Zakup przeznaczonego na najem krótkoterminowy apartamentu to dobra i popularna ostatnio lokata kapitału. Patent jest w miarę prosty: inwestor kupuje mieszkanie w górach lub nad morzem, oddaje w najem deweloperowi (lub innej wyspecjalizowanej firmie), który podnajmuje je turystom. Właściciel nie zajmuje się bieżącą obsługą lokalu, inkasuje tylko wynagrodzenie.

Jak opodatkować takie usługi?

Zwolnienie nie zawsze

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolniony z podatku jest wynajem nieruchomości na cele mieszkalne. Zdaniem fiskusa zwolnienie nie przysługuje jednak, gdy lokal jest wynajmowany firmie podnajmującej go turystom. Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPP3/443-173/11-2/JF). Właścicielka mieszkania podpisała umowę ze spółką z o. o., która zobowiązała się wynajmować je na kilka dni turystom i biznesmenom. Argumentowała za zwolnieniem, ponieważ w umowie zastrzegła, że spółka może wykorzystywać lokal tylko na cele mieszkalne. Bez względu na to, kto będzie korzystał z nieruchomości, zachowany zostanie jej mieszkalny charakter.

Stołeczna Izba Skarbowa nie zgodziła się z tym stanowiskiem. Podkreśliła, że jeśli najemcą jest spółka wykorzystująca lokal mieszkalny w prowadzonej działalności gospodarczej, cel wynajmu zawsze będzie finansowy (gospodarczy). Poza tym wynajem lokalu na rzecz osoby prawnej – co do zasady – nie może być dokonywany na cele mieszkaniowe. Osoba prawna, w odróżnieniu od fizycznej, nie ma potrzeb mieszkaniowych.

Reasumując: usługa świadczona przez właścicielkę będzie wynajmem lokalu mieszkalnego na cele działalności gospodarczej najemcy. Tym samym nie będzie spełniała przesłanki wynajmu na cel mieszkalny. Powinna więc być opodatkowana 23-proc. VAT.

Tak też uważa Izba Skarbowa w Bydgoszczy (interpretacja nr ITPP1/443-357/09/AT).

Czy zwolnienie można zastosować, jeśli podnajmem mieszkania zawodowo zajmuje się osoba fizyczna?

Na to pytanie Izba Skarbowa w Warszawie także odpowiedziała przecząco (interpretacja nr IPPP2/443-616/11-4/JO). Uznała, że wynajem lokalu na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest dokonywany na cele mieszkaniowe.  Oczywiście brak prawa do zwolnienia przedmiotowego nie oznacza, że właściciel mieszkania od razu musi płacić podatek. Przy małych obrotach może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego. Limit to 150 tys. zł rocznie.

Usługi zakwaterowania

O obowiązkach wobec fiskusa nie może zapominać także firma zajmująca się wynajmem udostępnionych jej przez właściciela lokali. Z interpretacji fiskusa wynika, że wynajem takich mieszkań to wymienione pod symbolem PKWiU 55 „usługi związane z zakwaterowaniem". Są one wyłączone ze zwolnienia z VAT. Stawka podatku wynosi jednak tylko 8 proc. (poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT). Tak właśnie stwierdziły Izba Skarbowa w Warszawie (interpretacja nr IPPP1-443-25/11-4/JL) oraz Izba Skarbowa w Poznaniu (interpretacja nr ILPP2/443-459/11-5/MN).

masz pytanie, wyślij e-mail do autora p.wojtasik@rp.pl

Czytaj również:

Zobacz serwis:

VAT » Co i jak podlega opodatkowaniu » Usługi związane z nieruchomościami

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Najem, dzierżawa » Najem nieruchomości mieszkaniowych