W związku z działalnością deweloperską firm budowlanych, które inwestują w budowę budynków o funkcjach mieszkalnych, a następnie je sprzedają bądź wynajmują (lub też sprzedają albo wynajmują poszczególne lokale mieszkalne), pojawia się pytanie o zastosowanie właściwej stawki podatku od nieruchomości. Będzie ona bowiem różna w zależności od stwierdzenia, który czynnik jest rozstrzygający – status inwestora jako przedsiębiorcy czy funkcja (mieszkalna) budynku.

Podział z ustawy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. ?o podatkach i opłatach lokalnych podatkowi od nieruchomości podlegają zasadniczo budynki (lub ich części):

a) ?mieszkalne,

b) ?związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz mieszkalne zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej,

c) ?pozostałe.

Spośród wskazanych kategorii ustawa definiuje jedynie „budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej". Za budynki takie uznaje budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest ?i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych (zob. art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy).

Wynika z tego, że budynki lub ich części (np. zlokalizowane w nich lokale) mieszkalne, choćby były w posiadaniu przedsiębiorcy, nie będą budynkami (lokalami) związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej. Budynek (lub jego część) mieszkalny może być ewentualnie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

Związany czy zajęty

Rozróżnienie tych dwóch pojęć może przysparzać kłopotów. Budynek (lub jego część) niemieszkalny jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, jeżeli jest w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Samo posiadanie przez przedsiębiorcę danego budynku niemieszkalnego zasadniczo przesądza ?o tym, że jest on związany ?z działalnością gospodarczą. Nie jest przy tym istotne, czy budynek ten jest faktycznie wykorzystywany w danym momencie dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej (związek może być jedynie pośredni).

Przykład

niewykorzystywany magazyn

X sp. z o.o. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży mebli. Jest właścicielem budynku biurowego i dwóch magazynów. Ze względu na rozmiary prowadzonej działalności jeden z magazynów nie jest obecnie wykorzystywany przez X do składowania mebli. Pomimo to spółka obowiązana jest opodatkować ten magazyn według stawki podatku od nieruchomości jak dla budynków (ich części) związanych ?z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Budynek (lub jego część) mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, gdy jest faktycznie przeznaczony do prowadzenia w nim tej działalności i – co ważne – z wyłączeniem funkcji mieszkalnych i innych związanych z zamieszkiwaniem w nim. Taka kwalifikacja budynku wymaga tym samym ustalenia bezpośredniego związku z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Przykład

kancelaria w mieszkaniu

Radca prawny Paweł Kowalski jest właścicielem lokalu mieszkalnego. W lokalu tym prowadzi również praktykę zawodową. Część lokalu, która zajmowana jest przez biurko ?i inne meble biurowe, komputer, drukarkę oraz dokumenty (archiwum), jest fizycznie wydzielona na prowadzenie działalności gospodarczej ?(nie jest wykorzystywana na potrzeby osobiste pana Pawła). Do tej części lokalu powinna zostać zastosowana stawka podatku od nieruchomości właściwa dla budynków (ich części) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Porównanie pojęć „związany" i „zajęty" wskazuje, że pojęcie „budynki (lub ich części) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej" jest szersze od pojęcia „budynki (lub ich części) zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej".

Konieczna jest analiza

Aby rozstrzygnąć, jaki jest charakter budynku i tym samym jaka jest właściwa stawka podatku od nieruchomości, trzeba przeprowadzić następującą analizę:

krok 1: ustalenie, czy budynek jest mieszkalny czy niemieszkalny;

krok 2: jeżeli budynek jest mieszkalny – ustalenie, czy jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej; jeżeli budynek jest niemieszkalny – ustalenie, czy jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej >patrz tabela.

Decyduje funkcja

Jeżeli budynek mieszkalny przeznaczony na sprzedaż jest własnością przedsiębiorcy (inwestora) i zlokalizowane ?w nim lokale są lokalami mieszkalnymi, to przedsiębiorca jest uprawniony do zastosowania stawki podatku od nieruchomości (dla całego budynku) jak dla mieszkalnego (tak również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 30 lipca 2013 r., II FSK 2012/11). Innymi słowy, rozstrzygający nie jest tu fakt bycia przedsiębiorcą, lecz funkcja mieszkalna budynku. Ma to istotne znaczenie, ponieważ pozwala na duże oszczędności podatkowe (por. stawki w tabeli). Na zmianę stawki mogłoby wpłynąć zajęcie (faktyczne) tego budynku (poszczególnych lokali) na prowadzenie działalności gospodarczej, o czym jest mowa niżej.

Co w przypadku wynajmu

Jeżeli inwestor wybuduje budynek o funkcjach mieszkalnych i budynek ten lub wyodrębnione w nim lokale mieszkalne przeznaczy na wynajem (pozostając tym samym, jako właściciel, podatnikiem podatku od nieruchomości), to budynek (poszczególne lokale) będzie nadal podlegał opodatkowaniu stawką podatku od nieruchomości właściwą dla budynków (lokali) mieszkalnych. Jeżeli jednak wynajęte lokale mieszkalne zostaną zajęte przez lokatorów na prowadzenie działalności gospodarczej, to w odniesieniu do tych lokali inwestor powinien zastosować wyższą stawkę podatku.

Autorka jest radcą prawnym ?w Rödl & Partner