Dziś sprawa opodatkowania budynków i budowli w złym stanie technicznym nastręcza kłopotów wielu przedsiębiorcom. Otóż art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje, że takie obiekty nie są uważane za związane z działalnością gospodarczą, jeśli „przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych".
W ustawie tej próżno szukać definicji owych przyczyn technicznych. Dlatego zdarza się, że nawet zrujnowane budynki, w których przedsiębiorca nie prowadził żadnej działalności, bywają opodatkowane według stawek jak dla biznesu. A te sięgają w tym roku nawet 23,13 zł za 1 metr kwadratowy. W przypadku budowli oznacza to płacenie podatku według stawki 2 proc. od ich wartości.
Gdyby uznać, że budynki w złym stanie technicznym nie nadają się do prowadzenia biznesu, to stawki byłyby znacznie niższe. Za metr kwadratowy takiego budynku płaciłoby się najwyżej 7,77 zł. Budowle w ogóle nie podlegałaby podatkowi od nieruchomości.
Praktyka pokazuje, że problem dotyczy nie tylko walących się ruder, ewidentnie nienadających się do prowadzenia biznesu. Te ustawowe „względy techniczne" mogą dotyczyć także sytuacji, gdy nieruchomość nie nadaje się do działalności gospodarczej, bo np. nie podłączono tam prądu. Zdarza się też, że dochodzi do pożaru albo zalania lokalu gospodarczego i przez wiele miesięcy nie można go użytkować. Dzieje się tak nie tylko ze względu na remont, ale także np. śledztwo związane z takim zdarzeniem. W takich przypadkach samorządy często nie chcą rezygnować z wpływów i nakładają wysoki, „biznesowy" podatek na nieruchomości, które biznesowi nie służą.
Nowa definicja
To się zmieni z początkiem 2016 roku. W noweli do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (DzU z 2015 r., poz. 1045; jest to jedna z wielu ustaw zmienionych tą nowelizacją) pojawił się przepis na nowo definiujący kwestię stanu technicznego budynków. Według nowego art. 1a ust. 2a pkt 3 budynków, budowli i ich części nie uznaje się za związane z działalnością gospodarczą, jeśli w stosunku do niech została wydana ostateczna decyzja organu nadzoru budowlanego (lub górniczego), na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania. Decyduje o tym inspektor nadzoru budowlanego.
Nowy przepis odsyła przy tym do art. 67 prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, „jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia".
W konsekwencji podatek według „gospodarczych" stawek nie będzie mógł być stosowany wobec obiektów, co do których zapadła decyzja nadzoru budowlanego o rozbiórce. Może to rozwiązać problemy przedsiębiorców z podatkiem od obiektów, które rzeczywiście nie nadają się do niczego innego niż do rozbiórki. Jednak w przypadkach związanych np. z czasową nieprzydatnością budynku lub budowli do celów biznesowych prawdopodobnie utrzymają się dzisiejsze praktyki.
Zabytki są zwolnione
Nieco inaczej przedstawia się sytuacja nieruchomości biznesowych wpisanych do rejestru zabytków. One też mogą być w złym stanie technicznym, ale nie podlegają rozbiórce. Dzieje się tak choćby z powodu braku zgody konserwatora zabytków.
Zabytki są zwolnione z podatku od nieruchomości, ale pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków (art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Różne jednak bywa rozumienie tych zabiegów ratujących stan budynku. W rezultacie ani podatnik, ani gmina nie mają pewności, co należy robić, by spełnić warunek utrzymywania go w dobrym stanie. A przecież przedsiębiorca nie zawsze ma środki, by niezwłocznie podjąć prace nad remontem czy konserwacją zabytku. Czasem właściciel takiego obiektu ogranicza się do postawienia rusztowań i siatek zabezpieczających. Ale nie każda gmina daje się przekonać, że są to „prace konserwatorskie" w rozumieniu ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Czasem w sporach gminy posiłkują się opinią konserwatora zabytków. Jednak nie musi ona być kluczowa. Jak zauważył WSA w Szczecinie w orzeczeniu z 4 października 2007 r. (I SA/Sz 235/07), od opinii konserwatora zabytków nie przysługuje prawo odwołania. Można więc podnosić zarzuty wobec takiej opinii w postępowaniu podatkowym, a organ podatkowy (czyli gmina) musi się do nich szczegółowo odnieść. Sąd przypomniał też, że w takich wypadkach można zasięgnąć opinii biegłego albo zwrócić się do konserwatora
