Finansowanie ze środków zainwestowanych przez wspólnika może przybrać formę wkładu na kapitał zakładowy lub zapasowy spółki albo dopłat do kapitału. Tego typu finansowanie nie generuje w zasadzie kosztów o charakterze podatkowym – wynagrodzeniem finansującego jest w tym przypadku dywidenda (lub inna forma zwrotu kapitału, np. wynagrodzenie z tytułu umorzenia udziałów), która nie jest kosztem podatkowym. Tym samym ta forma finansowania nie przekłada się na zwiększenie wartości początkowej inwestycji ani też nie wpływa na bieżące koszty.

Z kolei koszty związane z wniesieniem kapitału, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych (którego wysokość zależna jest od poziomu alokacji kapitału na kapitał podstawowy oraz zapasowy), będą raczej uwzględniane w rachunku podatkowym na bieżąco, w momencie poniesienia, jako pośrednio związane z działalnością inwestycyjną.

Odsetki, prowizje, opłaty manipulacyjne

Główny koszt związany z finansowaniem dłużnym: poprzez kredyt bankowy czy pożyczkę poza- lub wewnątrzgrupową, czyli odsetki od pożyczek/kredytów mogą być kosztami podatkowymi inwestora. Moment ich ujęcia dla celów podatkowych zależy jednak od tego, czy prace budowlane prowadzą do powstania środka trwałego (inwestycje z przeznaczeniem na najem), czy też projektów na sprzedaż (inwestycje mieszkaniowe).

Zgodnie z ustawą o CIT odsetki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodów w momencie zapłaty/kapitalizacji (art. 16 ust. 1 pkt 10 i 11; – na marginesie jedynie warto wskazać, że obecnie kwestia uznania skapitalizowanych, a nie zapłaconych odsetek do kosztów podatkowych jest zagadnieniem kontrowersyjnym). Jednocześnie, jak wynika z art. 16g ust. 3 i 4, koszt finansowania inwestycji prowadzącej do budowy środka trwałego zwiększa jego wartość początkową odpowiednio korygując cenę nabycia lub koszt wytworzenia.

Tym samym, zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 12 (w związku z art. 15 ust. 6), odsetek od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie ich realizacji nie zalicza się do kosztów podatkowych na bieżąco, a poprzez odpisy amortyzacyjne. Co istotne, przepisy odnoszą się do odsetek naliczonych, przez co dla celów zaliczenia do wartości początkowej inwestycji nie jest konieczna ich zapłata czy kapitalizacja.

Dodatkowo warto pamiętać, że finansowanie dłużne to nie tylko kwestia odsetek, ale także innych kosztów towarzyszących, takich jak prowizje bankowe, czy opłaty manipulacyjne. Tego typu koszty ponoszone w trakcie budowy środka trwałego także powinny zwiększać jego wartość początkową.

Zakup gruntu

Finansowanie inwestycji budowlanej to często nie tylko kwestia pokrycia wydatków związanych bezpośrednio z pracami budowlanymi, ale także procesem przygotowawczym, który obejmuje zakup gruntu, na którym realizowana będzie inwestycja. W przypadku projektów prowadzących do wytworzenia środka trwałego grunt (prawo własności gruntu, jak i użytkowania wieczystego) będzie odrębnym środkiem trwałym, niepodlegającym jednak amortyzacji dla celów podatkowych.

Istotne jest więc wydzielenie kosztów finansowania związanego z nabyciem gruntu, gdyż odsetki naliczone do dnia oddania gruntu do używania będą zwiększały jego wartość początkową, a po tym dniu powinny być kosztem bieżącym. Przepisy nie rozstrzygają jednak bezpośrednio, w którym momencie można uznać grunt za oddany do używania. Prezentowane są różne stanowiska. Najbardziej uzasadnione wydaje się przyjęcie momentu wpisania gruntu do ewidencji podatkowej – w tej właśnie chwili inwestor deklaruje, że zamierza wykorzystywać nieruchomość gruntową w prowadzonej działalności.

Projekty na sprzedaż

W przepisach podatkowych nie ma bezpośrednich regulacji określających moment wykazania kosztu odsetkowego w związku z finansowaniem projektów przeznaczonych na sprzedaż (w szczególności – inwestycji mieszkaniowych). W praktyce znaczenie mają nie tylko przywołane wyżej zasady ogólne, lecz także regulacje określające związek kosztów z przychodem i moment ich potrącania w czasie (czyli art. 15 ust. 4 – 15 ust. 4e ustawy o CIT). Chociaż kwestia klasyfikacji kosztu odsetkowego jako kosztu bezpośrednio lub pośrednio związanego z przychodami nie jest jednoznaczna, wydaje się jednak, że ujęcie odsetek w kosztach podatkowych powinno być odroczone do momentu uzyskania przychodów ze sprzedaży projektów.

W świetle art. 15 ust. 4 ustawy o CIT koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (nawet jeśli zostaną one wykazane znaczenie później niż korespondujące z nimi koszty). Dodatkowo taka interpretacja jest najczęściej korzystna dla inwestorów, gdyż nie prowadzi do generowania straty podatkowej, która w perspektywie odroczonej realizacji przychodów mogłaby ulec przedawnieniu.

Pozostaje jeszcze pytanie, czy całość poniesionych przez dewelopera odsetek do czasu uzyskania przychodów ze sprzedaży projektów należy ująć w kosztach w chwili uzyskania pierwszych przychodów, czy proporcjonalnie do realizowanej sprzedaży. Przepisy podatkowe nie wskazują, w jaki sposób ustalić tę proporcję (według sprzedawanej powierzchni czy może wartości zbywanego mieszkania w stosunku do wielkości/wartości całości projektu). W praktyce organy podatkowe powinny zaakceptować racjonalnie uzasadnioną i konsekwentną alokację przyjętą przez podatnika.

Pożyczki hybrydowe

W praktyce gospodarczej coraz częściej spotyka się umowy pożyczki o tzw. charakterze hybrydowym. Wynagrodzenie od takiej pożyczki w kraju uzyskującego środki finansowe może być kwalifikowane jako odsetki, zaś w kraju finansującego jako wynagrodzenie o charakterze dywidendy. W ten sposób możliwe jest osiągnięcie korzyści wynikających z finansowania kapitałem (zwrot w postaci zwolnionej z opodatkowania dywidendy) oraz długiem (kosztu odsetkowego u pożyczkobiorcy). Traktowanie takich umów dla celów podatkowych w Polsce uzależnione jest od konkretnych zapisów umownych (w szczególności zasad wypłaty wynagrodzenia od pożyczki, podstawy jego określenia, okresu finansowania itp.), które decydować będą, czy wynagrodzenie wypłacane pożyczkodawcy to odsetki, a tym samym czy możliwe jest zwiększenie kosztów uzyskania przychodów.

Uwaga na niedostateczną kapitalizację

W przypadku inwestorów uzyskujących środki finansowe w formie wewnątrzgrupowych pożyczek, należy pamiętać o ograniczeniach prawa zaliczania do kosztów podatkowych odsetek od pożyczek otrzymanych od spółki-matki (bezpośredniego udziałowca posiadającego minimum 25 proc. udziałów w kapitale inwestora – art. 16 ust. 1 pkt 60 ustawy o CIT) oraz spółki-siostry (w której bezpośredni udziałowiec inwestora posiada co najmniej 25 proc. udziałów – art. 16 ust. 1 pkt 61), jeśli wartość zadłużenia inwestora wobec któregoś lub obu z tych podmiotów przekracza trzykrotność kapitału zakładowego.

W praktyce, przy odpowiednim planowaniu finansowania, zastosowanie tych przepisów jest jednak ograniczone. Co więcej, są wątpliwości, czy można  zastosować wskazane restrykcje do odsetek naliczonych w okresie budowy środka trwałego. Jednak trzeba pamiętać, że organy podatkowe (np. interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 25 marca 2011 r., IBPBI/2/423-106/11/JD), a w ostatnim czasie także sądy administracyjne (wyrok WSA w Gliwicach z 7 lutego 2011 r., I SA/GL 856/10) stosują nieprzychylną podatnikom interpretację przepisów, pomimo że jest wiele argumentów przemawiających za oddzieleniem tych instytucji.

Zdaniem autorki

Magdalena Podolska

, doradca podatkowy w Accreo Taxand

Finansowanie inwestycji budowlanych – projektów komercyjnych przeznaczonych na najem, czy też mieszkaniowych na sprzedaż, wiąże się z zaangażowaniem znacznych nakładów finansowych. Warto zatem nie tylko wcześniej przemyśleć sposób ich finansowania (kredyt/pożyczka czy kapitał własny), ale również odpowiednio je zaplanować, biorąc pod uwagę również istotne konsekwencje podatkowe: moment rozliczenia kosztów podatkowych o charakterze finansowym z perspektywy przepływów pieniężnych w spółce, ograniczenia w zakresie podatku dochodowego u źródła od odsetek czy podatek od czynności cywilnoprawnych od kapitału. Na podatników na placu budowy, jak widać, czeka kilka pułapek podatkowych – warto zatem się odpowiednio przed nimi zabezpieczyć.