Dostawa budynków, budowli i ich części (w dalszej części artykułu określanych zbiorczo jako budynki) jest generalnie zwolniona z VAT. W takiej sytuacji zwolnienie dotyczyć będzie też gruntów, na których posadowione są budynki.

Sprzedaż gruntu (bądź prawa wieczystego użytkowania) podlega bowiem tej samej stawce podatkowej co dostawa budynku (wartość gruntu jest doliczana do podstawy opodatkowania).

Ponieważ regulacje dotyczące zwolnień z [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=172827]VAT[/link] mają charakter wyjątkowy, muszą być interpretowane ściśle, a jakakolwiek ich wykładnia rozszerzająca jest niedopuszczalna.

[srodtytul]Kiedy z podatkiem, a kiedy bez[/srodtytul]

W przeciwieństwie do poprzednio obowiązujących rozwiązań obecnie o opodatkowaniu lub zwolnieniu z VAT dostawy budynków nie decyduje już przeznaczenie budynku. Bez znaczenia pozostaje więc, czy jest to budynek mieszkalny, biurowy czy usługowy.

Istotny jest natomiast:

- okres użytkowania budynku (nowa definicja „pierwszego zasiedlenia”) oraz

- zakres prawa do odliczenia VAT naliczonego w stosunku do tego budynku przed jego dostawą.

[srodtytul]Można zasiedlić kilka razy[/srodtytul]

Planując dostawę budynku, należy przede wszystkim ustalić, kiedy był zasiedlony pierwszy raz. Warto zauważyć, że pierwsze zasiedlenie budynku może nastąpić kilkakrotnie i nie musi się ono wiązać z faktycznym rozpoczęciem jego użytkowania. Definicja ustawowa pierwszego zasiedlenia odbiega bowiem od znaczenia, jakie można by przypisywać temu terminowi w języku potocznym.

Zgodnie z nią pierwsze zasiedlenie następuje z chwilą oddania budynku do użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy w ramach czynności opodatkowanej po jego:

- wybudowaniu,

- ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej budynku.

[srodtytul]Użytkowany, ale niezasiedlony[/srodtytul]

Choć może wydawać się to mało logiczne, budynek użytkowany od wielu lat może być uznawany za taki, który ciągle nie został poddany pierwszemu zasiedleniu w rozumieniu przepisów o VAT. Stanie się tak, gdy budynek jest użytkowany przez przedsiębiorcę, który go wybudował (mimo że został oddany do użytkowania, nie nastąpiło to w ramach czynności opodatkowanej).

Podobnie budynki oddane do użytkowania (np. kupione) przed wprowadzeniem w 1993 r. podatku VAT w Polsce lub nabyte od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej mogą być uznane za budynki przed pierwszym zasiedleniem, ponieważ ich sprzedaż nie nastąpiła w ramach czynności opodatkowanej.

W tym kontekście warto pamiętać, że czynność zwolniona z VAT jest czynnością „podlegającą opodatkowaniu”. Mimo że w odniesieniu do takiej czynności nie powstaje zobowiązanie podatkowe i nie występuje podatek należny podlegający wpłacie do budżetu państwa, mieści się ona w katalogu czynności opodatkowanych.

[srodtytul]Musi być oddanie do używania[/srodtytul]

Również nie każda transakcja zbycia budynku, która podlega VAT, skutkuje zasiedleniem tego budynku.

Ten tok rozumowania podzielił również[b] Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 18 czerwca 2008 r. (I SA/Kr 475/08).[/b] Stwierdził, że pierwsze zasiedlenie budynku nie następuje w związku z nabyciem budynku, jeśli budynek został nabyty w celu dalszej odsprzedaży, a nie z zamiarem jego użytkowania.

[wyimek]Warunkiem pierwszego zasiedlenia jest „oddanie do użytkowania”. Jeśli nabywca budynku nie ma zamiaru jego użytkowania, to zgodnie z definicją ustawową nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia[/wyimek]

Dodatkowo wątpliwości dotyczące ustalenia momentu pierwszego zasiedlenia budynku mogą wystąpić w przypadku pewnych specyficznych nieruchomości.

Tytułem przykładu można tu wskazać budynek hotelowy zarządzany przez przedsiębiorcę, który go wcześniej wybudował. Ustalenie, czy budynek został zasiedlony, wymaga rozstrzygnięcia, czy gości hotelowych można uznać za użytkowników hotelu.

Zdaniem [b]Izby Skarbowej w Katowicach nie (interpretacja z 21 kwietnia 2009 r., IBPP3/443-157/ 09/PK).[/b]

Więc nie dochodzi do zasiedlenia takiego budynku w rozumieniu przepisów o VAT, ponieważ użytkownikiem takiego budynku jest przedsiębiorca, a nie goście hotelowi, a w przypadku przedsiębiorcy będącego właścicielem hotelu nie doszło do wydania budynku do użytkowania w ramach czynności opodatkowanej.

[srodtytul]Wątpliwości nie brakuje[/srodtytul]

Może wystąpić jeszcze wiele innych sytuacji, w których będą istnieć wątpliwości dotyczące statusu określonego budynku: czy podlegał on pierwszemu zasiedleniu, czy nie.

W przypadku wielu dostaw tego samego budynku kolejnym nabywcom może być trudno ustalić moment, kiedy budynek został faktycznie wydany do „używania”. Poza tym niektóre budynki są oddawane do używania fazami. W takiej sytuacji powstaje pytanie: czy oddanie do używania części powierzchni budynku jest pierwszym zasiedleniem takiego budynku w tej części?

Wydaje się to mało przekonujące, ponieważ mogłoby prowadzić do rozwiązań, które byłyby zupełnie sprzeczne z zasadami prawa cywilnego. Jeśli w budynku nie zostaną wyodrębnione odrębne lokale, pozostaje on jedną nieruchomością w rozumieniu prawa cywilnego.

Nie przeszkadza to jednak temu, aby taki budynek był w różny sposób używany przez różne podmioty. Mimo odrębności prawa cywilnego i prawa podatkowego trudno jednak znaleźć uzasadnienie, aby dostawa takiej nieruchomości stanowiącej jedność według prawa cywilnego była rozdzielana na części, odmiennie opodatkowane.

W kontekście definicji pierwszego zasiedlenia aktualne pozostają też dyskusje, które nakłady związane są z bieżącymi remontami budynku, a które należy już zaliczyć do ulepszenia budynku.

[i]Autorzy są doradcami podatkowymi w Deloitte[/i]