Do limitu obrotu w wysokości 150 tys. zł, do którego podatnik nie musi rozliczać VAT, nie wlicza się odpłatnego świadczenia usług zwolnionych ?z VAT. Tak wynika z aktualnego brzmienia art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT.

Do 1 stycznia 2014 r. dotyczyło to wszelkich – bez wyjątku – kategorii usług zwolnionych od podatku. Natomiast począwszy od tej daty nie dotyczy to trzech kategorii usług zwolnionych od podatku. Są wśród nich: „transakcje związane z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych" (art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT).

Jedną z takich transakcji, tj. związanych z nieruchomościami, niemających charakteru transakcji pomocniczych oraz zwolnionych z VAT są: „czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę". Zwolnienie to wynika z § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia ministra finansów ?z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (DzU z 2013 r. poz. 1722 ze zm.).

Dostawa mediów do lokali mieszkalnych bezspornie zaliczana jest do „czynności związanych ?z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę".

Biorąc zatem pod uwagę brzmienie art. 113 ?ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT obowiązujące od 1 stycznia 2014 r. oraz § 3 ust. 1 pkt 10 ww. rozporządzenia ministra finansów, należy uznać, że wspólnoty mieszkaniowe stają się podatnikami VAT po przekroczeniu kwoty obrotu w wysokości 150 tys. zł, ?a do tego limitu wlicza się nie tylko czynności związane z utrzymaniem lokali użytkowych (opodatkowane stawką 23 proc.), ale także czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych ?i dostarczaniem do nich mediów (zwolnione z VAT).

Przykład

Wspólnota mieszkaniowa niebędąca czynnym podatnikiem VAT uzyskała z tytułu utrzymania lokali użytkowych od początku 2014 r. obrót w wysokości 40 tys. zł. Natomiast z tytułu utrzymania w tym samym okresie, tj. od początku 2014 r. lokali mieszkalnych, a w szczególności dostarczanych do nich mediów uzyskała kwotę w wysokości 120 tys. zł. Ponieważ obrót wspólnoty mieszkaniowej decydujący o konieczności rozpoczęcia rozliczania przez nią VAT w 2014 r. przekroczył kwotę 150 tys. zł (120 000 + 40 000 = 160 000), wspólnota ta musi stać się czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT. I to począwszy od transakcji, którą przekroczono kwotę 150 tys. zł (art. 113 ust. 5 ustawy o VAT).