Jedna dostawa nieruchomości, ale z dwoma stawkami VAT

Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 15 kwietnia 2015 r. (I SA/Gd 364/15).

Spółka wniosła o potwierdzenie w interpretacji indywidualnej, w jakim zakresie możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w przypadku aportu niezabudowanych gruntów, powstałych w wyniku podziału pierwotnej nieruchomości, na której zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w odniesieniu do ściśle określonej wielkości powierzchni) możliwa była zabudowa turbinami wiatrowymi i dodatkową infrastrukturą techniczną. Spółka wniosła o zwolnienie z VAT dla zbywanych gruntów – w zamiarze spółki w ogóle nieprzeznaczonych pod zabudowę – w proporcji powierzchni, w jakiej nieruchomość pierwotna przed podziałem nie podlegała zabudowie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, do łącznej powierzchni gruntu objętego tym planem.

Organ w interpretacji odmówił spółce prawa do zwolnienia z VAT z uwagi na to, że spółka miała pełną swobodę w wyborze gruntów powstałych po podziale nieruchomości pierwotnej jako przeznaczonych pod zabudowę, a tym samym całą wartość przedmiotu aportu należało opodatkować na zasadach ogólnych – stawką 23 proc. VAT.

Sąd uchylił interpretację, uznając, że w sprawie dochodzi do tzw. dostawy mieszanej. Spółka ma co prawda możliwość określenia gruntów pod zabudowę, jednak dla pozostałej powierzchni tych nieruchomości ma zostać utrzymany status gruntów rolnych zgodnie z planem zagospodarowania. W ocenie sądu nie ma zatem przeszkód, aby w takim przypadku proporcjonalnie ustalić wartość przedmiotu aportu opodatkowaną VAT.

—Jan Jacek Buławski, współpracownik zespołu zarządzania wiedzą podatkową firmy Deloitte

Komentarz eksperta

Wojciech Ruśkiewicz, konsultant w szczecińskim biurze Deloitte Doradztwo Podatkowe sp. z o.o.

Zgodnie z wprowadzoną od 1 kwietnia 2013 r. do ustawy o VAT definicją terenów budowlanych za nieruchomości takie uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zbycie gruntów mających status terenów budowlanych w momencie dostawy podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, gdyż nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Z regulacji VAT nie wynika jednak, jak należy traktować dostawę gruntu, który może podlegać zabudowie zgodnie z planem zagospodarowania jedynie na określonej wielkości swojej powierzchni (np. w 30 proc.).

W takim przypadku, na co słusznie wskazał sąd w komentowanej sprawie, zasadne jest ustalenie wartości gruntu opodatkowanej VAT proporcjonalnie, według udziału powierzchni podlegającej zabudowie w łącznej powierzchni gruntu. Jak bowiem wskazał sąd, zasada ścisłego interpretowania zwolnień podatkowych nie powinna prowadzić do pozbawienia takich zwolnień skuteczności, a przy ocenie skutków podatkowych w VAT należy mieć na względzie także ekonomiczny sens danej transakcji dla stron.

Niezasadne wydaje się zatem opodatkowanie VAT całej wartości gruntów, dla których efektywnie miał zostać utrzymany status gruntów rolnych, a nawet hipotetyczna zabudowa zgodnie z planem zagospodarowania mogłaby dotyczyć jedynie określonej wielkości powierzchni tych gruntów. Stanowisko organu interpretacyjnego w komentowanej sprawie oznaczałoby pobranie podatku od dostawy gruntów, które w ogóle nie mogłyby zostać zabudowane zgodnie z planem zagospodarowania. Sprzedawca przeznaczył bowiem do zabudowy inne części swoich nieruchomości powstałych w wyniku podziału nieruchomości pierwotnej. W tym przypadku sprzedawca znalazłby się w konkurencyjnie mniej korzystnej pozycji w stosunku do innych uczestników rynku, sprzedających podobne grunty wyłącznie do celów rolniczych. Podejście zaprezentowane przez WSA pozwala natomiast potencjalnie zachować równowagę między interesami ekonomicznymi podatnika i fiskusa.

Warto dodać, że stosowanie proporcjonalnego opodatkowania VAT w przypadku dostawy gruntów o „mieszanym" przeznaczeniu było aprobowane dotąd przez organy interpretacyjne (np. interpretacje indywidualne: Izby Skarbowej w Poznaniu z 4 kwietnia 2014 r., ILPP2/443-50/14-4/SJ; Izby Skarbowej w Katowicach z 14 lipca 2014 r., IBPP2/443-356/14/KO oraz Izby Skarbowej w Łodzi z 14 lutego 2013 r., IPTPP4/443-807/12-2/UNR). Jak jednak widać na przykładzie komentowanej sprawy, kwestia ta budzi wątpliwości i zasadne byłoby odpowiednie zmodyfikowanie zapisów ustawy o VAT w tym zakresie. Tym bardziej że transakcje związane z obrotem nieruchomościami często generują znaczne obroty i niejasności co do zasad opodatkowania mogą prowadzić do powstania znacznych zaległości.