Spółka kupiła od dewelopera, do dalszej odsprzedaży, własność lokali mieszkalnych wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej. Nabyła też prawo własności udziałów w wyodrębnionej hali garażowej, uzyskując prawo do wyłącznego korzystania z określonych miejsc postojowych. Każdy lokal mieszkalny jest nowy, w stanie deweloperskim, ma powierzchnię poniżej 150 mkw. i spełnia definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Firma zapytała czy może stosować obniżoną stawkę VAT przy sprzedaży na podstawie tej samej umowy mieszkania i miejsca postojowego, także gdy sprzedaż miejsca w garażu na rzecz tego samego klienta następuje po kilku miesiącach od zbycia mieszkania.
Fiskus odmówił prawa do preferencji. Jego zdaniem ustawodawca wyraźnie rozróżnił samodzielny lokal mieszkalny od jego części składowej. Jedynie lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Natomiast pomieszczenia zdefiniowane przez ustawodawcę jako przynależne w sensie funkcjonalnym są przeznaczone do realizacji potrzeb innych niż mieszkaniowe. Preferencyjna stawka VAT nie ma zastosowania do sprzedaży lokali użytkowych (niepełniących funkcji mieszkaniowych). Zatem nie są nią objęte miejsca postojowe sprzedawane wraz z lokalami mieszkalnymi, a także odrębnie. W ocenie urzędników sprzedaż udziału w lokalu użytkowym - hali garażowej, niezależnie od tego czy będzie sprzedawany wraz z mieszkaniem, czy bez, podlega opodatkowaniu stawką 23 proc. VAT.
WSA w Gdańsku oddalił skargę spółki. Przyznał, że pojęcie „obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części" jest pojęciem szerokim. Jednak ustawodawca wyraźnie separuje z grona tych obiektów lokale użytkowe. Kwalifikacja podatkowa dostawy lokalu mieszkalnego i związanego z nim prawa do korzystania z miejsca postojowego zależy od tego, czy miejsce to, a dokładnie hala garażowa, w której ono się znajduje, jest odrębną od lokalu mieszkalnego nieruchomością i może stanowić samoistny przedmiot umowy sprzedaży. W takiej konfiguracji hala garażowa to lokal o innym przeznaczeniu niż wykorzystywany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Przez to nie mieści się w pojęciu „obiekt budownictwa mieszkaniowego", a dostawa lokalu nie korzysta z preferencyjnego opodatkowania. Miejsca postojowe w garażu to odrębny, samoistny przedmiot własności i należy do nich stosować podstawową stawkę VAT. Zostały one bowiem wyodrębnione prawnie i nie stanowią wraz z odpowiadającymi im lokalami mieszkalnymi nierozerwalnej całości.
Wyrok WSA w Gdańsku z 28 października 2014 r. (I SA/Gd 1011/14).
—oprac. Aleksandra Tarka
Komentuje Adam Sękowski, adwokat, doradca podatkowy w Kancelarii Stolarek & Grabalski
Wyrok wpisuje się w ugruntowaną linię orzeczniczą sądów administracyjnych. Wskazują one, że możliwość zastosowania obniżonej stawki VAT do sprzedaży mieszkania wraz z miejscem postojowym jest uzależniona od statusu prawnego hali garażowej. Jeżeli jest ona wyodrębnionym lokalem użytkowym, to obniżona stawka VAT ma zastosowanie tylko do sprzedaży mieszkania, a sprzedaż miejsca postojowego należy opodatkować stawką 23 proc. Przedmiotem sprzedaży w takim przypadku są bowiem dwa towary: lokal mieszkalny oraz udział we współwłasności lokalu użytkowego (hali garażowej). Ustawa o VAT przewiduje stosowanie stawki 8 proc. tylko do dostawy jednego z tych towarów (lokalu mieszkalnego). Sprzedaż drugiego z nich powinna być opodatkowana stawką podstawową.
Sądy nie akceptują poglądu, że sprzedaż mieszkania wraz z miejscem postojowym zawsze jest jednolitą transakcją, którą należy opodatkować jedną stawką VAT. W przypadku hali garażowej będącej wyodrębnionym lokalem użytkowym teoretycznie możliwa jest bowiem sprzedaż samego mieszkania bez miejsca postojowego (i na odwrót). Nie można zatem mówić o jednym świadczeniu, lecz o dwóch dostawach, które należy opodatkować odrębnie.
Należy zgodzić się z WSA, że przepisy nie pozwalają na stosowanie obniżonej stawki VAT do sprzedaży udziału we współwłasności lokalu użytkowego. Z drugiej strony nie sposób zaprzeczyć, że z perspektywy nabywcy mieszkanie i miejsce postojowe to funkcjonalna całość, a zakup samego miejsca postojowego (bez mieszkania) byłby w zasadzie pozbawiony sensu. Ze względu na treść ustawy o VAT oraz ustawy o własności lokali nawet tak ścisły związek nie jest jednak wystarczający, aby w przypadku hali garażowej będącej odrębnym lokalem zastosować koncepcję świadczeń złożonych i potraktować sprzedaż mieszkania wraz z miejscem postojowym jako jeden przedmiot opodatkowania.
