Organ podatkowy oszacuje dochód z dzierżawy nieruchomości

Tak orzekł NSA 29 czerwca 2012 r. (II FSK 2549/10).

Organy podatkowe dopatrzyły się nieprawidłowości w podatku dochodowym od osób prawnych za rok 2003. W ich opinii spółka, wykorzystując związki gospodarcze łączące ją z inną spółką, wydzierżawiła jej nieruchomość po znacznie obniżonej cenie. Organ ustalił, że umowa dzierżawy nieruchomości była świadczona na warunkach odbiegających od ogólnie stosowanych. W celu ustalenia rzeczywistego dochodu organy podatkowe zastosowały metodę porównywalnej ceny niekontrolowanej, o jakiej mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o CIT.

Skarżąca nie zgodziła się z zastosowaniem takiej metody. Jej zdaniem kluczowy wpływ na zawarcie umowy dzierżawy i ustalenie ceny miały transakcje sprzedaży prażonego gipsu między spółkami. Brak było również porównywalnych transakcji dzierżawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę, stwierdzając, że decyzja organów podatkowych została wydana zgodnie z przepisami prawa materialnego. Sąd nie podzielił opinii skarżącej co do szczególnego charakteru jej umowy dzierżawy. Powołane przez spółkę czynniki nie uzasadniały zastosowania obniżonego czynszu dzierżawnego.

NSA oddalił skargę, przychylając się do stanowiska WSA. Uznał, że dane zawarte w umowie dzierżawy gruntu oraz dane z innych analogicznych umów zawartych na terytorium gminy wskazują na poprawność zastosowanej metody. Również przepisy prawa podatkowego przewidują jej pierwszeństwo przed innymi metodami.

Angelika Mieciek jest współpracowniczką Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Komentarz eksperta

Igor Fudali, starszy konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)

Warunki umów dzierżawy nieruchomości pomiędzy podmiotami powiązanymi często podlegają kontroli podatkowej w zakresie cen transferowych, ponieważ informacje o rynkowych stawkach w tego typu transakcjach są dostępne w wielu źródłach, a ich pozyskanie nie jest zwykle aż tak trudne jak w przypadku innych transakcji (np. licencyjnych). Takie kontrole powinny obejmować porównanie cen stosowanych przez podatnika z podmiotami powiązanymi z cenami:

Określenie rynkowych stawek dzierżawy należy poprzedzić zebraniem danych o transakcjach porównywalnych. Dane porównawcze powinny pochodzić wyłącznie z transakcji zawieranych przez podmioty niepowiązane i powinny dotyczyć nieruchomości znajdujących się w podobnej lokalizacji, o zbliżonym układzie i dostępności, podobnym standardzie jakościowym oraz kosztach użytkowania, jak nieruchomość stanowiąca przedmiot transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi. Powinny to być dane transakcyjne z okresu, w którym była zawierana umowa dzierżawy pomiędzy podmiotami powiązanymi.

WSA w Gliwicach w wyroku z 4 sierpnia 2010 r., a następnie NSA w wyroku z 29 czerwca 2012 r. stwierdziły, że niekorzystna dla podatnika decyzja dotycząca przychodów z dzierżawy w transakcji z podmiotem powiązanym jest prawidłowa.

Trudno zgodzić się jednak z poglądami sądów w zakresie sposobu stosowania metody porównywalnej ceny niekontrolowanej w tym przypadku. Pomimo dużej ilości danych porównawczych dyskusyjne jest ich źródło. Dane z urzędu i rady miasta zapewne nie były dostępne podatnikowi w momencie zawierania umowy dzierżawy z podmiotem powiązanym.