Sprawa dotyczyła PIT za 2012 r. podatniczki, która prowadziła firmę. Fiskus po analizie jej rozliczenia rocznego i prowadzonej działalności uznał, że nie ujęła wszystkich przychodów. W 2012 r. kobieta wykazała stratę z działalności gospodarczej. Tymczasem urzędnicy wskazali, że nie zaliczyła do przychodów działalności gospodarczej 4 mln zł ze sprzedaży praw wieczystego użytkowania kilku działek, które nabyła w 2006 r. od miasta. Z aktu notarialnego wynikało, że działki przeznaczone były pod mieszkalnictwo wielorodzinne. Podatniczka zobowiązała się do ich zabudowy blokami wielorodzinnymi. Budowa miała się rozpocząć w ciągu dwóch lat, a zakończyć w terminie czterech lat od dnia podpisania aktu.

Czytaj także: PIT i CIT: transakcje i inne zdarzenia

W dniu nabycia praw wieczystego użytkowania gruntów podatniczka nie prowadziła działalności gospodarczej. Tę zarejestrowała 2 stycznia 2008 r. Praw nie wprowadziła do ewidencji środków trwałych ani na remanent prowadzonej działalności gospodarczej. Fiskus ustalił, że w kwietniu 2011 r. kobieta podpisała warunkową umowę sprzedaży i zobowiązała się sprzedać prawa za 4 mln zł firmie, której prezesem był jej ojciec. Umowę sfinalizowano w lutym 2012 r. i wystawiono fakturę VAT.

Zdaniem urzędników, podatniczka sprzedała prawa jako podatnik VAT w prowadzonej działalności gospodarczej. Jednak przychodów wynikających z tej faktury nie wykazała w przychodach do opodatkowania PIT, choć powinna. Fiskus przyznał, że w momencie nabycia praw użytkowania wieczystego spornych działek nie miała zarejestrowanej firmy, ale zobowiązała się – zgodnie z aktem notarialnym – do wybudowania na nich budynków wielorodzinnych. A to jednoznacznie wskazuje na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej. Fiskus zażądał ponad 700 tys. zł podatku.

Podatniczka nie zgadzała się z takim rozstrzygnięciem. Przekonywała, że odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku nabycia, czyli nie podlegało PIT. Była to sprzedaż prywatna, a nie w wykonywaniu działalności gospodarczej.

WSA w Łodzi nie przyznał jej racji. Zgodził się, że co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości jest odrębnym źródłem przychodów, ale tylko wówczas, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Niepodważone ustalenia faktyczne świadczą natomiast, że skarżąca prowadziła działalność gospodarczą.

Prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależną od tego, jak ją ocenia sam prowadzący, jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków związanych z tą działalnością. WSA podkreślił, że działalność gospodarcza powinna być oceniana na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych wypełniających lub nie znamiona tej działalności. Wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniem regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Działania podejmowane przez skarżącą nie doprowadziły do ostatecznego celu, jakim było wybudowanie osiedla domów wielorodzinnych. Jednak wskazują one, że przez kilka lat skarżąca podejmowała jakieś czynności wchodzące w zakres prowadzenia działalności gospodarczej, świadczące o faktycznym rozpoczęciu procesu zmierzającego do wybudowania osiedla. Przez cały czas miała świadomość charakteru nabytego prawa, które miało służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Świadczy o tym również potwierdzenie sprzedaży tego prawa fakturą VAT. Ale nawet gdyby skarżąca nie miała takiej świadomości (chociaż powinna była ją mieć), to subiektywne przekonanie podatniczki oraz późniejsza korekta tej faktury (po ok. pięciu latach po jej wystawieniu) nie mogą zmienić rzeczywistego charakteru czynności.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 24 października 2018 r.

Sygnatura akt: I SA/Łd 433/18

Konrad Piłat doradca podatkowy w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy

Spory o sposób kwalifikacji przychodu ze zbycia nieruchomości zwykle dotyczą sytuacji, gdy podatnik przeprowadza wiele takich transakcji. W orzecznictwie wskazuje się, że o zaliczeniu takich przychodów do źródła działalność gospodarcza nie mogą decydować tylko takie okoliczności, jak: liczba transakcji, uzyskanie zysku, podział dużej działki na mniejsze (dla poprawy możliwości zagospodarowania) czy aktywne poszukiwanie nabywców. Takie formy aktywności mogą bowiem mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem majątkiem. Potwierdza to NSA w wyrokach: z 9 kwietnia 2015 r. (II FSK 821/13) oraz z 30 stycznia 2014 r. (II FSK 867/12). Z kolei w orzeczeniu z 9 marca 2016 r. (II FSK 1423/14) NSA podkreślił, że należy brać pod uwagę całokształt zdarzeń i okoliczności, które związane były z zakupem oraz sprzedażą nieruchomości. Znaczenie mogą mieć nie tylko indywidualne cechy przedmiotu transakcji, ale również okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik.

Analizowany spór jest nietypowy, ponieważ ocena dotyczy jednej transakcji. W momencie zakupu działki podatnik miał zamiar wykorzystać ją do prowadzenia działalności gospodarczej, a konkretnie deweloperskiej. Można jednak mieć wątpliwości, czy ten zamiar zrealizował. Istnieją argumenty za uznaniem, że podatnik przez te kilka lat nie prowadził żadnej działalności w sposób ciągły i zorganizowany (a gdy te warunki nie są spełnione nie można mówić o działalności gospodarczej).

Za przesądzające nie sposób uznać potwierdzenia sprzedaży fakturą. W VAT obowiązuje bowiem nieco inna niż w podatku dochodowym definicja działalności gospodarczej. Musi być ona zgodna z dyrektywą VAT. Do tego powinna być interpretowana jednolicie we wszystkich krajach UE, co gwarantować ma obowiązek uwzględniania orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE. W tym sporze podatnik nie jest zatem bez argumentów, więc prawdopodobnie trafi on do NSA.