Umowa najmu pomieszczeń szkolnych: kto płaci podatek od nieruchomości

Tak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 10 września 2013 r. (I SA/Rz 444/13).

Stan faktyczny

Na początku września 2007 r. podatnik zawarł umowę najmu ze szkołą podstawową, reprezentowaną przez jej dyrektora. Chodziło o nieco ponad 20 m.kw. w budynku szkoły wynajęte na cele prowadzenia sklepiku szkolnego. Fiskus uznał, że najemca stał się posiadaczem nieruchomości będącej własnością jednostki samorządu terytorialnego (dalej: j.s.t.) i w konsekwencji stał się podatnikiem podatku od nieruchomości.

Choć w sumie chodziło tylko o 311 zł, mężczyzna płacić nie chciał. Wskazując na orzecznictwo Sądu Najwyższego podkreślał, że najemcy nie można obarczać obowiązkami związanymi z opłatą podatków. Zwłaszcza, że z umowy najmu nie wynikały żadne obowiązki dotyczące składania deklaracji podatkowych czy też zapłaty jakiegokolwiek podatku.

Samorządowe kolegium odwoławcze nie uwzględniło jego odwołania. Zgodziło się, że na podstawie umów najmu sklepikarz stał się posiadaczem nieruchomości, będącej własnością j.s.t., a tym samym podatnikiem podatku od nieruchomości. Z mocy prawa ciążył na nim obowiązek zgłoszenia lokalu do opodatkowania w ciągu 14 dni od podpisania umowy najmu, niezależnie od zawartych w niej postanowień.

Kolegium przypomniało, że zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikami podatku od nieruchomości są m.in. osoby fizyczne będące posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub j.s.t., jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem. Zatem obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości spoczywa na najemcach nieruchomości, które są własnością Skarbu Państwa lub gminy. A to dlatego, że zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). W ocenie SKO umowa najmu została zawarta w istocie z właścicielem nieruchomości. W imieniu gminy, która jest właścicielem nieruchomości, umowę podpisała bowiem dyrektor szkoły, uprawniona do dokonywania czynności zwykłego zarządu.

Spór trafił na wokandę i najemca wygrał.

Rozstrzygnięcie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zauważył, że trwały zarząd na rzecz szkoły został ustanowiony w marcu 2009 r. na nieruchomości, na której jest ona zlokalizowana. Przed tą datą podstawówka nie dysponowała prawem trwałego zarządu na nieruchomości, w której znajduje się wynajmowany lokal.

Sąd przypomniał, że jednym z warunków koniecznych do uznania najemcy za podatnika jest to, żeby posiadanie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub j.s.t. wynikało z umowy zawartej z właścicielem. Umowa z właścicielem może być w takim przypadku zawarta albo z osobą piastującą stanowisko organu (reprezentantem Skarbu Państwa lub organu samorządu terytorialnego) albo z pełnomocnikiem. W tym drugim przypadku warunkiem skuteczności takiej umowy będzie wskazanie tego organu w umowie jako strony.

Sąd podkreślił, że w umowach, które zawarł najemca, nie wymieniono gminy jako strony. Jako stronę wymieniono w niej szkołę reprezentowaną przez dyrektora. Dlatego nie można przyjąć, że najemca dokonał czynności prawnej z gminą czyli z właścicielem nieruchomości. Dlatego nie można go uznać za podatnika podatku od nieruchomości.

Zdaniem sądu podatnik musi mieć pewność co do powstania obowiązku podatkowego. Nie może być żadnych wątpliwości co do tego, że zawiera umowę z właścicielem, nie zaś z inną jednostką. Tylko bowiem umowa z właścicielem powoduje powstanie obowiązku podatkowego.

Zdaniem eksperta

Dominika Dragan-Berestecka doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy