Finansowanie inwestycji ze środków udziałowca - skutki podatkowe

Finansowanie ze środków zainwestowanych przez wspólnika może przybrać formę wkładu na kapitał zakładowy lub zapasowy spółki albo dopłat do kapitału. Tego typu finansowanie nie generuje w zasadzie kosztów o charakterze podatkowym – wynagrodzeniem finansującego jest w tym przypadku dywidenda (lub inna forma zwrotu kapitału, np. wynagrodzenie z tytułu umorzenia udziałów), która nie jest kosztem podatkowym. Tym samym ta forma finansowania nie przekłada się na zwiększenie wartości początkowej inwestycji ani też nie wpływa na bieżące koszty.

Z kolei koszty związane z wniesieniem kapitału, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych (którego wysokość zależna jest od poziomu alokacji kapitału na kapitał podstawowy oraz zapasowy), będą raczej uwzględniane w rachunku podatkowym na bieżąco, w momencie poniesienia, jako pośrednio związane z działalnością inwestycyjną.

Odsetki, prowizje, opłaty manipulacyjne

Główny koszt związany z finansowaniem dłużnym: poprzez kredyt bankowy czy pożyczkę poza- lub wewnątrzgrupową, czyli odsetki od pożyczek/kredytów mogą być kosztami podatkowymi inwestora. Moment ich ujęcia dla celów podatkowych zależy jednak od tego, czy prace budowlane prowadzą do powstania środka trwałego (inwestycje z przeznaczeniem na najem), czy też projektów na sprzedaż (inwestycje mieszkaniowe).

Zgodnie z ustawą o CIT odsetki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodów w momencie zapłaty/kapitalizacji (art. 16 ust. 1 pkt 10 i 11; – na marginesie jedynie warto wskazać, że obecnie kwestia uznania skapitalizowanych, a nie zapłaconych odsetek do kosztów podatkowych jest zagadnieniem kontrowersyjnym). Jednocześnie, jak wynika z art. 16g ust. 3 i 4, koszt finansowania inwestycji prowadzącej do budowy środka trwałego zwiększa jego wartość początkową odpowiednio korygując cenę nabycia lub koszt wytworzenia.

Tym samym, zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 12 (w związku z art. 15 ust. 6), odsetek od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie ich realizacji nie zalicza się do kosztów podatkowych na bieżąco, a poprzez odpisy amortyzacyjne. Co istotne, przepisy odnoszą się do odsetek naliczonych, przez co dla celów zaliczenia do wartości początkowej inwestycji nie jest konieczna ich zapłata czy kapitalizacja.

Dodatkowo warto pamiętać, że finansowanie dłużne to nie tylko kwestia odsetek, ale także innych kosztów towarzyszących, takich jak prowizje bankowe, czy opłaty manipulacyjne. Tego typu koszty ponoszone w trakcie budowy środka trwałego także powinny zwiększać jego wartość początkową.

Zakup gruntu

Finansowanie inwestycji budowlanej to często nie tylko kwestia pokrycia wydatków związanych bezpośrednio z pracami budowlanymi, ale także procesem przygotowawczym, który obejmuje zakup gruntu, na którym realizowana będzie inwestycja. W przypadku projektów prowadzących do wytworzenia środka trwałego grunt (prawo własności gruntu, jak i użytkowania wieczystego) będzie odrębnym środkiem trwałym, niepodlegającym jednak amortyzacji dla celów podatkowych.

Istotne jest więc wydzielenie kosztów finansowania związanego z nabyciem gruntu, gdyż odsetki naliczone do dnia oddania gruntu do używania będą zwiększały jego wartość początkową, a po tym dniu powinny być kosztem bieżącym. Przepisy nie rozstrzygają jednak bezpośrednio, w którym momencie można uznać grunt za oddany do używania. Prezentowane są różne stanowiska. Najbardziej uzasadnione wydaje się przyjęcie momentu wpisania gruntu do ewidencji podatkowej – w tej właśnie chwili inwestor deklaruje, że zamierza wykorzystywać nieruchomość gruntową w prowadzonej działalności.

Projekty na sprzedaż

W przepisach podatkowych nie ma bezpośrednich regulacji określających moment wykazania kosztu odsetkowego w związku z finansowaniem projektów przeznaczonych na sprzedaż (w szczególności – inwestycji mieszkaniowych). W praktyce znaczenie mają nie tylko przywołane wyżej zasady ogólne, lecz także regulacje określające związek kosztów z przychodem i moment ich potrącania w czasie (czyli art. 15 ust. 4 – 15 ust. 4e ustawy o CIT). Chociaż kwestia klasyfikacji kosztu odsetkowego jako kosztu bezpośrednio lub pośrednio związanego z przychodami nie jest jednoznaczna, wydaje się jednak, że ujęcie odsetek w kosztach podatkowych powinno być odroczone do momentu uzyskania przychodów ze sprzedaży projektów.

W świetle art. 15 ust. 4 ustawy o CIT koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (nawet jeśli zostaną one wykazane znaczenie później niż korespondujące z nimi koszty). Dodatkowo taka interpretacja jest najczęściej korzystna dla inwestorów, gdyż nie prowadzi do generowania straty podatkowej, która w perspektywie odroczonej realizacji przychodów mogłaby ulec przedawnieniu.

Pozostaje jeszcze pytanie, czy całość poniesionych przez dewelopera odsetek do czasu uzyskania przychodów ze sprzedaży projektów należy ująć w kosztach w chwili uzyskania pierwszych przychodów, czy proporcjonalnie do realizowanej sprzedaży. Przepisy podatkowe nie wskazują, w jaki sposób ustalić tę proporcję (według sprzedawanej powierzchni czy może wartości zbywanego mieszkania w stosunku do wielkości/wartości całości projektu). W praktyce organy podatkowe powinny zaakceptować racjonalnie uzasadnioną i konsekwentną alokację przyjętą przez podatnika.