Odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu a VAT

Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 17 października 2014 r. (III SA/Wa 1230/14).

Stan faktyczny

Spółka prowadzi działalność polegającą głównie na wynajmie lokali użytkowych. Jest m.in. stroną umowy o najem lokalu użytkowego. Najemca jest podatnikiem VAT. Umowa została zawarta na siedem lat (umowa na czas określony) z możliwością przedłużenia na następny okres trzyletni. Najemca wystąpił do spółki o wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu.

Podatniczka wyjaśniła, że po negocjacjach zostało zawarte porozumienie. Na jego mocy umowa najmu lokalu użytkowego została rozwiązana. Z tytułu strat i utraconych korzyści z powodu jej rozwiązania najemca zobowiązał się do zapłaty odszkodowania. Kwota ta została określona, ale była niższa niż suma opłat czynszowych, która była należna spółce do końca siedmioletniego okresu najmu. Firma zapytała, czy odszkodowanie z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu podlega opodatkowaniu VAT. Sama uważała, że nie, bo nie jest ono wynagrodzeniem za świadczenie usług.

Fiskus nie potwierdził tego stanowiska. Wyjaśnił, że rozwiązanie umowy najmu poprzez zawarcie porozumienia oraz wpłacenie określonej kwoty na rzecz wnioskodawcy prowadzi do wygaśnięcia wiążącego strony stosunku prawnego. Nie jest zaś rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez którąś ze stron umowy z ciążących na niej obowiązków.

W ocenie urzędników wynagrodzenia należnego spółce nie można więc uznać za zadośćuczynienie. Jest ono bowiem formą wynagrodzenia za jej działanie, tj. wyrażenie zgody na odstąpienie od umowy. W konsekwencji istnieje bezpośredni związek pomiędzy zrealizowanym świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem. Zgodę na zaniechanie czynności (odstąpienie od umowy najmu), za którą spółka otrzymuje określoną kwotę pieniężną, należy więc traktować jako świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT.

Rozstrzygnięcie

Spółka zaskarżyła interpretację, ale Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił jej skargę. W jego ocenie świadczenie otrzymane przez skarżącą, mimo nazwania go odszkodowaniem, nie wypełnia znamion odszkodowania.

Sąd zauważył, że odszkodowanie ma na celu naprawienie wyrządzonej szkody. A sam fakt wcześniejszego rozwiązania umowy za porozumieniem stron nie daje podstaw do twierdzenia o wystąpieniu szkody. Odszkodowanie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania musi wiązać się z powstałą szkodą, a samo rozwiązanie umowy nie powoduje obowiązku zapłaty odszkodowania.

W ocenie sędziów sam fakt wcześniejszego rozwiązania umowy za porozumieniem stron nie daje podstaw do twierdzenia o wystąpieniu szkody. Natomiast określenie, że jest to odszkodowanie „z tytułu strat i utraconych korzyści z powodu rozwiązania umowy najmu" także nie określa tej szkody. Sąd zgodził się, że umowa najmu sama w sobie nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia. Jednak nie oznacza to, że strony umowy nie mogą później – w ramach swobody kontraktowej – zmodyfikować łączącego je stosunku prawnego poprzez np. zawarcie porozumienia rozwiązującego umowę najmu.

Na poparcie swojego stanowiska WSA przywołał orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 grudnia 1993 r. (C-63/92). Wynika z niego, że wypłaty z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron płyną z tego samego źródła, jakim jest łączący stronę stosunek prawny, czyli właśnie umowa najmu. Są to rozliczenia związane z tą umową i jeżeli najem podlega opodatkowaniu VAT, to i te wypłaty także.

W konsekwencji WSA doszedł do przekonania, że kwota zapłacona skarżącej z tytułu rozwiązania umowy najmu wywodzi się z tego samego źródła, którym jest umowa najmu.

—oprac. Aleksandra Tarka

Zdaniem eksperta

Maciej Trzebny dyrektor w BT&A Group

W praktyce wykształciło się podejście, zgodnie z którym płatności najemców na rzecz wynajmujących w związku z zawarciem porozumienia o przedterminowym rozwiązaniu umowy najmu (określane jako odszkodowania) – bez względu na ich rzeczywistą naturę – pozostają poza zakresem opodatkowania VAT. Podejście to – jak słusznie zauważył WSA w Warszawie – jest jednak nieprawidłowe.

Za odszkodowania, które pozostają poza zakresem opodatkowania VAT, uznaje się bowiem wyłącznie płatności, które spełniają m.in. następujące warunki:

1) mają charakter jednostronny, tj. nie są wynagrodzeniem za jakiekolwiek świadczenie wykonywane przez podmiot otrzymujący odszkodowanie, oraz

2) są rekompensatą za straty poniesione przez podmiot otrzymujący odszkodowanie.

W przypadku płatności na rzecz wynajmującego związanej z zawarciem porozumienia o przedterminowym rozwiązaniu umowy najmu spełnienie tych warunków powoduje istotne wątpliwości.