Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (usługi biurowe). Oprócz tego jako przedmiot działalności ma wpisany najem. Podatnik jest właścicielem dwóch lokali, które zamierza wynajmować: mieszkalnego i użytkowego. W tej chwili nie wynajmuje jednak tych lokali, bo wymagają one remontu. Osiąga więc przychody tylko z działalności biurowej. Czy wydatki na remont lokali może wliczyć w koszty działalności, mimo że na razie nie osiąga przychodów z najmu ? Co będzie, jeśli zmieni zdanie i nie wynajmie tych lokali, tylko sprzeda je nie uzyskawszy z nich żadnego przychodu? – pyta czytelnik.
Przychody z najmu traktowane są w przepisach o PIT w sposób szczególny, gdyż mogą stanowić przychody z dwóch źródeł, a mianowicie:
1) przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT,
2) przychody z najmu, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
W pierwszym przypadku przychody z najmu opodatkowane są na zasadach właściwych dla przychodów z działalności gospodarczej. Natomiast w drugim przypadku przychody z najmu mogą być opodatkowane na zasadach przewidzianych przepisami ustawy o PIT dla przychodów z najmu bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (zob. art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).
Przyjmuje się, że przychody z najmu są przychodami z pozarolniczej działalności gospodarczej w dwóch przypadkach, tj.:
- gdy chodzi o najem składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz
- gdy najem jest przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej.
W przedstawionym stanie faktycznym najem – jak zakładam – występuje ta druga sytuacja, tj. najem jest (ma być) przedmiotem prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Oznacza to, że przychody z najmu będą dla podatnika przychodami z działalności gospodarczej, natomiast koszty uzyskania przychodów z najmu – kosztami uzyskania przychodów z działalności gospodarczej.
Pierwszy krok
Wydatki na remont przedmiotowych lokali będą w tej sytuacji mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej, jeżeli zostaną poniesione po zaliczeniu lokali do środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. W przeciwnym razie wydatki te powiększą wartość początkową tych lokali jako środków trwałych. Na ten temat wypowiedziała się m.in. Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 6 czerwca 2012 r. (IBPBI/1/415-512/12/ZK), w której czytamy, że „(...) wydatki na remont (przystosowanie) lokalu użytkowego do wynajmu, poniesione przez wnioskodawczynię przed wprowadzeniem lokalu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, będą obok ceny nabycia tego lokalu stanowić składnik jego wartości początkowej. Wydatki te będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej jednakże pośrednio, tj. poprzez odpisy amortyzacyjne. W sytuacji bowiem, gdy podatnik nabywa składnik majątku, co ma miejsce w rozpatrywanej sytuacji, a następnie ponosi wydatki mające na celu przystosowanie go do używania (np. najmu), tj. czyni ten składnik kompletnym, zdatnym do używania, wówczas wartość poczynionych nakładów, stanowi obok ceny nabycia element wartości początkowej środka trwałego".
Nie ma znaczenia, czy czerpie korzyści
Jeżeli wydatki na remont zostaną poniesione po zaliczeniu lokali do środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej, to będą one mogły być uwzględnione w kosztach uzyskania przychodów z działalności gospodarczej mimo, że w momencie ich poniesienia podatnik nie będzie jeszcze uzyskiwał przychodów z wynajmu. Kosztami uzyskania przychodów są bowiem koszty ponoszone przez podatników w celu osiągnięcia przychodów z danego źródła (zob. art. 22 ust. 1 ustawy o PIT), a nie koszty, które już wygenerowały przychody.
Ryzykowne działanie
W świetle art. 22 ust. 1 ustawy o PIT okoliczność, że dane koszty nie spowodowały osiągnięcia przychodów przez podatnika, nie wyłącza możliwości ich zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z danego źródła. Należy jednak zauważyć, że niekiedy brak przychodów oznacza, iż w istocie podatnik danych kosztów nie poniósł w celu osiągnięcia tych przychodów.
Według mnie istnieje duże prawdopodobieństwo, że może to dotyczyć omawianego przypadku. W konsekwencji, jeżeli podatnik zaliczy do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej wydatki na remont lokali, a następnie sprzeda te lokale bez rozpoczęcia wynajmu, to musi się liczyć z dużym ryzykiem uznania przez organy podatkowe, że wydatki na remont nie zostały poniesione jako koszty uzyskania przychodów z najmu.
Niekoniecznie oznaczałoby to konieczność korekty kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej. Jeżeli sprzedaż przedmiotowych lokali spowodowała powstanie przychodów z działalności gospodarczej, to wydatki na ich remont pozostałyby kosztami uzyskania przychodów z działalności gospodarczej.
Autor jest doradcą podatkowym
