Podatnikiem jest zarówno emerytka, która chce pozbyć się gruntów, aby mieć się z czego utrzymać, jak i rolnik mający zamiar podzielić działkę i sprzedać ją deweloperowi  – tak wynika z ostatnich interpretacji organów podatkowych. Zdaniem fiskusa najważniejsze jest to, czy sprzedawca podjął takie działania jak profesjonalny handlowiec.

Czy spór z urzędem grozi także osobom, które dokonały jednej transakcji? Przed 1 kwietnia było to bardzo realne. Definicja działalności gospodarczej w ustawie o VAT obejmowała bowiem także jednorazowe czynności wykonane w okolicznościach wskazujących na zamiar częstotliwości.

Czy wystarczy jedna transakcja

– Mówiąc prościej, można było sprzedać jedną działkę i zostać podatnikiem, jeśli urząd uznał, że mamy zamiar zbyć też następne – wyjaśnia Paweł Fałkowski, doradca podatkowy w kancelarii FL Tax.

– Od 1 kwietnia definicja działalności gospodarczej nic już nie mówi o jednorazowych czynnościach. Teoretycznie więc osoby, które przeprowadziły jedną transakcję, powinny spać spokojnie. Sądzę jednak, że dla urzędów decydujące będzie to, jakie działania wykonał właściciel gruntu w celu jego sprzedaży – dodaje doradca z kancelarii FL Tax.

Te obawy podziela Krzysztof Budasz, doradca podatkowy w kancelarii KDA Audyt. Tłumaczy, że zmiana definicji działalności gospodarczej jest niekorzystna dla fiskusa, z wydanych w kwietniu interpretacji wynika jednak, że nie wpłynęła na jego stanowisko.

Kto jest podatnikiem

Przykładowo Izba Skarbowa w Łodzi zajęła się sprawą emerytki, która była właścicielką gospodarstwa rolnego. Gmina zmieniła plan zagospodarowania przestrzennego i część jej działek przeznaczyła pod zabudowę. Emerytka postanowiła je sprzedać. Jedną transakcję już przeprowadziła, negocjuje w sprawie drugiej. Nie wiadomo jeszcze, czy będzie pozbywała się następnych.

Zapytała, czy sprzedaż działek jest opodatkowana VAT. Tak, jest to działalność gospodarcza, a emerytka występuje w roli podatnika – stwierdzono w interpretacji (nr IPTPP2/443-107/13-4/KW).

Podobnie było w sprawie rolnika, który chce sprzedać odziedziczoną działkę. Na razie jest sklasyfikowana jako grunt rolny, przed transakcją ma być jednak podzielona na dwie części (obie będą objęte decyzją o warunkach zabudowy). Izba Skarbowa w Warszawie (interpretacja nr IPPP3/443-140/13-2/RD) uznała, że rolnik zachowuje się  jak podmiot profesjonalnie obracający nieruchomościami (wychodzi z inicjatywą w sprawie podziału gruntu oraz wydania decyzji o zabudowie) i powinien zapłacić VAT.  Stawka wynosi 23 proc. Zwolniona z podatku jest tylko dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

– Jak widać, dla fiskusa nadal nie jest decydująca ilość transakcji, lecz ich okoliczności – podsumowuje Krzysztof Budasz.

Opinia:

Joanna Rudzka, doradca podatkowy w kancelarii SSW

Zmiana definicji działalności gospodarczej w ustawie o VAT nie daje stuprocentowej gwarancji osobie, która sprzedała tylko jedną działkę. Nadal może być uznana za podatnika, jeśli w celu dokonania transakcji zachowywała się jak klasyczny handlowiec. Mogą o tym świadczyć m.in. czynności zwiększające atrakcyjność gruntu, np. odrolnienie, uzbrojenie, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg. Dla fiskusa ważne jest też, w jaki sposób właściciel reklamuje nieruchomość (czy wykupuje ogólnopolskie ogłoszenia czy też tylko zamieszcza informację na płocie). Każda sprawa jest jednak inna i o wyniku ewentualnego sporu z urzędem będą decydować wszystkie jej okoliczności. Tym bardziej że nawet Trybunał Sprawiedliwości UE w wyrokach w polskich sprawach (sygn. C-180/10 i C-181/10) nie wskazał jasnych kryteriów uznania sprzedawcy za podatnika.