- Zamierzam zaadaptować zakupiony w spółdzielni lokal mieszkalny (posiadam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Czy wydatki na jego remont, przebudowę ścian, wymianę instalacji mogę zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?

– pyta czytelnik.

Tak, ale tylko w formie odpisów amortyzacyjnych od wytworzonej w ten sposób inwestycji w obcym środku trwałym.

Inwestycją taką są nakłady na ulepszenie lokalu lub budynku niebędącego własnością przedsiębiorcy – a więc np. wynajmowanego, dzierżawionego, leasingowanego, używanego na podstawie umowy użyczenia, a także takiego, do którego podatnikowi przysługują prawa spółdzielcze (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej).

Amortyzacja przez 10 lat

Skoro podatnik nie posiada prawa własności, tylko ograniczone prawo rzeczowe, to lokal ów (budynek) – będący własnością spółdzielni – jest dla niego obcym środkiem trwałym, a poniesione nań nakłady są inwestycją w obcym środku trwałym, podlegającą odrębnej – od prawa spółdzielczego – amortyzacji.

Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 3 października 2011 r. (IPTPB1/415-82/11-4/AG).

Czytamy w niej: „od spółdzielni mieszkaniowej można nabyć jedynie ograniczone prawo rzeczowe, którym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Lokal jest bowiem nadal własnością spółdzielni, gdyż znajduje się on w zasobach środków trwałych spółdzielni. Tym samym nakłady na modernizację, przebudowę i adaptację lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, stanowią odrębny środek trwały, nazwany inwestycją w obcym środku trwałym”.

Wytworzona przez czytelnika inwestycja w obcym środku trwałym powinna być amortyzowana przez okres nie krótszy niż dziesięć lat (a zatem maksymalna możliwa do przyjęcia roczna stawka amortyzacyjna wynosi w tym wypadku 10 proc.). Tak wynika z art. 22j ust. 4 pkt 1 ustawy o PIT.

Wartość niematerialna i prawna

Samo prawo spółdzielcze do lokalu będzie dla przedsiębiorcy wartością niematerialną i prawną podlegającą odrębnej amortyzacji. Zgodnie z art. 22m ust. 4 ustawy o PIT właściwą stawką jest 2,5 proc. rocznie (przy założeniu że wartość początkowa tego prawa została ustalona na zasadach ogólnych, według ceny nabycia, w przeciwnym razie, tzn. gdy wartość początkowa zostanie ustalona jako iloczyn liczby mkw. powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł, stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc.).

Przy czym, jak wyjaśniła Izba Skarbowa w Bydgoszczy w piśmie z 31 lipca 2009 r. (ITPB3/423-293/09/PS/), do amortyzacji prawa spółdzielczego nie można zastosować indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla lokalu używanego lub ulepszonego (art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o PIT), gdyż dotyczy ona wyłącznie używanych lub ulepszonych środków trwałych, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest wartością niematerialną i prawną.