W przypadku budynku już istniejącego, okolicznościami uzasadniającymi powstanie obowiązku podatkowego są m.in.: nabycie prawa własności w wykonaniu umowy sprzedaży (skutek rozporządzający) czy wniesienie aportu do spółki kapitałowej itp. Niekiedy wystarczające jest objęcie budynku w posiadanie – np. ?w wyniku zawarcia umowy najmu nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego pod warunkiem, że umowa zawarta zostanie bezpośrednio z właścicielem. Mowa przy tym o budynku, który spełnia warunki określone w ustawie o podatkach ?i opłatach lokalnych, tj. posiada co najmniej fundamenty, przegrody budowlane oraz dach (zob. art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy).

W przypadku takiego budynku obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku (zob. art. 6 ust. 1 ustawy).

Przykład 1

X sp. z o.o. nabyła budynek na podstawie zobowiązująco-rozporządzającej umowy sprzedaży zawartej 18 czerwca 2013 r. Obowiązek podatkowy w podatku ?od nieruchomości powstał ?dla X 1 lipca 2013 r.

Od 1 stycznia ?następnego roku

W odniesieniu do budynków nowych (dotychczas nieistniejących, tj. niespełniających do tej pory warunków określonych ?w art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy), zastosowanie znajdzie art. 6 ust. 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem obowiązek podatkowy powstaje ?1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto (faktyczne) użytkowanie budynku lub jego części przed jego ostatecznym wykończeniem. Okres pomiędzy zakończeniem budowy (rozpoczęciem użytkowania), a powstaniem obowiązku podatkowego określany jest mianem „wakacji podatkowych", pozwalających na odroczenie opodatkowania w czasie.

Przykład 2

A sp. z o.o. zakończyła budowę budynku i złożyła zawiadomienia ?o zakończeniu budowy 18 marca 2013 r. Obowiązek podatkowy ?w podatku od nieruchomości powstał 1 stycznia 2014 r.

Mimo braku wykończenia

Jeżeli jednak przed ostatecznym wykończeniem budynku rozpoczęto jego faktyczne użytkowanie, to właśnie ten fakt, a nie zakończenie budowy będzie decydujący dla powstania obowiązku podatkowego. Nie muszą być przy tym spełnione warunki przewidziane w przepisach prawa budowlanego, pozwalające na użytkowanie budynku. Jednak taki budynek, mimo, że nie jest wykończony, musi spełniać warunki określone w art. 1a ust. 1 ?pkt 1, tzn. posiadać co najmniej fundamenty, przegrody budowlane oraz dach.

Przykład 3

Pomimo niewykończenia ?budynku właściciel rozpoczął jego użytkowanie 15 sierpnia 2013 r. Otworzył na parterze budynku ?sklep spożywczy. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstał 1 stycznia 2014 r.

Od całości ?czy od części

W orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest ostatnio korzystny dla podatników pogląd, zgodnie z którym ?w przypadku rozpoczęcia użytkowania części budynku przed ukończeniem budowy, obowiązek podatkowy powstaje jedynie w odniesieniu do tej części, nie zaś w odniesieniu do całego budynku (m.in. wyrok NSA z 14 sierpnia 2012 r., II FSK 2444/10; wyrok WSA w Warszawie z 13 września 2013 r., III SA/Wa 245/13; wyrok WSA w Lublinie z 13 marca 2013 r., I SA/Lu 996/12). W wyroku ?z 9 stycznia 2013 r. (I SA/Sz 736/12) WSA w Szczecinie zauważył, że: „z punktu widzenia powstania obowiązku podatkowego traktuje się na równi fakt ukończenia budowy oraz fakt rozpoczęcia użytkowania budynku lub jego części przed formalnym ukończeniem budowy. (...) ?w przypadku rozpoczęcia użytkowania budynku lub jego części przed formalnym ukończeniem budowy, obowiązek podatkowy powstaje albo w stosunku do budynku, którego użytkowanie rozpoczęto, albo w stosunku do tej części budynku jeszcze nie ?w całości wybudowanego, której użytkowanie rozpoczęto. Pośrednio za taką interpretacją przepisu przemawia także art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy stanowiący, że opodatkowaniu podlega budynek lub jego część, a nie tylko budynek jako całość, co powoduje, iż powstanie obowiązku podatkowego w stosunku do części budynku jest niezależne od zakończenia całości inwestycji".

Przykład 4

W przykładzie 3 obowiązek podatkowy powstał 1 stycznia ?2014 r., ale tylko w odniesieniu ?do parteru, gdzie otworzono sklep spożywczy.

W interpretacjach organów podatkowych można spotkać pogląd, według którego okres „wakacji podatkowych" zostaje przerwany wskutek zaistnienia innej okoliczności faktycznej lub prawnej, która powoduje wcześniejsze powstanie obowiązku podatkowego (np. nabycie własności nieruchomości ?w wykonaniu umowy sprzedaży, wniesienie jako aport). Jest to samoistna przesłanka warunkująca powstanie obowiązku podatkowego.

Orzecznictwo ?o przerwaniu wakacji

Stanowisko sądów administracyjnych jest jednak odmienne. Twierdzą one, że zasadę odroczenia powstania obowiązku podatkowego do następnego roku podatkowego stosuje się także ?w sytuacji nabycia nowo powstałego budynku (np. wyrok NSA ?z 10 marca 2010 r., II FSK 1766/08; wyrok WSA w Białymstoku z 29 lutego 2012 r., I SA/Bk 15/12). W wyroku z 27 lutego 2014 r. (I SA/Sz 1222/13), WSA w Szczecinie stwierdził, że: „brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia dla przyjęcia, iż preferencyjne podatkowo traktowanie nowo powstałych budynków może mieć miejsce wyłącznie w stosunku do podmiotu, który je wybudował lub przed zakończeniem budowy użytkuje, pozostaje zaś bez wpływu na moment powstania obowiązku podatkowego podmiotu, który uzyskał ich władanie na podstawie tytułów określonych w art. 3 ustawy. (...) użyte w art. 6 ust. 2 ustawy sformułowanie »istnienie budynku« określa niewątpliwie pewien stan rzeczy, który jest stanem obiektywnym, całkowicie oderwanym od podmiotu władającego przedmiotem opodatkowania".

Przykład 5

Zakończenie budowy budynku nastąpiło 20 kwietnia 2013 r. ?10 czerwca 2013 r. nieruchomość została sprzedana (umowa ?o skutku zobowiązująco-rozporządzającym). Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstał  ?1 stycznia 2014 r., a zobowiązanym do uiszczania podatku jest ?nabywca, podczas gdy dla zbywcy ?nie powstał obowiązek podatkowy. Gdyby nieruchomość nie została sprzedana, również powstałby ?1 stycznia 2014 r.

Co warte podkreślenia, takie stanowisko potwierdziło również Ministerstwo Finansów w piśmie Dyrektora Departamentu Podatków Lokalnych Ministerstwa Finansów ?z 27 października 2010 r. (PL/LS/833/78 SIA/10/227).

Autorka jest radcą prawnym ?w Rödl & Partner, ?www.roedl.com/pl/pl/