Koszty: najem lokalu a odsprzedaż

Przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży budynków i lokali (wzniesionych i nabytych). Zdarzenia gospodarcze ewidencjonuje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Na początku 2014 r. przedsiębiorca nabył lokal użytkowy z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży (po drobnym remoncie) i dlatego zaliczył go do towarów handlowych. Lokal ujmowany był w spisach z natury. Lokal nie został do tej pory sprzedany z powodu trudnej sytuacji na rynku nieruchomości. Z uwagi na konieczność ponoszenia opłat związanych z eksploatacją lokalu przedsiębiorca rozważa obecnie możliwość wynajęcia tego lokalu, jednak będzie nadal poszukiwał nabywcy, bo jego celem cały czas jest sprzedaże tego lokalu. W potencjalnej umowie najmu zamierza zastrzec, że w przypadku znalezienia nabywcy okres wypowiedzenia umowy najmu zostanie skrócony do dwóch tygodni. Zamiarem przedsiębiorcy jest zatem zminimalizowanie strat spowodowanych kosztem utrzymania tej nieruchomości, którą i tak cały czas próbuje sprzedać. Zawierając umowę najmu, nie będzie potrafił określić, jak długo ona będzie trwała choćby z racji zastrzeżenia w umowie skróconego okresu wypowiedzenia, w przypadku znalezienia nabywcy. Czy w tej sytuacji wynajęcie lokalu użytkowego przeznaczonego do odsprzedaży spowoduje przekwalifikowanie go z towaru handlowego na środek trwały, czyli wyłączenie go z kosztów podatkowych i zaliczenie do środków trwałych podlegających amortyzacji? – pyta czytelniczka.

W przedstawionym stanie faktycznym przedsiębiorcą powziął wątpliwość, czy wynajęcie lokalu użytkowego przeznaczonego do odsprzedaży spowoduje przekwalifikowanie go z towaru handlowego na środek trwały, czyli wyłączenie go z kosztów podatkowych i zaliczenie do środków trwałych podlegających amortyzacji.

Definicje i warunki

Towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Są nimi również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej (zob. § 3 pkt 1 lit. a rozporządzenia ministra finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów). Z definicji towarów handlowych wynika, że towary handlowe nabywane są z zamiarem ich sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Stanowią one składnik majątku obrotowego prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej.

Natomiast środkami trwałymi są środki trwałe w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym (zob. § 3 pkt 8 rozporządzenia). Definicja środka trwałego zawarta jest w art. 22a ust. 1 ustawy o PIT. Stosownie do art. 22a ust. 1 pkt 1 tej ustawy środki trwałe podlegają amortyzacji. Są to stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o PIT, tj. umowy leasingu operacyjnego.

Aby zatem określony składnik majątku podatnika (np. lokal) mógł zostać zaliczony do środków trwałych, łącznie muszą zostać spełnione następujące warunki:

- stanowi on własność lub współwłasność podatnika,

- został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,

- jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,

- przewidywany okres jego używania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej jest dłuższy niż rok (decyzja w tym względzie należy do podatnika),

- jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu operacyjnego.

Miejsce wpisu

Kwalifikacja składników majątku do środków trwałych bądź do towarów handlowych ma istotne znaczenie w kwestii dotyczącej zapisów w podatkowej księdze przychodów i rozchodów związanych z tymi składnikami majątku.

Wydatki na zakup towarów handlowych ujmowane (według cen zakupu) ujmowane są w kolumnie 11 podatkowej księgi przychodów i rozchodów, natomiast odpisy amortyzacyjne w jej kolumnie 13.

Podatnik podejmuje decyzję

O kwalifikacji danego składnika majątku do środków trwałych lub środków obrotowych powinien zdecydować sam podatnik. Decyzja w tym zakresie nie może mieć jednak charakteru dowolnego. Decydujące znaczenie dla kwalifikacji składników majątku ma ich przeznaczenie. Klasyfikowanie składnika zależy więc wyłącznie od zamierzonego przez podatnika sposobu wykorzystania go.

Jeżeli zatem przedsiębiorca zamierza lokal użytkowy w przyszłości faktycznie zbyć i z takim zamiarem go nabył, to słusznie zakwalifikował ten lokal jako towar handlowy. Tymczasowe wynajęcie lokalu nie pozbawia go statusu towaru handlowego. W dalszym ciągu lokal jest przeznaczony do odsprzedaży. Dlatego, mimo decyzji o tymczasowym wynajmie lokalu, przedsiębiorca nie jest zobowiązany do korygowania zapisów w prowadzonej księdze przychodów i rozchodów związanych ze zmianą kwalifikacji tego składnika majątku. Wynajęcie lokalu użytkowego przeznaczonego do odsprzedaży nie będzie wymagało przekwalifikowania do z towaru handlowego na środek trwały, czyli wyłączenia go z kosztów podatkowych i zaliczenia do środków trwałych podlegających amortyzacji.

Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (por. interpretację Izby Skarbo- wej w Poznaniu z 23 września 2015 r., ILPB1/4511-1-935/15-2/AP).

—Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy