Wycena biegłego tylko posiłkowo
Przedsiębiorca (osoba fizyczna) otrzymał od matki w drodze darowizny budynek handlowo-usługowy wraz z gruntem. Matka również prowadzi działalność gospodarczą i podarowana nieruchomość była zaliczona u niej do środków trwałych. Budynek i grunt spełniają wymogi do uznania ich za środki trwałe u przedsiębiorcy. Czy właściwe jest ustalenie przez przedsiębiorcę wartości początkowej otrzymanego budynku i gruntu w drodze wyceny rzeczoznawcy majątkowego?
Za wartość początkową środków trwałych (...) uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości zob. art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).
Ustalając wartość początkową otrzymanego w drodze darowizny budynku i gruntu, należy zastosować odpowiednio art. 19 ust. 3 ustawy o PIT, w myśl którego wartość rynkową (...) rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Co do zasady przedsiębiorca, który wprowadza budynek i grunt do ewidencji środków trwałych, powinien ustalić ich wartości początkowe w ich wartości rynkowej (w tym celu może skorzystać z opinii biegłego rzeczoznawcy), chyba że umowa darowizny określa je w niższych wartościach. W tej sytuacji wartością początkową byłaby kwota wynikająca z umowy darowizny (interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 12 lutego 2015 r., IBPBI/1/415-1383/14/ZK). Od tak ustalonej wartości początkowej budynku (grunt nie podlega amortyzacji stosownie do art. 22c pkt 1 ustawy o PIT) podatnik może ustalać odpisy amortyzacyjne będące kosztami uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.
Należy jednak podkreślić, że w przypadku środków trwałych (w tym lokali, budynków i gruntów) nabytych w drodze darowizny (a także spadku) podstawą ustalenia wartości początkowej jest art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, a nie dotyczące ustalania podstawy opodatkowania w drodze wyceny art. 22g ust. 8 i 9 ustawy o PIT (interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 2 lipca 2014 r., ILPB1/415-371/14-3/TW). Wycena przez biegłego może zatem w przedstawionym stanie faktycznym być brana pod uwagę do ustalenia wartości początkowej tylko posiłkowo (jako zewnętrzny dowód potwierdzający wartość rynkową środków trwałych), i to pod warunkiem, że umowa darowizny nie określa tych wartości w kwotach niższych.
Wydatki na remont powiększą wartość początkową lokalu
Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą (podatnik VAT zwolniony) nabyła lokal mieszkalny (wraz z udziałem we własności gruntu). W lokalu tym podatnik zamierza otworzyć biuro, w związku z czym poniósł wydatki na jego remont i adaptację na potrzeby biura. Czy wartość początkową lokalu użytkowego (powstałego z adaptacji lokalu mieszkalnego) podatnik powinien ustalić jako sumę wydatków związanych z nabyciem lokalu mieszkalnego i wydatków poniesionych na adaptacje i remont?
Za wartość początkową środków trwałych (...) uważa się:
- w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT),
- w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT).
Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy:
- powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz
- pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony lub zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o VAT.
W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku (art. 22g ust. 3 ustawy o PIT).
Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania (art. 22g ust. 4 ustawy o PIT).
Cenę nabycia oraz koszt wytworzenia koryguje się o różnice kursowe naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej (zob. art. 22g ust. 5 ustawy o PIT).
Wartość początkową adaptowanego lokalu użytkowego podatnik powinien ustalić jako sumę:
- ceny zakupu tego lokalu wynikającej z aktu notarialnego dokumentującego jego zakup, powiększoną o koszty związane z zakupem tego lokalu, tj. opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty aktu notarialnego,
- udokumentowanej wartości nakładów poniesionych na remont i przystosowanie tego lokalu do prowadzonej działalności gospodarczej (interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 9 stycznia 2015 r., IBPBI/1/415-1078/14/AP; interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 23 października 2014 r., ILPB1/415-748/14-2/TW; interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 11 października 2013 r., IPTPB1/415-455/13-4/KO).
Przy czym, jeżeli zgodnie z przepisami ustawy o VAT podatnikowi w związku z poniesieniem tych wydatków nie (będzie) przysługiwało prawo do odliczenia albo zwrotu VAT naliczonego, to wydatki te powinny zostać uwzględnione w wartości brutto.
Podatnik powinien również pamiętać, że grunt (udział we współwłasności gruntu wspólnego) jest odrębnym środkiem trwałym niepodlegającym amortyzacji w myśl art. 22c pkt 1 ustawy o VAT. Z ogólnych kosztów zakupu tej nieruchomości powinny zatem zostać wyodrębnione koszty składające się na cenę nabycia gruntu.
Przykład
Załóżmy, że przedsiębiorca nabył nieruchomość za 300 000 zł, w tym wartość udziału w gruncie 15 000 zł (tj. 5 proc. wartości nabytej nieruchomości). Umowa sprzedaży mieszkania nie podlegała VAT, gdyż sprzedawcą była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Koszty notarialne brutto wyniosły 1457,55 zł, natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych 6000 zł. Koszty brutto adaptacji i remontu to łącznie 61 500 zł. Sposób kalkulacji wartości początkowej lokalu i gruntu przedstawia się następująco:
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że podatnik posiada status podatnika VAT zwolnionego, a zatem cały podatek naliczony został uwzględniony w wartości początkowej lokalu i gruntu.
Uproszczenie tylko dla budynków mieszkalnych
Kiedy podatnik może ustalić wartość początkową nieruchomości w sposób uproszczony i na czym on podlega?
Uproszczony sposób ustalenia wartości początkowej nie dotyczy wszystkich nieruchomości, lecz tylko budynków lub lokali mieszkalnych (interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 2 lipca 2014 r., ILPB1/415-371/14-3/TW).
Zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o PIT podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, to powierzchnię tę pomija się (art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).
Przykład
Przedsiębiorca zajmuje się m.in. wynajmem lokali mieszkalnych. W maju 2015 r. nabył kolejne mieszkanie na wynajem o łącznej powierzchni 42 mkw. Powierzchnia użytkowa przyjęta dla celów podatku od nieruchomości również wynosi 42 mkw. Podatnik może ustalić wartość początkową w sposób uproszczony jako iloczyn 42 mkw. i kwoty 988 zł, a więc w wysokości 41 496 zł. Oczywiście tak ustalona wartość początkowa lokalu mieszkalnego będzie zazwyczaj niższa (i to znacznie) od wartości początkowej ustalonej według zasad ogólnych, tj. według ceny nabycia.
Nabycie wspólnie z żoną, ale cała wartość w ewidencji
Kupiłem wraz z żoną (wspólność ustawowa) lokal użytkowy. Żona nie prowadzi działalności gospodarczej. Czy ujmując lokal w ewidencji działalności gospodarczej, mogę jako jego wartość początkową wykazać całą cenę nabycia?
Tak.
Za wartość początkową środków trwałych (...) uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT).
W razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku. Zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie (art. 22g ust. 11 ustawy o PIT).
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że jedynie czytelnik będzie wykorzystywał nabyty lokal w prowadzonej działalność gospodarczej, a zatem za wartość początkową będzie mógł uznać całą ceną nabycia.
Inaczej sytuacja przedstawiałaby się, gdyby również żona prowadziła działalność gospodarczą, a jednocześnie wykorzystywała ten lokal w prowadzonej działalności gospodarczej. W tym przypadku jedynie połowa ceny nabycia stanowiłaby wartość początkową tego lokalu dla czytelnika. Druga połowa ceny nabycia stanowiłaby wartość początkową tego lokalu w firmie żony.
Przykład
Załóżmy, że cena nabycia (koszty zakupu i opłaty dodatkowe) lokalu wyniosła 480 000 zł. Lokal stanowi przedmiot współwłasności ustawowej czytelnika i jego żony.
Wariant I: lokal wykorzystuje na potrzeby działalności gospodarczej tylko czytelnik, jego żona nie prowadzi działalności gospodarczej – jako wartość początkową czytelnik powinien przyjąć całą cenę nabycia, tj. 480 000 zł.
Wariant II: lokal wykorzystuje na potrzeby działalności gospodarczej tylko czytelnik, mimo że jego żona także prowadzi działalność gospodarczą – jako wartość początkową czytelnik powinien przyjąć całą cenę nabycia, tj. 480 000 zł.
Wariant III: lokal wykorzystuje na potrzeby działalności gospodarczej zarówno czytelnik, jak i jego żona, która również prowadzi działalność gospodarczą – jako wartość początkową czytelnik powinien przyjąć połowę ceny nabycia, tj. 240 000 zł.
