Czy można refakturować opłaty za media

Tak stwierdziła Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 22 czerwca 2012 r. (IPPP3/443-345/12-4/KT).

Podatnik prowadzi działalność w zakresie świadczenia usług najmu lokali użytkowych, podlegającą opodatkowaniu 23-proc. stawką VAT. Niezależnie od samego czynszu, zgodnie z umową najmu, wynajmujący obciąża najemcę opłatami za korzystanie z mediów, stosując przy tym stawki VAT właściwe dla dostaw poszczególnych mediów.

Najemcy nie posiadają podpisanych indywidualnych umów na dostawę mediów od bezpośredniego dostawcy. Podatnik chciał uzyskać potwierdzenie, że może obciążać najemców kosztami zużytych przez nich mediów przy zastosowaniu stawek podatku właściwych dla dostaw poszczególnych mediów.

Izba uznała stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Jej zdaniem, w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia wynajmującego na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokali użytkowych, natomiast koszty dodatkowe, takie jak opłaty z tytułu mediów, są jedynie elementami odpłatności za usługę główną.

Izba podkreśliła, że opłaty za media ponoszone przez najemców stanowią element składowy świadczonej przez podatnika usługi najmu i nie należy ich sztucznie oddzielać od wynagrodzenia za tę usługę. Tym samym koszty mediów zwiększają obrót z tytułu świadczonej przez podatnika usługi najmu i podlegają opodatkowaniu VAT według stawki właściwej dla tej usługi.

Komentuje Krzysztof Burzyński, konsultant w dziale prawnopodatkowym PwC

Sytuacja, gdy wynajmujący obciąża kosztami zużytych mediów najemcę, jest powszechnym zjawiskiem na rynku najmu lokali użytkowych. Tym bardziej dziwi fakt, że nie ma zgodności co do konsekwencji tej czynności na gruncie VAT.Zgodnie z ostatnią, jednolitą linią interpretacyjną organów podatkowych, jeżeli umowę na dostawę mediów zawiera wynajmujący, to koszty mediów obciążające najemcę traktowane są jako część obrotu z tytułu świadczonej usługi najmu i opodatkowane są stawką VAT właściwą dla tej usługi.

Organy podatkowe – posiłkując się orzecznictwem wspólnotowym – twierdzą bowiem, że jeżeli świadczenie dodatkowe (czyli dostawa mediów) jest ściśle powiązane ze świadczeniem podstawowym (czyli najmem lokalu) i je uzupełnia, to świadczenie dodatkowe podlega reżimowi właściwemu dla podstawowego. W efekcie, jako że dostawa mediów jest bezpośrednio powiązana z wynajmem lokalu, to obciążenie najemcy kosztami mediów nie jest odrębną czynnością na gruncie VAT, a jedynie elementem kompleksowej usługi najmu. Podobne rozstrzygnięcie zapadło w komentowanej interpretacji.

Tymczasem sądy administracyjne w swoim orzecznictwie kładą główny nacisk nie tyle na ustalenie strony umowy z dostawcą, ile na treść umowy najmu. Przykładowo, w niedawnym wyroku z 6 czerwca 2012 r. (I SA/Wr 458/12) Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu stwierdził, że jeżeli zgodnie z umową najmu strony odrębnie rozliczają czynsz i opłaty z tytułu mediów, to nie mamy do czynienia ze świadczeniem jednolitej usługi najmu. A zatem obrót z tytułu usługi najmu nie obejmuje opłaty za media, które powinny być odrębnie rozliczane z zastosowaniem stawek VAT właściwych dla dostaw poszczególnych mediów.

Ten sam sąd w wyroku z 25 maja 2012 r. (I SA/Wr 246/12) uznał, że jeżeli zgodnie z umową obie czynności, tj. usługa najmu i dostawa mediów, zostały rozdzielone, to dodatkowe koszty mediów nie stanowią elementu kalkulacyjnego wynagrodzenia za usługę najmu. Podobnie w tej materii wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 31 maja 2011 r. (I FSK 740/10).

Również w wyroku z 14 grudnia 2011 r. (I FSK 475/11) NSA stwierdził, że rozliczanie kosztów mediów nie jest elementem kompleksowej usługi najmu, jeżeli okoliczności faktyczne oraz postanowienia umowy najmu wskazują na odrębne od czynszu regulowanie tych kosztów przez najemcę. Co istotne, sąd wskazał, że dla ustalenia konsekwencji na gruncie VAT rozliczania kosztów mediów kluczowe są postanowienia umowy najmu dotyczące cen dostawy mediów ustalonych według stawek dostawców oraz rozliczania tych należności przez wynajmującego w zastępstwie najemcy.

Te rozstrzygnięcia sądów administracyjnych wydają się wskazywać, że przy odpowiednim uregulowaniu relacji faktycznych oraz prawnych pomiędzy wynajmującym a najemcą możliwa jest refaktura kosztów mediów przez wynajmującego na najemcę z zastosowaniem stawek VAT właściwych dla dostaw tych mediów. Niemniej jednak możliwość ta powinna być przedmiotem indywidualnej oceny w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych.