Kłodzińska.

Ponadto dodatkowym utrudnieniem były niekorzystne uwarunkowania prawne. Bliska sąsiadka Polski, Słowacja, była z kolei zapomniana. Dziś okazała się inwestycyjnym eldorado. W Zakopanem średnio za metr kwadratowy musimy zapłacić od 10 do 15 tys. zł, trzykrotnie więcej niż po słowackiej stronie. Tymczasem na Słowacji można znaleźć 40-metrowy apartament w atrakcyjnej miejscowości turystycznej nawet w cenie ok. 192 tys. zł .– Gdy ceny te zestawimy z cenami z Zakopanego czy też z Bratysławy, w której średnie stawki za metr kwadratowy osiągnęły porównywalny poziom do Warszawy, wyraźnie zobaczymy, że ceny apartamentów turystycznych w słowackich Tatrach muszą się podnieść – mówi Kłodzińska. Nie bez znaczenia dla potencjału wzrostowego pozostaje także fakt, że prawdopodobnie za rok Słowacja przyjmie euro. Ta zmiana z pewnością przyczyni się do wzrostu cen mieszkań w tym kraju.

Ceny nieruchomości w krajach UE, gdzie nie ma ryzyka politycznego, są bardzo wyśrubowane, dlatego takich miejsc trzeba poszukiwać poza tą strefą.

– Ciekawą alternatywą może być na przykład Czarnogóra, gdzie ryzyko nie jest zbyt wysokie. Osoby, które akceptują większe ryzyko, a jednocześnie poszukują wyższych zysków, mogą zainteresować Macedonia i Ukraina – uważa Paweł Majtkowski.

Pierwszą orientalną propozycją prowadzonego przez redNet Klubu Inwestora był malezyjski Axis Crown.

– Projekt ten, położony w prestiżowej dzielnicy Kuala Lumpur, bardzo szybko znalazł nabywców, a rynek z ciekawością przyglądał się malezyjskiej gospodarce. Po pierwszym półroczu już wiadomo, że ceny okolicznych nieruchomości są o 20 – 25 proc. wyższe od ceny wyjściowej Axis Crown, a w najbliższym czasie przewidywane jest powtórzenie tego wyniku – twierdzi Kłodzińska – Oznacza to, że inwestorzy, którzy po zakończeniu inwestycji zdecydują się odsprzedać nieruchomość, zarobią co najmniej 50 proc. wartości inwestycji. Ci, którzy będą czekać na jeszcze większe zwyżki, będą czerpać niemałe zyski z najmu, które mogą pokryć ratę kredytu. Zyski te mogą sięgać nawet 7 – 9 proc. wartości nieruchomości.

Zdaniem analityków redNetu Orient się opłaca i należy iść dalej. Kolejna rekomendowana przez nich – oprócz Malezji – nieodkryta do tej pory część regionu Karaibów to Margarita, gdzie warunki dla inwestorów są wyjątkowo korzystne, bo nie ma tu VAT, podatek od zysków kapitałowych wynosi zaledwie 0,5 – 1, proc., a dodatkowe koszty związane z zakupem czy sprzedażą nieruchomości są bardzo niskie.

– Wyspa ta, należąca do Wenezueli, ma bardzo przyjazny dla obcokrajowców system prawny: można tu nabywać nieruchomości praktycznie bez ograniczeń, a sam proces jest bardzo prosty. Dodatkowym zabezpieczeniem jest dziesięcioletnia gwarancja budowlana, którą mają tu wszystkie nowe inwestycje. Z kolei dzięki położeniu w strefie wolnocłowej oraz taniej benzynie koszt życia jest o 60 – 70 proc. niższy niż na innych wyspach karaibskich. Margaritę można dziś porównać do Hiszpanii sprzed dziesięciu lat – zachwala Kłodzińska. – Wystarczy spojrzeć na zmiany, jakie dokonały się tam na rynku nieruchomości, i jak szybko rosły ceny rezydencji wakacyjnych, aby mieć wyobrażenie tego, co czeka tę wyspę w przyszłości. Analitycy przewidują wzrost wartości nieruchomości w ciągu najbliższych 12 miesięcy przynajmniej o 30 proc. Margarita jest jeszcze przed boomem cenowym w porównaniu z innymi wyspami archipelagu, gdzie ceny nieruchomości są o co najmniej 50 – 70 proc. wyższe. Nic dziwnego zatem, że w Klubie Inwestora znalazły się dwa margaritańskie projekty, szybko zyskując uznanie inwestorów.

Nie brakuje jednak głosów odradzających tego rodzaju inwestycje.

– Ostatnio często pojawiają się oferty zakupu mieszkań w krajach Azji Południowo-Wschodniej, np. w Malezji. Chociaż ich ceny są kilka razy niższe niż w Polsce, zawsze powinniśmy realnie patrzeć na ryzyko związane z takimi transakcjami. Pamiętajmy, że inwestycje w zagraniczne nieruchomości nie są perpetuum mobile, które może przynosić tylko zyski – ostrzega Paweł Majtkowski.

Oprócz zakupu na własną rękę istnieje inna możliwość – condohotele. W skrócie polega to na kupnie wykończonego mieszkania przeznaczonego pod wynajem, przy czym inwestor zobowiązuje się zorganizować najemców oraz przejmuje na siebie wszystkie troski związane z utrzymaniem i zarządzaniem lokalami. Oczywiście nie robi tego za darmo.– Rentowność takiej inwestycji jest zwykle nieco niższa niż w przypadku tradycyjnego kupna pod wynajem, ale biorąc pod uwagę, jak komfortowe jest to rozwiązanie (szczególnie gdy mieszkamy w innym mieście), warto rozważyć to jako ciekawą alternatywę – mówi Paweł Urban z Home Broker.– Rynek condohoteli rozwija się głównie w miejscowościach turystycznych.– W perspektywie generowanego przychodu zakup mieszkania wakacyjnego w celu inwestycyjnym to z pewnością bardziej rentowna lokata kapitału niż zakup mieszkania na wynajem w dużym mieście mimo znacznych kosztów związanych z zarządzaniem i obsługą wynajmu wakacyjnego lokum – mówi Karol Dzięcioł, analityk REAS.

Z drugiej strony mieszkania tego typu są znacznie bardziej podatne na wahania koniunktury rynkowej, a więc są obarczone dużo większym ryzykiem. Jednak słabo rozwinięta infrastruktura hotelowa i turystyczna w Polsce sprzyja takim inwestycjom, gdyż stanowią one atrakcyjną alternatywę dla rynku turystycznego. Takie oferty pojawiły się już w Polsce. Pierwszy condohotel powstał nad morzem w Jastarni.