W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadzono zmiany polegające na tym, że od tego roku nie można już zaliczać w koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych związanych z wynajmem mieszkań. Zgodnie z treścią art.22c pkt 2 ustawy o PIT amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy zwane środkami trwałymi.

PRZYKŁAD

Amortyzacja mieszkania nie jest kosztem

Zamierzam kupić mieszkanie na rynku wtórnym, które będę wynajmował w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Czy muszę zgłosić urzędowi skarbowemu wybór formy opodatkowania i czy wydatki na remont mogę w całości zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?

Po nowelizacji przepisów przedsiębiorcy powinni ostrożnie podchodzić do wydatków związanych z wynajęciem mieszkania. Nie każdy wydatek na remont może stanowić koszt uzyskania przychodu najemcy ponieważ w niektórych przypadkach może on podwyższać wartość początkową wynajmowanego mieszkania. Według art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Z przepisu wynika także, że środki trwałe uważa się za ulepszone gdy suma poniesionych wydatków w danym roku m.in. na ich modernizację, adaptację przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do wartości z dnia przyjęcia tego środka do używania.

Na podstawie nowych przepisów wynajmowane w ramach działalności gospodarczej mieszkanie może stanowić środek trwały, który nie podlega już amortyzacji. Zatem jeśli wydatki na remont obejmą, np. wymianę kafelków, wymianę podłóg i przekroczą kwotę 10 000 zł to należy rozważyć czy wydatki te nie powiększą wartości początkowej mieszkania. Jeśli wydatki te zgodnie z powołanym przepisem powiększą wartość początkową mieszkania jako środka trwałego to nie będą stanowić kosztu uzyskania przychodu ani poprzez odpisy amortyzacyjne ani bezpośrednio.

Co zaliczyć w koszty

Do kosztów uzyskania przychodów w firmowym mieszkaniu można bez wątpienia zaliczyć wydatki m.in. na malowanie, zakup narzędzi, usługi fachowców, wyposażenie, które nie jest trwale związane z lokalem mieszkalnym nawet jak przekracza wartość 10 000 zł. Kwalifikacja składników majątku do środków trwałych zależy od samego przedsiębiorcy. Przedsiębiorca decyduje czy składnik majątku będzie używany przez okres dłuższy niż rok i będzie zaliczony do środków trwałych czy będzie używany krócej. Zatem jeśli zakup składnika majątku na firmę spełnia definicję środka trwałego, a więc stanowi własność lub współwłasność przedsiębiorcy, składnik ten jest zdatny do użytku i będzie używany w działalności gospodarczej przedsiębiorcy przez okres dłuższy niż rok to podlega on wpisowi do ewidencji środków trwałych.

Przedsiębiorca, który nie wprowadzi składnika majątku do ewidencji środków trwałych a jest do tego zobowiązany może ponieść konsekwencje.

Ustawa o PIT w art. 22e ust. 1 stanowi, że jeżeli podatnicy nabędą lub wytworzą we własnym zakresie składniki majątku będące m.in. środkami trwałymi o wartości początkowej przekraczającej 10 000 zł i ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zaliczą ich do środków trwałych a faktyczny okres ich używania przekroczy rok to mają obowiązek zaliczyć te składniki do środków trwałych.

Przedsiębiorca musi jednocześnie zmniejszyć koszty uzyskania przychodu jeśli wcześniej je poniósł i musi zapłacić w terminie do 20 dnia kolejnego miesiąca odsetki od zaległości podatkowych naliczone od dnia zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie składnika majątku do dnia, w którym okres ich używania przekroczy rok.

Kwotę odsetek trzeba wykazać w zeznaniu podatkowym. Na potrzeby wynajmu przedsiębiorca zwykle posiada mieszkanie i używa je przez okres dłuższy niż rok, zatem wynajęte mieszkanie w ramach działalności gospodarczej zwykle będzie stanowiło środek trwały podlegający wpisowi do ewidencji środków trwałych.

Najem prywatny

W obecnym stanie prawnym w najmie prywatnym również nie można rozliczać kosztów uzyskania przychodu. Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT najem w dalszym ciągu stanowi źródło przychodów jeśli nie stanowi działalności gospodarczej. Przychody z najmu lokali mieszkalnych w celach prywatnych podlegają opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych opodatkowanych stawką 8,5 proc. przychodu.

Nie ma konieczności dokonywania wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu mieszkania ponieważ przychody te są opodatkowane wyłącznie w formie ryczałtu bez kosztów uzyskania przychodu. Najem w działalności gospodarczej może być rozliczany na zasadach ogólnych według skali podatkowej, podatkiem liniowym lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku trzeba wybrać formę opodatkowania. Wyboru formy opodatkowania przedsiębiorca powinien dokonać w terminie do 20 dnia następnego miesiąca w którym został osiągnięty pierwszy przychód z najmu albo do końca roku jeśli pierwszy przychód zostanie osiągnięty w grudniu tego roku.

Przekazanie mieszkania

Przepisy podatkowe nie zawierają katalogu wydatków stanowiących koszty uzyskania przychodu. Według ogólnej definicji kosztów wyrażonej w art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów.

Jeśli wynajmujący zdecyduje się na zakup mieszkania od początku na działalność gospodarczą to może istnieć ryzyko, że wydatki modernizacyjne powiększą wartość nieruchomości i nie będą mogły być amortyzowane ani rozliczane w kosztach bezpośrednio zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT.

Jeśli mieszkanie zostanie kupione w celu prywatnym, a potem sprzedane jako prywatne lub użytkowane i sprzedane w ramach działalności gospodarczej to koszty remontu można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w momencie zbycia mieszkania.

Wobec tego jeżeli nabywca zamierza sprzedać mieszkanie to może je z majątku prywatnego wnieść do majątku firmowego jako towar, wyremontować i sprzedać. Może je także sprzedać jako majątek prywatny. Przy sprzedaży prywatnej również ustawodawca umożliwił zaliczenie wydatków modernizacyjnych bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu.

Zatem w momencie sprzedaży wydatki na nabycie mieszkania, w tym koszty notarialne, wydatki na remont mogą stanowić bezpośrednio koszty uzyskania przychodu na podstawie art. 23 ust. 1 ustawy o PIT.

Zgodnie z nim wydatki na nabycie, wytworzenie lub ulepszenie środków trwałych, które powiększają wartość środków trwałych są kosztem uzyskania przychodu przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy a także gdy odpłatne zbycie jest przedmiotem działalności gospodarczej.

Podstawa prawna:

- art. 9a ust.2, art.10 ust.1 pkt 3, pkt 6, pkt 8 lit. d, art.22 ust.1, art.22c pkt 2, art.22 e, art.22 g pkt 17, art.23 ust.1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2021 r., poz. 1128 ze zm.)

- art.6 ust.1 a, art.12 ust.1 pkt 4 lit d ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od przychodów ewidencjonowanych (tekst jedn. DzU z 2022 r., poz. 2540)