Tak uznał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 10 czerwca 2022 r. (0111-KDIB2-1.4010.272. 2022.1.DD).

Deweloper realizuje inwestycję budowlaną w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości wchodzącej w skład zasobów mieszkaniowych spółdzielni mieszkaniowej. Z uwagi na niedogodności związane z budową, takie jak hałas, zapylenie czy ruch ciężkiego sprzętu oraz przysługujące spółdzielni środki ochrony prawnej w toczącym się z jej udziałem postępowaniu dotyczącym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, deweloper zobowiązał się do współfinansowania kosztów remontu elewacji budynku spółdzielni zlokalizowanego w sąsiedztwie inwestycji. Zgodnie z zawartym porozumieniem deweloper przekaże na konto spółdzielni określoną kwotę pieniędzy w siedmiu ratach (pierwsza po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę, kolejnych pięć – po dokonaniu częściowych odbiorów wykonanych prac remontowych, a siódma rata po zakończeniu prac).

Zdaniem spółdzielni, środki otrzymane od dewelopera podlegają zwolnieniu z CIT na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT jako dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Organ podatkowy nie zgodził się ze spółdzielnią wskazując, że środki od dewelopera nie stanowią dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, lecz stanowią rekompensatę za obecne/przyszłe niedogodności w związku z budową realizowaną na nieruchomości niestanowiącej zasobu mieszkaniowego spółdzielni. W analizowanej sytuacji deweloper prowadzi bowiem inwestycję znajdującą się na działce obok budynku spółdzielni. W efekcie, przyczyna powstania dochodu spółdzielni nie jest związana z jej zasobami mieszkaniowymi i tym samym dochód nie wynika z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Komentarz eksperta
Piotr Dymel - konsultant w dziale prawnopodatkowym PwC

Regulacje art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT pozwalają na zwolnienie z opodatkowania dochodów podmiotów takich jak spółdzielnie mieszkaniowe, wźprzypadku gdy dochody te spełniają łącznie dwa warunki:
- zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
- będą przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
Z powołanego przepisu wynika więc, że dla zwolnienia z podatku istotny jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (tj. cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać więc będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.
Przepisy nie zawierają definicji pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”. W praktyce jednak organy podatkowe dopuszczają dość szeroki zakres rozumienia tego pojęcia. Przykładowo, dyrektor KIS w interpretacji z 13 marca 2020 r. (0114-KDIP2-1.4010.549.2019.2.JF) zgodził się z wnioskodawcą, że za dochody zźgospodarki zasobami mieszkaniowymi można uznać odszkodowanie otrzymane od wykonawcy tytułem wad konstrukcyjnych budynku spółdzielni. Na uwagę zasługuje jednak to, że w ww. interpretacji dochód wynikał bezpośrednio z zasobów mieszkaniowych spółdzielni, gdyż był on wynikiem rozliczeń związanych z realizacją inwestycji – budowy budynku mieszkalnego, który został włączony do zasobu mieszkaniowego.
Z kolei, w komentowanej interpretacji dochód spółdzielni powstał wskutek realizowania inwestycji na nieruchomości sąsiadującej z zasobem mieszkaniowym spółdzielni. Tym samym, zdaniem dyrektora KIS, nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT w postaci uzyskania dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Stanowisko dyrektora KIS jest racjonalne i wpisuje się w dotychczasową praktykę organów w analogicznych sprawach (por. interpretacje indywidualne z: 1 sierpnia 2018 r., 0111-KDIB1-2.4010.209.2018.2.PH i z 22 lutego 2018 r., 0114-KDIP2-3.4010. 358.2017.2.MC). W szczególności, dochód uzyskany z porozumienia z deweloperem prowadzącym inwestycję „po sąsiedzku” nie wynika z gospodarowania przez spółdzielnię jej zasobami mieszkaniowymi, lecz z faktu, że wspomniana inwestycja oddziałuje na pobliskie nieruchomości. Bez znaczenia dla możliwości zastosowania zwolnienia będzie przeznaczenie dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych spółdzielni.