Sprzedaż nieruchomości jako przedsiębiorstwa - skutki dla CIT, VAT i PCC

Zagraniczny inwestor, luksemburska spółka akcyjna, jest 100– proc. udziałowcem polskiej spółki z o.o., która posiada usytuowaną w Warszawie nieruchomość – centrum handlowe. Nieruchomość stanowi główne aktywa majątkowe spółki z o.o. Obecnie spółka luksemburska zamierza sprzedać nieruchomość. Z uwagi na rosnącą popularność tzw. enterprise deals spółka rozważa ustrukturyzowanie transakcji jako sprzedaż przedsiębiorstwa.

Jakie są konsekwencje podatkowe ukształtowania transakcji sprzedaży powyższego centrum handlowego jako zbycia przedsiębiorstwa? – pyta czytelnik.

KOMENTARZ PODATKOWY

CIT

W przypadku sprzedaży przedsiębiorstwa, dochodem podlegającym opodatkowaniu 19–proc. CIT jest różnica pomiędzy przychodem ze zbycia przedsiębiorstwa (cena)a kosztami uzyskania przychodu (nabycia), niezaliczonymi uprzednio do kosztów podatkowych. Sposób ustalenia kosztu jest zależny od sposobu wejścia w posiadanie składników tworzących przedsiębiorstwo. W przypadku nieruchomości są to najczęściej wydatki poniesione na jej nabycie/wytworzenie, pomniejszone o dokonane odpisy amortyzacyjne.

Nabywca przedsiębiorstwa wprowadzi nieruchomość stanowiącą jego część do rejestru środków trwałych według jej wartości rynkowej, z uwzględnieniem ewentualnej wartości firmy, która jednak na rynku nieruchomości komercyjnych zwykle się nie pojawia.

Nabywca przedsiębiorstwa ma możliwość wyeliminowania ryzyka ewentualnej odpowiedzialności za zaległości podatkowe zbywcy, jeśli w odpowiednim czasie uzyska certyfikaty podatkowe, wydane w trybie art. 306g ordynacji podatkowej, potwierdzające brak zaległości podatkowych zbywcy.

VAT

Sprzedaż przedsiębiorstwa nie podlega opodatkowaniu VAT.

PCC

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega m.in. umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, a zatem także umowa sprzedaży przedsiębiorstwa. Ustawa nie zawiera odrębnych regulacji dotyczących podstawy opodatkowania PCC przy nabyciu przedsiębiorstwa. Zbycie przedsiębiorstwa należy traktować jako sprzedaż zbioru rzeczy i praw majątkowych, a podstawa opodatkowania oraz stawka podatku powinny zostać ustalone odrębnie dla każdego składnika majątkowego wchodzącego w skład zbywanego przedsiębiorstwa (nieruchomość – 2 proc., inne prawa majątkowe – 1 proc.). Jedynie w sytuacji, gdy strony transakcji nie wyodrębnią w zawartej umowie sprzedaży składników niematerialnych i materialnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa, podatek pobiera się według stawki najwyższej (2 proc.). Przy czym, ustalając podstawę opodatkowania PCC nie uwzględnia się „długów i ciężarów" (a więc w praktyce – przejmowanych zobowiązań). ?