Zgodnie z ustawą z 13 lipca 2003 r. o dochodach jednostek samorządu terytorialnego (DzU nr 203, poz. 1996 ze zm.) do dochodów własnych gmin, powiatów i województw można zaliczyć m.in. dochody z podatków, opłat oraz dochody z majątku jednostek samorządu terytorialnego (dalej: JST). Do najpowszechniej występujących należą: podatek od nieruchomości oraz opłata za wieczyste użytkowanie gruntów.
Zgodnie ze „Sprawozdaniem z działalności RIO i wykonania budżetu przez jednostki samorządu terytorialnego w 2013 r." (https://www.rio.gov.pl/html/sprawozdania_rio/2013/wstep2013.html) udział dochodów własnych w ogóle dochodów JST w 2013 r. wynosił 50 proc., z czego 34,2 proc. stanowiły dochody z podatków i opłat oraz z majątku. Biorąc pod uwagę zmniejszenie dochodów uzyskiwanych przez JST z mandatów z fotoradarów z uwagi na ogólnospołeczne negatywne nastawienie do tego typu praktyk, urzędy mogą chcieć przyjrzeć się bliżej prawidłowości sporządzanych deklaracji na podatek od nieruchomości (szczególnie za ubiegłe lata) oraz próbować zwiększyć przychody z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie gruntów przez ich wycenę do wartości rynkowej.
Błędy w rozliczaniu
Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:
- grunty,
- budynki lub ich części,
- budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Podatnikami są natomiast osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, będące m.in. właścicielami nieruchomości lub ich użytkownikami wieczystymi.
Podstawą opodatkowania jest dla:
- gruntów – powierzchnia,
- budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa,
- budowli lub ich części – ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.
Istotną kwestią odróżniającą podatek od nieruchomości od opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu jest to, że podatnik sam zobowiązany jest do ustalenia wysokości zobowiązania do 31 stycznia danego roku lub w przypadku zmian w trakcie roku – do 14 dni od zaistnienia zmiany. Stawki podatku ustalane są przez poszczególne JST w drodze corocznej uchwały, jednak to do przedsiębiorcy należy prawidłowe ustalenie podstawy opodatkowania i złożenie deklaracji. W związku z tym często pojawiają się pewne wątpliwości interpretacyjne. Jakie?
PROBLEM 1
JAK OKREŚLIĆ WARTOŚĆ BUDOWLI
Czasami spółki miewają problem w prawidłowym ustaleniu wartości budowli podlegających podatkowi. W związku z częstym prowadzeniem przez księgowość dwóch osobnych ewidencji środków trwałych – jednej na potrzeby bilansowe oraz drugiej na potrzeby podatku dochodowego – nie jest jasne, która z tych wartości, często różnych, jest podstawą opodatkowania w podatku od nieruchomości. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy przez wartość budowli należy rozumieć wartość, o której mowa w przepisach o podatku dochodowym. W związku z tym do prawidłowego ustalenia podstawy należy wykorzystać ewidencję podatkową. Należy także pamiętać, że podatek zostanie wyliczony od wartości początkowej. Nieprawidłowe jest więc wyliczenie jego wartości netto na dzień 1 stycznia danego roku.
PROBLEM 2
CZY DANY OBIEKT W OGÓLE PODLEGA OPODATKOWANIU
Innym typowym błędem jest nieprawidłowe stwierdzenie, czy dany obiekt podlega opodatkowaniu. Zgodnie z ustawą przez budynek lub budowlę należy rozumieć obiekt budowlany zgodnie z przepisami prawa budowlanego, który jest na stałe związany z gruntem.
Prawo budowlane zwraca natomiast uwagę na to, że obiekty budowlane stanowią całość pod względem techniczno-użytkowym. Istnieje wiele obiektów, które nie są jednak na trwałe związane z gruntem, mimo że generalnie nie są one przenoszone z miejsca na miejsce. Przykładem tego mogą być popularne ostatnio reklamy, które są jedynie obciążone betonowymi blokami, czy przenośne pawilony handlowe. Obiekty takie można bez większych problemów przetransportować w inne miejsce. Kwestię tę wyjaśniło Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 19987. Zgodnie z wyjaśnieniem, kluczową kwestią nie jest fakt fizycznego stałego powiązania z gruntem, ale to, czy w celu umożliwienia korzystania z obiektu niezbędne jest wcześniejsze przygotowanie powierzchni. Jeżeli tak, to opodatkowanie podatkiem od nieruchomości jest konieczne.
Przykład
Jeżeli przenośna reklama może być przetransportowana jedynie za pomocą siły fizycznej w inne miejsce, na którym bez specjalnych przygotowań może zostać posadowiona i od razu będzie posiadała wszystkie swoje walory użytkowe, to taka reklama nie jest na stałe związana z gruntem. W konsekwencji nie podlega podatkowi.
Inaczej trzeba traktować pawilony handlowe. Aby móc rozpocząć ich użytkowanie, należy przynajmniej wyrównać grunt. Dlatego traktowane są jak budowle, z czym zgodził się także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie (wyrok z 18 września 2014 r., I SA/Ol 510/14).
PROBLEM 3
TRZEBA AKTUALIZOWAĆ POWIERZCHNIĘ UŻYTKOWĄ
Spółki nie powinny także zapominać o konieczności aktualizacji powierzchni użytkowej budynków. Bardzo często ich powierzchnia, a tym samym podstawa opodatkowania, jest określana na podstawie dokumentacji technicznej w momencie odbioru budynku. Podczas użytkowania powierzchnia użytkowa może się jednak zmienić wskutek różnego rodzaju remontów lub przebudowy istniejących pomieszczeń. Należy więc aktualizować te dane oraz okresowo sprawdzać ich prawidłowość, np. podczas inwentaryzacji, która najczęściej odbywa się raz na cztery lata. Istotne jest także to, że spółki mają obowiązek skorygować deklarację roczną na podatek od nieruchomości w terminie do 14 dni od zmiany powierzchni użytkowej oraz rozliczyć powstałą różnicę. Brak dbałości o aktualizację tych danych może w przypadku przyszłej kontroli zemścić się powstaniem zaległości podatkowej za lata ubiegłe.
Opłata za wieczyste użytkowanie...
Wieczyste użytkowanie gruntu uregulowane jest ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU nr 115, poz. 741 ze zm.; dalej: ustawa o gospodarce). Wieczyste użytkowanie gruntu nadawane jest najczęściej na 99 lat. W zamian za to prawo użytkownik wieczysty zobowiązany jest do zapłaty opłaty wstępnej, a następnie do corocznego ponoszenia kosztów opłaty za wieczyste użytkowanie. Wartość tej opłaty ustalana jest na podstawie wartości rynkowej gruntu określonej w momencie powstania tego prawa. Opłata ta, w odróżnieniu od podatku od nieruchomości, ustalana jest przez JST, natomiast użytkownik otrzymuje jedynie informację o wysokości opłaty. W związku dynamiczną sytuacją na rynku nieruchomości oraz inflacją, wartość rynkowa gruntów może ulec zmianie. Mogą więc wystąpić dwie sytuacje:
- obniżenie wartości gruntu,
- podwyższenie wartości gruntu.
W obu przypadkach wartość opłaty może ulec zmianie.
...może się zmniejszyć
Jeżeli doszłoby do zmniejszenia wartości użytkowanego gruntu ustalonej na podstawie nowej wartości, to opłata roczna byłaby niższa niż obecnie płacona. W takiej sytuacji na wniosek użytkownika wieczystego może dojść do obniżenia podstawy i tym samym wysokości opłaty. Ciężar dowodowy, że zaistniały przesłanki obniżenia wartości, spoczywa na wieczystym użytkowniku. Nowo ustalona opłata obowiązuje dopiero od kolejnego roku po roku, w którym użytkownik złożył żądanie aktualizacji. Bardzo istotne jest, aby doręczenie żądania weryfikacji wartości gruntu nastąpiło do 31 grudnia danego roku, tak aby od 1 stycznia mogła obowiązywać nowa, niższa opłata.
...lub zwiększyć
W drugim przypadku brak aktualizacji opłaty byłby korzystny dla przedsiębiorcy. Opłata naliczona od obecnie wyższej podstawy byłaby większa niż aktualna. Z tego powodu JST mogą dążyć do zaktualizowania wysokości opłaty tak, aby powiększyć swoje wpływy. Jednak aktualizacja wartości nie może następować częściej niż raz na trzy lata. Przepisy ograniczają także nagły wzrost wysokości opłaty. W przypadku ponaddwukrotnego wzrostu wartości gruntu nowa opłata ustalana jest w sposób szczególny. W pierwszym okresie wysokość opłaty może zostać podwyższona maksymalnie dwukrotnie. Pozostała wartość zwiększa opłatę w dwóch równomiernych częściach w dwóch kolejnych latach. Takie zabezpieczenie jest bardzo korzystne dla użytkowników wieczystych i ma na celu uchronienie ich od gwałtownego i niespodziewanego wzrostu wysokości opłaty.
Przykład
Kiedy spółka nabyła prawo wieczystego użytkowania gruntu w centrum miasta, wysokość opłaty rocznej została ustalona na 50 000 zł. Upływ czasu oraz wzrost atrakcyjności obszaru, na którym położona jest nieruchomość, sprawiły, że wartość opłaty ustalona na podstawie zaktualizowanej wartości gruntu wyniosła 150 000 zł. W bieżącym okresie spółka zapłaci opłatę dwukrotnie wyższą, tj. 100 000 zł. Natomiast o pozostałe 50 000 zł zostaną podwyższone opłaty w dwóch kolejnych latach, w każdym w wysokości 25 000 zł. W kolejnym roku wysokość opłaty wyniesie więc 125 000 zł, a za dwa lata 150 000 zł, czyli opłacana będzie w pełnej wartości.
Zdaniem autora
Jakub Młyński, konsultant w Dziale Rewizji Finansowej BDO, biuro w Katowicach
Prowadząc działalność gospodarczą, przedsiębiorstwa są zobowiązane do ponoszenia ciężaru kosztów i opłat, które jednocześnie zasilają budżety gmin i powiatów. Spółki nie mogą zapominać o konieczności wywiązywania się z tych obowiązków terminowo i w sposób prawidłowy. Znajomość przepisów dotyczących podatków i opłat lokalnych może uchronić przedsiębiorców od ponoszenia zbędnych kosztów lub od problemów związanych z nagłym powstaniem znacznego zobowiązania podatkowego w przyszłości. Mimo że koszty te często nie są traktowane tak poważnie jak zobowiązania względem urzędu skarbowego czy Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, to nie można pozwolić sobie na niedbałość albo zapominać o swoich prawach.
Podatek dla wójta nie jest mniej ważny niż dla urzędu skarbowego